São Paulo, 26 de julho de 2026
ESTUDO — A PESSOA FÍSICA COMO CONTRIBUINTE DA CBS E DO IBS NA VENDA DE IMÓVEIS A PARTIR DE 2027
O presente estudo examina as condições para que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte da CBS — foco central desta análise — e do IBS na alienação de bens imóveis a partir de 2027, à luz da Lei Complementar nº 214/2025, do Decreto nº 12.955/2026 (Regulamento da CBS) e da Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026 (Regulamento do IBS).
1. O PIS e a Cofins em 2026 e o ano de teste da CBS
Em 2026, o PIS e a Cofins permanecem integralmente em vigor, apurados pelas sistemáticas cumulativa (3,65%) e não cumulativa (9,25%), conforme o regime de cada contribuinte. A CBS e o IBS convivem com as contribuições atuais apenas em caráter de teste: a CBS à alíquota de 0,9% e o IBS à alíquota de 0,1%, nos termos dos arts. 125 e seguintes do ADCT, na redação da EC nº 132/2023, e dos arts. 343 e seguintes da LC nº 214/2025.
Nesse ano de calibragem não há ônus econômico novo: o valor apurado de CBS é compensável com o PIS/Cofins devidos e, cumpridas as obrigações acessórias, o contribuinte fica dispensado do recolhimento. O objetivo do legislador é testar sistemas, cadastros e documentos fiscais antes da virada de 2027.
2. O destaque obrigatório de CBS e IBS a partir de 1º de agosto de 2026
O Decreto nº 12.955/2026 e a Resolução CGIBS nº 6/2026 fixaram 1º de agosto de 2026 como marco do destaque obrigatório da CBS e do IBS nos documentos fiscais eletrônicos. A partir dessa data, as notas fiscais deverão conter os grupos de informação dos novos tributos, com o correto preenchimento do CST e do código de classificação tributária (cClassTrib), encerrando-se o período de tolerância quanto às novas obrigações acessórias.
O destaque em 2026 é essencialmente informativo — CBS de 0,9% e IBS de 0,1% —, mas tem efeito prático relevante: quem estiver obrigado e não parametrizar seus sistemas ficará exposto a rejeição de documentos fiscais e a penalidades. Para a pessoa física que se enquadre como contribuinte em operações imobiliárias, é o momento de providenciar a inscrição nos cadastros, estruturar a emissão de documentos e organizar a rotina de apuração.
3. As condições para a pessoa física ser contribuinte na venda de imóveis em 2027
A regra matriz está no art. 251 da LC nº 214/2025, reproduzida, com detalhamentos, no art. 382 do Decreto nº 12.955/2026, para a CBS, e no art. 382 da Resolução CGIBS nº 6/2026, para o IBS. A pessoa física somente se sujeita ao regime regular quando sua atuação revela habitualidade; a venda ocasional de patrimônio permanece fora do campo de incidência. Na alienação, o § 1º do art. 251 estabelece duas hipóteses de enquadramento:
II — alienação ou cessão de direitos de mais de 3 (três) bens imóveis distintos no ano-calendário anterior; ou
III — alienação ou cessão de direitos de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores.
Para 2027, o ano-calendário de referência é 2026. Assim, a pessoa física que, em 2026, alienar mais de três imóveis distintos, ou mais de um imóvel por ela construído nos cinco anos anteriores, ingressará no regime regular da CBS e do IBS já em 1º de janeiro de 2027. Há, ainda, o enquadramento no próprio ano: quem ultrapassar esses limites no curso de 2027 torna-se contribuinte naquele mesmo exercício, incidindo os tributos sobre as operações que excederem os limites (§ 2º, I, do art. 251).
Duas balizas protegem o patrimônio antigo. A primeira: somente entram na contagem os imóveis que estejam no patrimônio do alienante há menos de cinco anos, contados da aquisição (§ 3º). A segunda: nos bens recebidos por meação, doação ou herança, o prazo de cinco anos é contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo doador ou pelo autor da herança, sem reinício pela transmissão (§ 4º). O quadro abaixo consolida as hipóteses:
| Hipótese de enquadramento (venda de imóveis) | Condição para ser contribuinte em 2027 |
| Alienação de mais de 3 imóveis distintos | Verificada em 2026 (ano-calendário anterior), considerando apenas imóveis adquiridos há menos de 5 anos |
| Alienação de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante | Construção nos 5 anos anteriores à alienação |
| Enquadramento no próprio ano de 2027 | Superação dos limites acima no curso de 2027; incidência sobre as operações excedentes |
| Imóveis há mais de 5 anos no patrimônio | Excluídos da contagem e da incidência |
| Herança, doação e meação | Prazo de 5 anos contado da aquisição original, sem reinício |
Registre-se que a incorporação imobiliária e o parcelamento do solo caracterizam atividade econômica em caráter habitual, atraindo a condição de contribuinte pela regra geral da LC nº 214/2025, independentemente dos limites quantitativos acima. E não se confundem os testes da venda com os da locação: nesta, exige-se, cumulativamente, receita superior a R$ 240.000,00 no ano anterior e mais de três imóveis locados — valores atualizados mensalmente pelo IPCA (§ 5º do art. 251).
O quadro seguinte compara o tratamento da matéria nos três atos normativos:
| Tema | LC nº 214/2025 | Decreto nº 12.955/2026 (CBS) e Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS) |
| Hipóteses de enquadramento | Art. 251, § 1º, II e III — mais de 3 imóveis no ano anterior; mais de 1 imóvel construído em 5 anos | Art. 382 de ambos os regulamentos — reprodução espelhada dos critérios legais |
| Enquadramento no próprio ano | Art. 251, § 2º — incidência sobre as operações excedentes | Art. 382, § 1º — detalha a verificação dos limites no curso do ano-calendário |
| Trava dos 5 anos | Art. 251, §§ 3º e 4º — exclusão dos imóveis antigos; regra especial para herança, doação e meação | Reproduzida, com disciplina da contagem de imóveis em copropriedade e fração ideal |
| Operacionalização | Remete ao regulamento (art. 251, § 6º) | Inscrição cadastral da pessoa física, apuração e emissão de documentos fiscais eletrônicos |
4. O tratamento da CBS em 2027 e 2028: alíquotas, reduções e benefícios
A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS passa a ser exigida em sua alíquota plena e o PIS e a Cofins são extintos (art. 126 do ADCT). A alíquota de referência da CBS, estimada em 8,8%, será fixada por resolução do Senado Federal; em 2027 e 2028, sofrerá redução de 0,1 ponto percentual, para compensar a cobrança do IBS estadual (0,05%) e municipal (0,05%) no período (art. 127 do ADCT). O IBS pleno somente avança entre 2029 e 2033, razão pela qual a CBS é o tributo economicamente relevante para o vendedor pessoa física em 2027.
O regime específico de bens imóveis assegura três atenuações relevantes ao contribuinte. Primeira: a alíquota das operações com imóveis é reduzida em 50% (art. 261 da LC nº 214/2025). Segunda: na alienação, a base de cálculo é diminuída pelo redutor de ajuste, correspondente, em regra, ao custo de aquisição do imóvel — para os bens adquiridos até 31 de dezembro de 2026, o valor de referência ou o custo atualizado pelo IPCA (arts. 257 e 258). Terceira: o redutor social de R$ 100.000,00 na venda de imóvel residencial novo, ou de R$ 30.000,00 na venda de lote residencial (art. 259).
Em termos práticos, a carga da CBS incide apenas sobre a margem da operação, e não sobre o valor bruto da venda. O demonstrativo abaixo ilustra a apuração para um imóvel residencial novo vendido em 2027 por pessoa física enquadrada como contribuinte, com valores meramente ilustrativos:
| Demonstrativo — venda em 2027 (valores ilustrativos) | Valor |
| Valor da alienação | R$ 800.000,00 |
| (-) Redutor de ajuste (custo de aquisição atualizado) | R$ 500.000,00 |
| (-) Redutor social (imóvel residencial novo) | R$ 100.000,00 |
| Base de cálculo | R$ 200.000,00 |
| CBS 2027: (8,8% – 0,1 p.p.) x redução de 50% = 4,35% | R$ 8.700,00 |
| IBS 2027: 0,1% x redução de 50% = 0,05% | R$ 100,00 |
| Carga total estimada sobre a operação | R$ 8.800,00 (1,1% do preço) |
O exemplo evidencia que o impacto efetivo dependerá da margem de cada operação e da correta constituição do redutor de ajuste — providência que recomenda atenção ainda em 2026, especialmente quanto à documentação do custo de aquisição dos imóveis destinados à revenda.
5. Conclusões
Em síntese: (i) a pessoa física será contribuinte da CBS e do IBS na venda de imóveis em 2027 se, em 2026, alienar mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores, ou se ultrapassar esses limites no curso de 2027; (ii) imóveis mantidos no patrimônio há mais de cinco anos ficam fora da contagem e da incidência; (iii) a venda ocasional de patrimônio não atrai a tributação.
Enquadrada a pessoa física, a operação sujeita-se à CBS com redução de 50% da alíquota, apurada sobre base diminuída pelo redutor de ajuste e, quando cabível, pelo redutor social. Recomenda-se, ainda em 2026, o levantamento do histórico de alienações, a segregação dos imóveis com mais de cinco anos de patrimônio e a preparação cadastral e documental para o destaque obrigatório vigente desde 1º de agosto de 2026.
Este estudo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto.
Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270