PARECER JURÍDICO – DESTAQUE DE CBS E IBS NOS DOCUMENTOS FISCAIS ELETRÔNICOS A PARTIR DE 03/08/2026

São Paulo, 1º de agosto de 2026

1 IDENTIFICAÇÃO DA CONSULTA E DA INDAGAÇÃO

O presente parecer examina, à luz do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, e da posição mais recente divulgada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, o alcance da obrigatoriedade de preenchimento dos campos de CBS e IBS nos documentos fiscais eletrônicos a partir de 03/08/2026.

Indaga-se, em síntese: (i) quais atividades e segmentos estão compreendidos no cronograma de 03/08/2026; e (ii) qual o efeito prático da anunciada suspensão da rejeição dos documentos fiscais emitidos sem o preenchimento dos campos de CBS e IBS.

A questão central consiste em separar o cronograma normativo de implantação, que permanece em vigor, do efeito sistêmico de rejeição do documento fiscal, que a administração tributária anunciou pretender suspender.

2  RELATÓRIO

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou as datas de início da obrigatoriedade de preenchimento das informações de CBS e IBS por tipo de documento fiscal eletrônico, com primeira etapa em 03/08/2026.

Após a publicação do ato, a Receita Federal e o CGIBS informaram que aprovarão, em Ato Técnico Conjunto, alteração das regras de validação, a fim de evitar a rejeição automática dos documentos fiscais emitidos sem essas informações. A consulta pede a atualização do exame do tema diante desse novo cenário.

3  FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

3.1  Do cronograma do Ato Conjunto nº 4/2026: documentos e segmentos alcançados em 03/08/2026

Sob leitura estrita do Ato Conjunto nº 4/2026, a partir de 03/08/2026 a obrigatoriedade alcança, em regra, os contribuintes do regime regular que emitam NF-e, NFC-e, CT-e, CT-e OS, MDF-e, GTV-e, NF3e, DC-e, NFS-e Via e BP-e, este último quanto ao transporte de passageiros não enquadrado como semiurbano, metropolitano ou aéreo.

O quadro a seguir resume os documentos da primeira etapa e os segmentos econômicos que normalmente os utilizam:

Documento fiscal	Início	Segmentos e atividades alcançados
NF-e (modelo 55)	03/08/2026	Indústria, atacado, varejo B2B e operações com mercadorias em geral, ressalvadas as exceções do próprio ato
NFC-e (modelo 65)	03/08/2026	Varejo ao consumidor final que utilize NFC-e
CT-e (modelo 57)	03/08/2026	Transporte de cargas e demais prestações sujeitas ao CT-e
CT-e OS (modelo 67)	03/08/2026	Prestadores de serviços documentados por CT-e OS
MDF-e (modelo 58)	03/08/2026	Transportadores e operadores logísticos obrigados ao manifesto eletrônico
GTV-e (modelo 64)	03/08/2026	Empresas de transporte de valores
BP-e (modelo 63)	03/08/2026	Transporte de passageiros não semiurbano, não metropolitano e não aéreo
NF3e (modelo 66)	03/08/2026	Fornecimento de energia elétrica ao consumidor
DC-e (modelo 99)	03/08/2026	Operações acobertadas por Declaração de Conteúdo eletrônica
NFS-e Via	03/08/2026	Exploração de vias, pedágios e atividades correlatas

3.2  Das hipóteses excluídas da primeira etapa

A NFS-e de padrão nacional não ingressa de forma ampla em 03/08/2026. Os serviços em geral sujeitos ao ISS, não enquadrados nas hipóteses especiais do inciso III do art. 1º do ato, têm início apenas em 01/10/2026.

Plataformas digitais, determinados subitens da lista da Lei Complementar nº 116/2003, fornecimento de bens imateriais fora da lista, receitas condominiais e locações de bens móveis e imóveis foram deslocados para 01/12/2026. Os optantes pelo Simples Nacional permanecem fora da primeira fase, com obrigatoriedade prevista para 01/01/2027.

3.3  Da anunciada suspensão das regras de validação

A informação mais recente divulgada pela Receita Federal e pelo CGIBS indica que será aprovado Ato Técnico Conjunto para suspender a exigência do preenchimento das informações de CBS e IBS como regra de validação dos documentos fiscais eletrônicos, abrangendo NF-e, NFC-e, CT-e, CT-e OS, GTV-e, BP-e, NF3e e NFCom.

Em termos práticos, a ausência dos campos de CBS e IBS não deverá provocar a rejeição automática desses documentos no ambiente autorizador, ainda que o cronograma normativo de implementação continue existindo.

A distinção é juridicamente relevante: uma coisa é a existência do dever acessório e do cronograma regulatório; outra, diversa, é a aplicação imediata de trava sistêmica de autorização do documento fiscal.

3.4  Da interpretação recomendada

No estado atual das informações públicas, a leitura mais prudente é a de que houve mitigação do efeito operacional da obrigatoriedade, e não revogação do cronograma estabelecido no Ato Conjunto nº 4/2026.

O contribuinte não deve tratar a flexibilização anunciada como dispensa de adaptação, mas como redução temporária do risco de rejeição automática, até a formalização do ato técnico e a consolidação das novas regras de validação.

Permanece recomendável, por isso, manter o projeto de adequação de ERP, cadastros, regras fiscais e parametrizações, especialmente quanto aos documentos já enquadrados no cronograma de 03/08/2026.

3.5  Das providências práticas

Mesmo com a suspensão anunciada, os contribuintes dos segmentos alcançados devem: (i) mapear os modelos de documento fiscal efetivamente emitidos por estabelecimento e por operação; (ii) identificar se a atividade se insere no grupo de 03/08/2026, 01/10/2026, 01/12/2026 ou 01/01/2027; e (iii) atualizar sistemas emissores, ERP e parametrizações para comportar os grupos de IBS e CBS previstos na documentação técnica.

Devem, ainda: (iv) não presumir que a ausência de rejeição equivalha a dispensa definitiva da obrigação acessória; (v) monitorar a publicação do Ato Técnico Conjunto, que definirá formalmente o alcance da suspensão das regras de validação; e (vi) manter governança documental interna, com matriz de enquadramento por documento, operação, regime tributário e cronograma aplicável.

3.6  Dos impactos por segmento

Comércio, indústria e varejo seguem como os segmentos mais atingidos, pois NF-e e NFC-e são os principais documentos alcançados em 03/08/2026. Essas empresas podem deixar de sofrer rejeição automática pela falta de preenchimento dos campos, mas não devem abandonar a preparação técnica para a futura exigência plena.

Transportadores, operadores logísticos, empresas de transporte de valores e parte do transporte de passageiros continuam inseridos na primeira etapa por meio de CT-e, CT-e OS, MDF-e, GTV-e e BP-e. Para esse grupo, a flexibilização reduz o risco imediato de paralisação operacional, sem eliminar a necessidade de adequação dos processos de emissão.

No setor de energia, o fornecimento documentado por NF3e permanece no cronograma de 03/08/2026. A ausência dos campos de CBS e IBS, contudo, não deverá impedir a autorização do documento, ao menos até a formalização do novo ato técnico conjunto.

4  CONCLUSÃO

Ante o exposto, respondem-se as indagações nos seguintes termos:

(i) sob a leitura estrita do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a obrigatoriedade alcança, a partir de 03/08/2026, os contribuintes do regime regular que emitam NF-e, NFC-e, CT-e, CT-e OS, MDF-e, GTV-e, NF3e, DC-e, NFS-e Via e BP-e no transporte de passageiros não semiurbano, não metropolitano e não aéreo;

(ii) a Receita Federal e o CGIBS anunciaram a aprovação de Ato Técnico Conjunto para suspender a rejeição automática dos documentos fiscais emitidos sem os campos de CBS e IBS, de modo que o risco operacional imediato de bloqueio da emissão foi reduzido;

(iii) o cronograma do Ato Conjunto nº 4/2026 permanece como parâmetro normativo de implantação, e a flexibilização anunciada não equivale a dispensa da obrigação acessória;

(iv) recomenda-se prosseguir com a implementação, acompanhar a publicação do novo ato técnico e preservar a documentação de diligência e de adequação sistêmica.

Ante o exposto, este é o parecer, s.m.j.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270

PARECER JURÍDICO – EMISSÃO DE NOTA FISCAL NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS POR PESSOAS FÍSICAS E JURÍDICAS: O CRONOGRAMA DO ATO CONJUNTO RFB/CGIBS Nº 4/2026

São Paulo, 31 de julho de 2026

1 IDENTIFICAÇÃO DA CONSULTA E DA INDAGAÇÃO

O presente parecer é dirigido a locadores de bens imóveis, pessoas físicas e jurídicas, que auferem receitas de aluguel e buscam orientação sobre as obrigações acessórias instituídas pela reforma tributária do consumo, em especial sobre a emissão de nota fiscal de serviços eletrônica (NFS-e) de padrão nacional nas operações de locação.

Indaga-se, em síntese: (i) a partir de que data as pessoas jurídicas locadoras estão obrigadas a emitir nota fiscal em todas as suas locações, à luz do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026; (ii) em que hipóteses a pessoa física locadora está obrigada a emitir o documento fiscal na fase de testes de 2026; e (iii) em que condições a pessoa física passará, a partir de 2027, a pagar a CBS e a debitar o IBS sobre os aluguéis.

A questão central consiste, portanto, em fixar as datas e os requisitos de enquadramento de cada categoria de locador, distinguindo a situação da pessoa jurídica, contribuinte em toda e qualquer locação, da situação da pessoa física, que somente se sujeita às novas obrigações quando ultrapassados os gatilhos legais de receita e de quantidade de imóveis.

2 RELATÓRIO

A consulta foi motivada pela publicação, no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026, do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, editado pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e pelo Comitê Gestor do IBS, que reordenou o cronograma de obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos ajustados ao IBS e à CBS.

Até o momento, as receitas de locação eram documentadas, em regra, por contratos e recibos. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 já havia disciplinado as obrigações acessórias para 2026 e anunciado a incorporação da locação ao campo da NFS-e de padrão nacional. Em 14 de julho de 2026, contudo, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 informou que os ambientes de produção não estariam adaptados aos novos fatos geradores, entre eles a locação, no início de agosto de 2026, o que gerou dúvida sobre a data efetiva da exigência.

É o relatório, no essencial.

3 FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

3.1 Do quadro normativo aplicável

A reforma tributária do consumo tem assento na Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, que instituiu o IBS, de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios, e a CBS, de competência da União. No plano infraconstitucional, a matéria foi disciplinada pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.

A regulamentação adveio, quanto à CBS, do Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, e, quanto ao IBS, da Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026. No campo das obrigações acessórias, os marcos operacionais foram fixados pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 e, agora, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, que estabeleceu o cronograma definitivo de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos.

3.2 Do PIS, da Cofins e da fase de testes de 2026

Durante todo o exercício de 2026, a Contribuição ao PIS e a Cofins permanecem em vigor e continuam a incidir sobre a receita de locação auferida pelas pessoas jurídicas, à razão de 3,65% no regime cumulativo ou de 9,25% no regime não cumulativo, conforme a sistemática de apuração do imposto de renda adotada. A pessoa física, por sua vez, não recolhe PIS e Cofins sobre aluguéis, sujeitando-se apenas ao imposto de renda, pelo carnê-leão ou na fonte, conforme o caso.

A CBS e o IBS convivem com esses tributos em 2026 apenas em caráter de teste. Nos termos do art. 348 da Lei Complementar nº 214/2025, as alíquotas do período são de 0,9% para a CBS e de 0,1% para o IBS, e o contribuinte que cumprir regularmente as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento correspondente. O destaque dos novos tributos nos documentos fiscais eletrônicos passou a ser exigido a partir de 1º de agosto de 2026, segundo o escalonamento por tipo de documento examinado no item 3.4.

A partir de 2027, o PIS e a Cofins são extintos, a CBS passa a ser exigida em alíquota plena e o IBS permanece em fase de teste, com alíquota reduzida. Aplicam-se, então, os regimes específicos e as reduções setoriais, entre as quais a redução de 70% das alíquotas nas operações de locação de bens imóveis.

3.3 Da locação como operação onerosa sujeita a documento fiscal

A Lei Complementar nº 214/2025 deslocou o eixo de incidência da tributação do consumo da qualificação formal da atividade para a operação onerosa. Dispõe o seu artigo 4º:

“Art. 4º O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços. § 1º Para fins desta Lei Complementar, considera-se operação onerosa com bens ou com serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de: I – compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento e demais espécies de alienação; […] bem como a prestação de serviços.”

A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis inserem-se entre as operações onerosas e submetem-se ao regime específico dos bens imóveis, disciplinado nos artigos 251 e seguintes da mesma lei. Em consequência, o artigo 60 impõe ao contribuinte o dever de documentar tais operações por documento fiscal eletrônico, papel que, no caso da locação, é desempenhado pela NFS-e de padrão nacional, com códigos de tributação próprios, entre eles o código 99.03.01, destinado à locação de bens imóveis.

Registre-se, desde logo, a premissa que orienta todo o parecer: a obrigação de emitir o documento fiscal recai exclusivamente sobre quem ostente a condição de contribuinte do IBS e da CBS. A pessoa jurídica que explora a locação é sempre contribuinte do regime regular. A pessoa física somente o é quando ultrapassa os gatilhos do artigo 251, examinados no item 3.6.

3.4 Do cronograma: do Ato Conjunto nº 1/2025 ao Ato Conjunto nº 4/2026

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 inaugurou o calendário das obrigações acessórias de 2026. A execução, porém, esbarrou em limitação operacional: a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, de 14 de julho de 2026, comunicou que as adaptações referentes aos novos fatos geradores, entre eles a locação de bens móveis e imóveis, não estariam disponíveis nos ambientes de produção da NFS-e em agosto de 2026.

Em resposta, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026, fixou novo cronograma de obrigatoriedade, escalonado por tipo de documento e por natureza da operação, nos seguintes termos:

Data	Obrigatoriedade instituída pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026
03/08/2026	NF-e, NFC-e, CT-e, MDF-e, GTV-e, NF3e e DC-e: validação obrigatória dos campos de IBS e CBS.
01/10/2026	NFS-e de padrão nacional para os serviços em geral sujeitos ao ISS; NFCom.
01/12/2026	NFS-e para as locações de bens imóveis e de bens móveis, plataformas digitais, bens imateriais e receitas condominiais; não contribuintes do ICMS.
01/01/2027	Optantes pelo Simples Nacional; operações sujeitas à tributação monofásica; importações.

Para o objeto desta consulta, a data relevante é 1º de dezembro de 2026: a partir dela, a emissão da NFS-e de padrão nacional torna-se obrigatória nas locações de bens imóveis, tanto para as pessoas jurídicas quanto para as pessoas físicas enquadradas como contribuintes. Até essa data, a impossibilidade técnica reconhecida pela própria administração afasta a exigência do documento, permanecendo válida a documentação por contrato e recibo.

3.5 Da pessoa jurídica locadora: emissão obrigatória em toda locação

A pessoa jurídica que aufere receita de locação, inclusive a holding patrimonial dedicada à administração de bens próprios, é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, independentemente do valor da receita ou da quantidade de imóveis. Não há, para a pessoa jurídica, qualquer piso de enquadramento: a condição de contribuinte decorre da própria exploração da atividade econômica.

Em consequência, a partir de 1º de dezembro de 2026, data fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a pessoa jurídica deverá emitir NFS-e em todas as suas locações, sem exceção. Durante o restante de 2026, o documento conterá o destaque das alíquotas-teste de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, sem recolhimento desses valores, mantida a tributação ordinária pelo PIS e pela Cofins. A partir de 2027, a CBS passa a ser devida em alíquota plena, com a redução de 70% própria do regime específico da locação, e o IBS continua a ser debitado em alíquota de teste.

3.6 Da pessoa física locadora: os dois gatilhos do artigo 251

A pessoa física locadora, diversamente, só se torna contribuinte quando ultrapassa os parâmetros objetivos do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, reproduzidos no regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026). São dois gatilhos distintos.

O primeiro gatilho toma por base o ano-calendário anterior e é composto por requisitos cumulativos: receita de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis superior a R$ 240.000,00, valor atualizado pelo IPCA — R$ 258.631,53 na correção de janeiro de 2025 a julho de 2026 —, auferida com mais de 3 bens imóveis distintos.

Preenchidos ambos os requisitos no ano anterior, a pessoa física é contribuinte durante todo o ano seguinte.

O segundo gatilho opera dentro do próprio ano-calendário: a pessoa física torna-se contribuinte quando a sua receita de locação supera, no curso do ano, o mesmo limite acrescido de 20%, ou seja, R$ 288.000,00, também corrigido pelo IPCA (R$ 310.357,83 na mesma base de atualização), independentemente do número de imóveis locados. O § 2º do artigo 251 não repete a exigência de pluralidade de imóveis, de modo que basta o critério financeiro para o enquadramento no ano corrente.

Registramos, para melhor compreensão, a atualização monetária de ambos os parâmetros. Considerando o IPCA acumulado de 4,26% em 2025 e de 3,36% no período de janeiro a junho de 2026 — último índice divulgado pelo IBGE, porquanto o número de julho de 2026 somente será publicado em agosto —, a correção do período alcança 7,7631%. Nessa base, o limite de R$ 240.000,00 corresponde a R$ 258.631,53 e o limite acrescido de 20%, de R$ 288.000,00, corresponde a R$ 310.357,83. Os valores deverão ser recalculados à medida que novos índices sejam divulgados.

Aplicando esses parâmetros à fase de testes: a pessoa física somente está obrigada a emitir NFS-e em 2026, a partir de 1º de dezembro de 2026, se houver recebido, em 2025, mais de R$ 240.000,00 de aluguéis provenientes de mais de 3 imóveis distintos, ou se, no curso de 2026, sua receita ultrapassar R$ 288.000,00, qualquer que seja o número de imóveis. Nessa hipótese, o documento conterá o destaque-teste de 0,9% e 0,1%, sem recolhimento, cumpridas as obrigações acessórias (art. 348 da LC nº 214/2025).

Para 2027, o raciocínio se renova com base no ano de 2026: a pessoa física pagará a CBS e debitará o IBS sobre os aluguéis se houver recebido, em 2026, mais de R$ 240.000,00, na base de 2025 corrigida pelo IPCA, com mais de 3 imóveis distintos, ou se, no próprio ano de 2027, superar o limite acrescido de 20%, sempre corrigido, independentemente do número de imóveis. A CBS será apurada com a redução de 70% do regime específico da locação e, nas locações residenciais qualificadas, com o redutor social mensal por contrato previsto na legislação. O IBS, em 2027, permanece em alíquota de teste.

A pessoa física que não atingir nenhum dos dois gatilhos não é contribuinte, não está obrigada a emitir NFS-e e permanece sujeita apenas ao imposto de renda sobre os aluguéis, como hoje.

3.7 Quadro sinóptico

Locador	Emissão de NFS-e	Tributação
Pessoa jurídica (inclusive holding patrimonial)	Obrigatória em toda locação a partir de 01/12/2026, sem piso de receita ou de imóveis.	2026: PIS/Cofins + destaque-teste de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS), sem recolhimento. 2027: CBS com redução de 70% e débito de IBS em alíquota de teste.
Pessoa física que recebeu, em 2025, mais de R$ 240 mil com mais de 3 imóveis	Contribuinte em 2026: emite NFS-e a partir de 01/12/2026.	2026: apenas destaque-teste, sem recolhimento; mantido o IRPF.
Pessoa física que, no curso do ano, superar R$ 288 mil (R$ 240 mil + 20%, corrigidos pelo IPCA), com qualquer número de imóveis	Torna-se contribuinte no próprio ano: emite NFS-e a partir do enquadramento (respeitado o marco de 01/12/2026).	Mesmo regime do período: destaque-teste em 2026; CBS devida e IBS debitado a partir de 2027.
Pessoa física que recebeu, em 2026, mais de R$ 240 mil (base 2025 corrigida pelo IPCA) com mais de 3 imóveis	Contribuinte em 2027: emissão obrigatória em todas as locações.	2027: paga CBS (redução de 70%; redutor social na locação residencial) e debita IBS em alíquota de teste.
Pessoa física fora dos dois gatilhos	Dispensada de emissão.	Somente IRPF (carnê-leão ou fonte), como no regime atual.

3.8 Dos efeitos práticos

Três providências merecem atenção imediata. A primeira é o monitoramento mensal da receita de locação pela pessoa física, pois o gatilho de 20% opera no curso do próprio ano e pode surpreender o locador que concentre recebimentos, ainda que detenha poucos imóveis. A segunda é a adequação de sistemas e rotinas até 1º de dezembro de 2026, incluindo, para a pessoa física enquadrada, a inscrição em CNPJ vinculado ao CPF exigida para a emissão da NFS-e. A terceira é a revisão dos contratos de locação, para disciplinar o repasse dos novos tributos a partir de 2027.

Por fim, dada a recência dos diplomas examinados, não há jurisprudência consolidada sobre a matéria. A análise apoia-se na interpretação sistemática da Lei Complementar nº 214/2025, de seus regulamentos e dos atos conjuntos de cronograma, motivo pelo qual se recomenda o acompanhamento dos atos que vierem a ser editados pela Receita Federal do Brasil, pelo Comitê Gestor do IBS e pelo Comitê Gestor da NFS-e.

4 CONCLUSÃO

Ante o exposto, respondem-se as indagações nos seguintes termos:

(i) as pessoas jurídicas locadoras de bens imóveis, inclusive holdings patrimoniais, deverão emitir NFS-e de padrão nacional em todas as suas locações a partir de 1º de dezembro de 2026, data fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, independentemente do valor da receita ou do número de imóveis;

(ii) as pessoas físicas somente estão obrigadas a emitir o documento, na fase de testes de 2026 e a partir do mesmo marco de 1º de dezembro de 2026, se houverem recebido, em 2025, mais de R$ 240.000,00 de aluguéis com mais de 3 imóveis distintos, ou se, no curso de 2026, sua receita superar R$ 288.000,00, corrigidos pelo IPCA (respectivamente R$ 258.631,53 e R$ 310.357,83 na atualização de janeiro de 2025 a julho de 2026), independentemente do número de imóveis;

(iii) em 2026, a emissão se dá com simples destaque das alíquotas-teste de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, sem recolhimento, cumpridas as obrigações acessórias, mantida a tributação vigente (PIS/Cofins para as pessoas jurídicas e IRPF para as pessoas físicas);

(iv) a partir de 2027, a pessoa física que houver recebido, em 2026, mais de R$ 240.000,00, na base corrigida pelo IPCA (R$ 258.631,53 em julho de 2026), com mais de 3 imóveis distintos, ou que superar no próprio ano o limite acrescido de 20%, qualquer que seja o número de imóveis, pagará a CBS, com a redução de 70% do regime específico da locação, e debitará o IBS, ainda em alíquota de teste; e

(v) a pessoa física que não atingir nenhum dos dois gatilhos permanece fora do campo do IBS e da CBS, dispensada da emissão de nota fiscal e sujeita apenas ao imposto de renda.

Recomenda-se, por cautela, o monitoramento mensal das receitas de locação, a preparação dos sistemas de emissão até 1º de dezembro de 2026 e a revisão das cláusulas contratuais de repasse de tributos, prevenindo a rejeição de documentos pelos autorizadores e eventuais autuações.

Ante o exposto, este é o parecer, s.m.j.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270

5 REFERÊNCIAS

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Brasília, DF: Presidência da República, 2023.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). Brasília, DF: Presidência da República, 2025.

BRASIL. Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026. Regulamenta a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Brasília, DF: Presidência da República, 2026.

COMITÊ GESTOR DO IBS. Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026. Regulamenta o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e dá outras providências. Brasília, DF: CGIBS, 2026.

RECEITA FEDERAL DO BRASIL; COMITÊ GESTOR DO IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 2025. Dispõe sobre as obrigações acessórias do IBS e da CBS relativas ao ano-calendário de 2026. Brasília, DF: RFB; CGIBS, 2025.

RECEITA FEDERAL DO BRASIL; COMITÊ GESTOR DO IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. Estabelece o cronograma de obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos ajustados ao IBS e à CBS. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 31 jul. 2026.

SECRETARIA EXECUTIVA DO COMITÊ GESTOR DA NFS-e. Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, de 14 de julho de 2026. Comunica a indisponibilidade, nos ambientes de produção, das adaptações referentes aos novos fatos geradores. Brasília, DF: CGNFS-e, 2026.

São Paulo, 26 de julho de 2026

ESTUDO — A PESSOA FÍSICA COMO CONTRIBUINTE DA CBS E DO IBS NA VENDA DE IMÓVEIS A PARTIR DE 2027

O presente estudo examina as condições para que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte da CBS — foco central desta análise — e do IBS na alienação de bens imóveis a partir de 2027, à luz da Lei Complementar nº 214/2025, do Decreto nº 12.955/2026 (Regulamento da CBS) e da Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026 (Regulamento do IBS).

1. O PIS e a Cofins em 2026 e o ano de teste da CBS

Em 2026, o PIS e a Cofins permanecem integralmente em vigor, apurados pelas sistemáticas cumulativa (3,65%) e não cumulativa (9,25%), conforme o regime de cada contribuinte. A CBS e o IBS convivem com as contribuições atuais apenas em caráter de teste: a CBS à alíquota de 0,9% e o IBS à alíquota de 0,1%, nos termos dos arts. 125 e seguintes do ADCT, na redação da EC nº 132/2023, e dos arts. 343 e seguintes da LC nº 214/2025.

Nesse ano de calibragem não há ônus econômico novo: o valor apurado de CBS é compensável com o PIS/Cofins devidos e, cumpridas as obrigações acessórias, o contribuinte fica dispensado do recolhimento. O objetivo do legislador é testar sistemas, cadastros e documentos fiscais antes da virada de 2027.

2. O destaque obrigatório de CBS e IBS a partir de 1º de agosto de 2026

O Decreto nº 12.955/2026 e a Resolução CGIBS nº 6/2026 fixaram 1º de agosto de 2026 como marco do destaque obrigatório da CBS e do IBS nos documentos fiscais eletrônicos. A partir dessa data, as notas fiscais deverão conter os grupos de informação dos novos tributos, com o correto preenchimento do CST e do código de classificação tributária (cClassTrib), encerrando-se o período de tolerância quanto às novas obrigações acessórias.

O destaque em 2026 é essencialmente informativo — CBS de 0,9% e IBS de 0,1% —, mas tem efeito prático relevante: quem estiver obrigado e não parametrizar seus sistemas ficará exposto a rejeição de documentos fiscais e a penalidades. Para a pessoa física que se enquadre como contribuinte em operações imobiliárias, é o momento de providenciar a inscrição nos cadastros, estruturar a emissão de documentos e organizar a rotina de apuração.

3. As condições para a pessoa física ser contribuinte na venda de imóveis em 2027

A regra matriz está no art. 251 da LC nº 214/2025, reproduzida, com detalhamentos, no art. 382 do Decreto nº 12.955/2026, para a CBS, e no art. 382 da Resolução CGIBS nº 6/2026, para o IBS. A pessoa física somente se sujeita ao regime regular quando sua atuação revela habitualidade; a venda ocasional de patrimônio permanece fora do campo de incidência. Na alienação, o § 1º do art. 251 estabelece duas hipóteses de enquadramento:

II — alienação ou cessão de direitos de mais de 3 (três) bens imóveis distintos no ano-calendário anterior; ou

III — alienação ou cessão de direitos de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores.

Para 2027, o ano-calendário de referência é 2026. Assim, a pessoa física que, em 2026, alienar mais de três imóveis distintos, ou mais de um imóvel por ela construído nos cinco anos anteriores, ingressará no regime regular da CBS e do IBS já em 1º de janeiro de 2027. Há, ainda, o enquadramento no próprio ano: quem ultrapassar esses limites no curso de 2027 torna-se contribuinte naquele mesmo exercício, incidindo os tributos sobre as operações que excederem os limites (§ 2º, I, do art. 251).

Duas balizas protegem o patrimônio antigo. A primeira: somente entram na contagem os imóveis que estejam no patrimônio do alienante há menos de cinco anos, contados da aquisição (§ 3º). A segunda: nos bens recebidos por meação, doação ou herança, o prazo de cinco anos é contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo doador ou pelo autor da herança, sem reinício pela transmissão (§ 4º). O quadro abaixo consolida as hipóteses:

Hipótese de enquadramento (venda de imóveis)	Condição para ser contribuinte em 2027
Alienação de mais de 3 imóveis distintos	Verificada em 2026 (ano-calendário anterior), considerando apenas imóveis adquiridos há menos de 5 anos
Alienação de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante	Construção nos 5 anos anteriores à alienação
Enquadramento no próprio ano de 2027	Superação dos limites acima no curso de 2027; incidência sobre as operações excedentes
Imóveis há mais de 5 anos no patrimônio	Excluídos da contagem e da incidência
Herança, doação e meação	Prazo de 5 anos contado da aquisição original, sem reinício

Registre-se que a incorporação imobiliária e o parcelamento do solo caracterizam atividade econômica em caráter habitual, atraindo a condição de contribuinte pela regra geral da LC nº 214/2025, independentemente dos limites quantitativos acima. E não se confundem os testes da venda com os da locação: nesta, exige-se, cumulativamente, receita superior a R$ 240.000,00 no ano anterior e mais de três imóveis locados — valores atualizados mensalmente pelo IPCA (§ 5º do art. 251).

O quadro seguinte compara o tratamento da matéria nos três atos normativos:

Tema	LC nº 214/2025	Decreto nº 12.955/2026 (CBS) e Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS)
Hipóteses de enquadramento	Art. 251, § 1º, II e III — mais de 3 imóveis no ano anterior; mais de 1 imóvel construído em 5 anos	Art. 382 de ambos os regulamentos — reprodução espelhada dos critérios legais
Enquadramento no próprio ano	Art. 251, § 2º — incidência sobre as operações excedentes	Art. 382, § 1º — detalha a verificação dos limites no curso do ano-calendário
Trava dos 5 anos	Art. 251, §§ 3º e 4º — exclusão dos imóveis antigos; regra especial para herança, doação e meação	Reproduzida, com disciplina da contagem de imóveis em copropriedade e fração ideal
Operacionalização	Remete ao regulamento (art. 251, § 6º)	Inscrição cadastral da pessoa física, apuração e emissão de documentos fiscais eletrônicos

4. O tratamento da CBS em 2027 e 2028: alíquotas, reduções e benefícios

A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS passa a ser exigida em sua alíquota plena e o PIS e a Cofins são extintos (art. 126 do ADCT). A alíquota de referência da CBS, estimada em 8,8%, será fixada por resolução do Senado Federal; em 2027 e 2028, sofrerá redução de 0,1 ponto percentual, para compensar a cobrança do IBS estadual (0,05%) e municipal (0,05%) no período (art. 127 do ADCT). O IBS pleno somente avança entre 2029 e 2033, razão pela qual a CBS é o tributo economicamente relevante para o vendedor pessoa física em 2027.

O regime específico de bens imóveis assegura três atenuações relevantes ao contribuinte. Primeira: a alíquota das operações com imóveis é reduzida em 50% (art. 261 da LC nº 214/2025). Segunda: na alienação, a base de cálculo é diminuída pelo redutor de ajuste, correspondente, em regra, ao custo de aquisição do imóvel — para os bens adquiridos até 31 de dezembro de 2026, o valor de referência ou o custo atualizado pelo IPCA (arts. 257 e 258). Terceira: o redutor social de R$ 100.000,00 na venda de imóvel residencial novo, ou de R$ 30.000,00 na venda de lote residencial (art. 259).

Em termos práticos, a carga da CBS incide apenas sobre a margem da operação, e não sobre o valor bruto da venda. O demonstrativo abaixo ilustra a apuração para um imóvel residencial novo vendido em 2027 por pessoa física enquadrada como contribuinte, com valores meramente ilustrativos:

Demonstrativo — venda em 2027 (valores ilustrativos)	Valor
Valor da alienação	R$ 800.000,00
(-) Redutor de ajuste (custo de aquisição atualizado)	R$ 500.000,00
(-) Redutor social (imóvel residencial novo)	R$ 100.000,00
Base de cálculo	R$ 200.000,00
CBS 2027: (8,8% – 0,1 p.p.) x redução de 50% = 4,35%	R$ 8.700,00
IBS 2027: 0,1% x redução de 50% = 0,05%	R$ 100,00
Carga total estimada sobre a operação	R$ 8.800,00 (1,1% do preço)

O exemplo evidencia que o impacto efetivo dependerá da margem de cada operação e da correta constituição do redutor de ajuste — providência que recomenda atenção ainda em 2026, especialmente quanto à documentação do custo de aquisição dos imóveis destinados à revenda.

5. Conclusões

Em síntese: (i) a pessoa física será contribuinte da CBS e do IBS na venda de imóveis em 2027 se, em 2026, alienar mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores, ou se ultrapassar esses limites no curso de 2027; (ii) imóveis mantidos no patrimônio há mais de cinco anos ficam fora da contagem e da incidência; (iii) a venda ocasional de patrimônio não atrai a tributação.

Enquadrada a pessoa física, a operação sujeita-se à CBS com redução de 50% da alíquota, apurada sobre base diminuída pelo redutor de ajuste e, quando cabível, pelo redutor social. Recomenda-se, ainda em 2026, o levantamento do histórico de alienações, a segregação dos imóveis com mais de cinco anos de patrimônio e a preparação cadastral e documental para o destaque obrigatório vigente desde 1º de agosto de 2026.

Este estudo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto.

Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270

São Paulo, 26 de julho de 2026.

ESTUDO TÉCNICO

Venda de imóveis e a emissão de nota fiscal a partir de 03/08/2026 — LC 214/2025, Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 e posição atual

1. Síntese da questão

Empresas que alienam bens imóveis (incorporadoras, loteadoras, construtoras que vendem unidades, holdings patrimoniais e SPEs) questionam se, a partir de 03/08/2026, estão obrigadas a emitir nota fiscal pela venda de imóveis. A dúvida decorre da sucessão de três atos: a LC 214/2025, que criou o dever geral de emissão de documento fiscal eletrônico; o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025, que condicionou a exigência à publicação dos regulamentos; e os regulamentos de abril de 2026 (Decreto nº 12.955/2026 e Resolução CGIBS nº 6/2026), que instituíram o documento próprio do setor — a NF-e ABI, modelo 77 — mas remeteram a data de início a ato conjunto ainda não editado.

2. O dever geral da LC 214/2025

Enquadramento legal. O art. 60 da LC 214/2025 impõe ao sujeito passivo do IBS e da CBS o dever de emitir documento fiscal eletrônico em toda operação com bens ou serviços, inclusive nas operações imunes, isentas ou com alíquota zero (§ 2º). A alienação de imóveis está no campo de incidência (regime específico dos arts. 251 a 262 — na incorporação e no parcelamento do solo, IBS e CBS são devidos em cada pagamento, art. 262). Em 2026, ano-teste, PIS/Cofins, ICMS, ISS e IPI seguem vigentes; CBS (0,9%) e IBS (0,1%) aparecem apenas como destaque informativo nos documentos fiscais.

Ponto central: a LC 214 criou o dever, mas não criou o documento. Para a venda de imóveis não existia — e não existe — documento fiscal apto entre os modelos atuais: a NF-e (mod. 55) documenta circulação de mercadorias e a NFS-e, prestação de serviços. O próprio art. 60, § 3º, remeteu forma, conteúdo e prazos a ato conjunto do CGIBS e da RFB.

3. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 22/12/2025 — a prorrogação

O Ato Conjunto nº 1/2025 organizou a exigência para 2026: o art. 2º, § 1º, recepcionou os documentos fiscais já existentes (NF-e, NFC-e, NFS-e, CT-e etc.) e o § 2º previu a instituição, pelos regulamentos, de quatro documentos novos — entre eles a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis — NF-e ABI, modelo 77, destinada justamente às vendas de imóveis.

O art. 3º fixou a regra de transição: até o primeiro dia do quarto mês subsequente ao da publicação da parte comum dos regulamentos do IBS e da CBS, não haveria penalidade pela falta dos grupos de IBS/CBS nos documentos, permanecendo a apuração de 2026 meramente informativa. Publicados os regulamentos em 30/04/2026 (Decreto nº 12.955 e Resolução CGIBS nº 6, com a parte comum reconhecida pela Portaria Conjunta MF/CGIBS nº 7/2026), o termo caiu em 1º/08/2026 — sábado —, de modo que a exigência operacional recai no primeiro dia útil seguinte: segunda-feira, 03/08/2026, data a partir da qual os autorizadores rejeitam documento fiscal sem os grupos IBS/CBS (NT 2025.002, v. 1.40, de 20/05/2026).

4. Os regulamentos de abril/2026 e a NF-e ABI

O Decreto nº 12.955/2026 (CBS) e a Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS) trataram do tema em três dispositivos espelhados: o art. 112 reproduz o dever de emissão, mas o condiciona expressamente — a emissão se dará “nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS, que definirá as respectivas datas de início de obrigatoriedade de emissão”; o art. 113 recepciona os documentos existentes; e o art. 114, III, institui a NF-e ABI, modelo 77.

Situação de fato em julho/2026: (i) nenhum ato conjunto fixou a data de início de obrigatoriedade da NF-e ABI, exigência do art. 112; (ii) o leiaute do modelo 77 permanece em minuta (MOC NF-e ABI v. 1.00, de nov/2025, e minuta do Anexo I — leiaute e regras de validação, de mar/2026), e o portal técnico registra que o documento “aguarda ato conjunto normativo para sua publicação na forma definitiva”; (iii) não há ambiente de produção disponível para autorização do documento. A própria Receita Federal orienta que o contribuinte impossibilitado de emitir documento fiscal por indisponibilidade imputável ao ente não descumpre obrigação acessória.

Na mesma direção, o Decreto nº 13.075, de 22/07/2026, adiou para 1º/01/2027 a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais por pessoas físicas (autônomos, produtores rurais, locadores PF). Não alcança pessoas jurídicas, mas confirma a diretriz oficial de postergar exigências cujos instrumentos não estão operacionais. A expectativa corrente é que a NF-e ABI só se torne exigível em 2027, com a cobrança efetiva da CBS.

Cronologia normativa:

Ato	Data	Efeito para a venda de imóveis
LC 214/2025, art. 60	16/01/2025	Dever geral de emitir documento fiscal eletrônico em toda operação, inclusive imunes/isentas; sem documento próprio para imóveis.
Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1	22/12/2025	Prevê a NF-e ABI (mod. 77) e suspende exigências/penalidades até o 1º dia do 4º mês após a publicação dos regulamentos.
Decreto 12.955 e Res. CGIBS 6	30/04/2026	Instituem a NF-e ABI (art. 114, III), mas condicionam o início da emissão a ato conjunto que fixará as datas (art. 112).
NT 2025.002, v. 1.40	20/05/2026	Rejeição, a partir de 03/08/2026, de DF-e emitidos sem os grupos IBS/CBS — alcança apenas documentos já existentes (NF-e, NFC-e, NFS-e etc.).
Decreto 13.075/2026	22/07/2026	Adia para 1º/01/2027 CNPJ e emissão de DF-e por pessoas físicas; reforça a diretriz de postergação.
Ato conjunto da NF-e ABI	não editado	Sem ele, não há data de início de obrigatoriedade do modelo 77; leiaute ainda em minuta e sem ambiente de produção.

5. A inexistência da NF-e ABI

Ponto decisivo do enquadramento: a NF-e ABI, hoje, não existe como documento fiscal apto a ser emitido. A instituição do art. 114, III, do Decreto nº 12.955/2026 e da Resolução CGIBS nº 6/2026 é meramente nominal — cria a figura, mas não a torna operante. Faltam, cumulativamente:

• o ato conjunto RFB/CGIBS exigido pelo art. 112, único instrumento apto a fixar a data de início de obrigatoriedade de emissão — não editado até esta data;
• o leiaute definitivo: o MOC do modelo 77 (v. 1.00, nov/2025) e o Anexo I — leiaute e regras de validação (mar/2026) circulam apenas como minutas técnicas, “passíveis de ajustes, complementações e alterações”, e o portal técnico da SVRS registra expressamente que o documento “aguarda ato conjunto normativo para sua publicação na forma definitiva”;
• o ambiente autorizador: não há ambiente de produção (nem cronograma oficial de homologação) que recepcione e autorize uma NF-e ABI — ainda que o contribuinte quisesse emitir, não haveria onde;
• qualquer previsão da NF-e ABI na NT 2025.002 (v. 1.40), que rege a rejeição de 03/08/2026 — a validação alcança apenas os documentos já existentes do art. 113.

Trata-se, portanto, de obrigação sem objeto: o dever de emitir (art. 60 da LC 214/2025) não pode ser exigido enquanto o documento que o instrumentaliza não existir em forma definitiva e operacional. A impossibilidade é material e decorre exclusivamente da mora do próprio Fisco — hipótese em que, pela orientação da RFB para 2026, não há descumprimento de obrigação acessória pelo contribuinte.

6. Conclusão

Não há obrigação de emitir nota fiscal pela venda de imóveis a partir de 03/08/2026. O dever do art. 60 da LC 214/2025 só se aperfeiçoa com o documento fiscal próprio da operação — a NF-e ABI, modelo 77 —, e o art. 112 do Decreto nº 12.955/2026 e da Resolução CGIBS nº 6/2026 condiciona o início da emissão a ato conjunto RFB/CGIBS que ainda não foi editado. Sem data fixada, sem leiaute definitivo e sem ambiente de produção, a obrigação é inexigível e a impossibilidade não é imputável ao contribuinte. Nenhum dos documentos hoje existentes substitui a NF-e ABI: a NF-e (mod. 55) é restrita a mercadorias e a NFS-e, a serviços — não se deve “adaptar” esses modelos para documentar alienação de imóvel.

Consequência prática — o que fazer desde já:

• continuar documentando as vendas por contrato, escritura e registros financeiros internos, mantendo trilha de auditoria por unidade imobiliária (art. 262 da LC 214 — incidência em cada pagamento) e a vinculação ao CIB (IN RFB nº 2.275/2025);
• destacar IBS/CBS, desde 1º/08/2026 (rejeição a partir de 03/08/2026), em todos os documentos que a empresa já emite — NFS-e de corretagem, administração e serviços de construção, NF-e de venda de materiais —, pois para esses a exigência está plenamente em vigor;
• preparar sistemas para o modelo 77 (nota única por alienação com eventos de pagamento vinculados, conforme a minuta do MOC) e aderir ao ambiente de testes quando disponibilizado;
• monitorar a publicação do ato conjunto RFB/CGIBS que fixará a data de início — provável exigência apenas em 2027.

Ressalva de prudência: a legislação não traz dispositivo expresso dizendo “a NF-e ABI está dispensada até tal data”; a inexigibilidade decorre da ausência do ato conjunto exigido pelo art. 112 e da indisponibilidade do documento. Essa é a leitura mais provável e a adotada pelo mercado e pelas orientações oficiais da RFB para 2026. Recomenda-se formalizar em dossiê interno a impossibilidade material de emissão (prints do portal técnico e do estágio de minuta), como salvaguarda em eventual questionamento futuro.

Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270

Segue o material para download relativamente à Palestra do Dr. Piraci Oliveira sobre a obrigatoriedade de emissão de notas fiscais a partir de 03/08/2026.

São Paulo, 15 de julho de 2026.

PARECER JURÍDICO

REFORMA TRIBUTÁRIA DO CONSUMO. NFS-e NACIONAL. NOTA TÉCNICA SE/CGNFS-e Nº 009 E ATUALIZAÇÃO DE 15/07/2026. OBRIGATORIEDADE DOS GRUPOS IBS/CBS A PARTIR DE 03/08/2026 NO LAYOUT DA NT 004 ACRESCIDO DO CAMPO tpRetPisCofins (NT 007). INOVAÇÕES DA NT 009 E NOVOS FATOS GERADORES (SUBITENS 99.02, 99.03 E 99.04) SEM DATA DE IMPLANTAÇÃO. LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS. IMPOSSIBILIDADE TÉCNICA DE EMISSÃO NÃO IMPUTÁVEL AO CONTRIBUINTE. COMUNICADO CONJUNTO CGIBS/RFB Nº 01/2025. AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA.

I. Síntese da consulta

Consulta-se este parecerista acerca do alcance e dos efeitos práticos da Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, da Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e, publicada em 09/06/2026 e atualizada em 15/07/2026 com a divulgação do Anexo VI – Leiautes RN RTC IBS/CBS, versão 1.04.00, do Anexo VII – Indicadores de Operação IBS/CBS, versão 1.02.00, e de quatro observações sobre o calendário de implantação. Indagou-se, em especial: (i) o que passa a ser exigível dos contribuintes a partir de 03/08/2026; (ii) qual o regime das inovações trazidas pela NT 009; e (iii) como fica, nesse contexto, a locação de bens móveis.

II. Dos fatos relevantes

A NFS-e de padrão nacional vem sendo adaptada à Reforma Tributária do Consumo por sucessivas notas técnicas. A NT 004 instituiu o layout-base com os grupos de IBS e CBS na Declaração de Prestação de Serviços (DPS), disponível no ambiente de Produção desde janeiro de 2026. A NT 005 criou os indicadores dos novos fatos geradores, entre eles os subitens 99.02 (bens imateriais), 99.03 (operações com bens imóveis) e 99.04 (locação de bens móveis). A NT 007 instituiu, entre outros ajustes, o campo tpRetPisCofins, destinado a informar retenções de PIS, Cofins e CSLL sem repercussão indevida na base de cálculo do IBS e da CBS. A NT 009, por fim, consolidou o layout do ambiente da Reforma, criando as notas de ajuste de crédito e débito de IBS/CBS, o grupo unificado vAjusteBC, os campos próprios do Simples Nacional, o campo indFinal (uso e consumo pessoal), o grupo de vinculação de pagamentos (gPgtoVinc) e a reestruturação dos grupos de bens móveis e imóveis, além da conversão dos campos de CNPJ para o formato alfanumérico.

Em 15/07/2026, a Secretaria-Executiva divulgou a atualização da NT 009 acompanhada das seguintes observações:

1) Esta NT (nº 009) NÃO estará disponível nos ambientes de Produção e Prod. Restrita em agosto/2026; 2) As adaptações referentes aos Novos Fatos Geradores (subitens 99.02, 99.03 e 99.04), a princípio, não estarão disponíveis nos ambientes de Produção e Prod. Restrita em agosto/2026; 3) Há previsão de obrigatoriedade, a partir de 03/08/2026, dos grupos IBS/CBS e suas respectivas regras de validações. O layout base exigido será o da NT004 + tpRetPisCofins da NT007. Ou seja, o que está disponível atualmente nas APIs em Produção e Produção Restrita. O Emissor Web (Portal do Contribuinte) será atualizado para contemplar essas evoluções; 4) O Cronograma de implantação desta Nota Técnica (nº 009) será divulgado futuramente e em data oportuna.

III. Fundamentação

III.1. Da base normativa

A Emenda Constitucional nº 132/2023 instituiu o IBS e a CBS, e a Lei Complementar nº 214/2025 disciplinou sua incidência sobre operações onerosas com bens e serviços, conceito que alcança expressamente a locação e a cessão de bens, materiais e imateriais. Trata-se de ampliação relevante do campo de incidência em relação ao regime anterior: a locação de bens móveis, por não configurar prestação de serviço, sempre esteve fora do ISSQN, como assentado pelo Supremo Tribunal Federal na Súmula Vinculante nº 31:

É inconstitucional a incidência do imposto sobre serviços de qualquer natureza – ISS sobre operações de locação de bens móveis. (STF, Súmula Vinculante nº 31)

Para o exercício de 2026, a LC nº 214/2025 estabeleceu período de teste, com alíquotas de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS, destacadas nos documentos fiscais eletrônicos, ficando dispensado do recolhimento o contribuinte que cumprir as obrigações acessórias previstas na legislação. A cobrança efetiva da CBS inicia-se em 2027, e a do IBS avança progressivamente até 2033.

No plano das obrigações acessórias, a instrumentalização dessas operações dar-se-á pela NFS-e de padrão nacional, cujos leiautes e regras de validação são veiculados pelas notas técnicas da SE/CGNFS-e, entre as quais se insere a NT 009 ora examinada.

III.2. Da exigência que se inicia em 03/08/2026

A única obrigatoriedade com data certa, confirmada pela atualização de 15/07/2026, é o preenchimento dos grupos de IBS/CBS na DPS a partir de 03/08/2026, com as respectivas regras de validação ativas. O layout exigido não é o da NT 009, mas o que já se encontra disponível nas APIs de Produção e Produção Restrita: o da NT 004, acrescido do campo tpRetPisCofins da NT 007.

A consequência prática é objetiva: a partir de 03/08/2026, a DPS transmitida por contribuinte do regime regular sem as informações de IBS e CBS sujeita-se a rejeição, com potencial paralisação do faturamento. O destaque observará as alíquotas-teste do período de transição (0,1% de IBS e 0,9% de CBS). O Emissor Web do Portal do Contribuinte será atualizado para calcular e preencher automaticamente os novos campos, o que resguarda o emissor de menor estrutura; o contribuinte que emite por API ou ERP, contudo, responde pela adequação tempestiva de seu próprio sistema.

III.3. Do regime das inovações da NT 009

Quanto às inovações estruturais da NT 009 – notas de ajuste de crédito e débito de IBS/CBS, grupo vAjusteBC, CNPJ alfanumérico, campos do Simples Nacional (inclusive o grupo gTribSN), campo indFinal, grupo gPgtoVinc e reestruturação de bens móveis e imóveis –, a atualização de 15/07/2026 é expressa: a NT 009 não estará disponível nos ambientes de Produção e Produção Restrita em agosto de 2026, e seu cronograma de implantação será divulgado futuramente.

Disso decorre que nenhuma dessas inovações é exigível no curto prazo, embora devam orientar, desde já, o planejamento de adequação dos sistemas emissores, notadamente quanto aos campos descontinuados (vDedRed, gReeRepRes, vCalcDR e correlatos) e à conversão dos campos de CNPJ para o formato alfanumérico.

III.4. Da locação de bens móveis (subitem 99.04)

A locação de bens móveis é o caso mais sensível do interregno. No plano material, tornou-se fato gerador do IBS e da CBS por força da LC nº 214/2025, e o documento fiscal próprio será a NFS-e nacional, pelo subitem 99.04.01, com emissão autorizada nacionalmente, independentemente da adesão do município ao padrão nacional – até porque, não sendo serviço da lista do ISSQN, inexiste código municipal para a operação.

No plano operacional, todavia, a atualização de 15/07/2026 confirmou que as adaptações dos novos fatos geradores, entre eles o subitem 99.04, a princípio não estarão disponíveis nos ambientes de Produção e Produção Restrita em agosto de 2026. Em termos práticos, o locador de bens móveis permanece sem meio técnico de emitir a NFS-e nacional para essas operações, e a obrigatoriedade de 03/08/2026 não o alcança, porquanto pressupõe documento que ainda não pode ser emitido.

A situação do contribuinte impossibilitado de emitir o documento fiscal foi expressamente disciplinada pelo Comunicado Conjunto CGIBS/RFB nº 01, de 02/12/2025, segundo o qual:

O contribuinte impossibilitado de emitir os documentos fiscais eletrônicos por responsabilidade única e exclusiva do ente federativo não estará descumprindo obrigação acessória.

Assim, enquanto perdurar a indisponibilidade técnica imputável exclusivamente à administração, não há descumprimento de obrigação acessória pelo locador. Recomenda-se, contudo, cautela probatória: documentar as operações por contrato, recibo e fatura de cobrança; preservar evidências da indisponibilidade (comunicados oficiais e registros de recusa de emissão); e manter organizado o cadastro de bens e contratos, pois, divulgado o cronograma da NT 009, o prazo de adaptação tende a ser exíguo.

Registre-se, por fim, que a indisponibilidade do documento fiscal não afasta a incidência material do IBS/CBS: apenas posterga sua instrumentalização. Em 2026, vigora a fase de teste, com dispensa de recolhimento condicionada ao cumprimento das obrigações acessórias exigíveis; a partir de 2027, com a cobrança efetiva da CBS, a emissão regular do documento tende a se tornar pressuposto operacional da atividade, inclusive para fins de apropriação de créditos pelos locatários contribuintes.

III.5. Quadro-resumo

Conjunto normativo-técnico	Conteúdo da exigência	Situação em agosto/2026
NT 004 + campo tpRetPisCofins (NT 007)	Preenchimento dos grupos IBS/CBS na DPS, com regras de validação ativas, no layout hoje disponível nas APIs de Produção e Produção Restrita	Obrigatório a partir de 03/08/2026; DPS em desacordo sujeita-se a rejeição
NT 009 (layout consolidado RTC)	Notas de ajuste IBS/CBS, grupo vAjusteBC, CNPJ alfanumérico, campos do Simples Nacional, gPgtoVinc, indFinal, bens móveis e imóveis	Indisponível em Produção e em Produção Restrita; cronograma a ser divulgado
Novos fatos geradores (subitens 99.02, 99.03 e 99.04)	Emissão de NFS-e nacional para operações com bens imateriais, com bens imóveis (locação, cessão onerosa, arrendamento e afins) e locação de bens móveis	A princípio, indisponíveis em agosto/2026; dependem do cronograma da NT 009

IV. Conclusão

Diante do exposto, conclui-se objetivamente:

a) A atualização de 15/07/2026 da NT 009 não instituiu nova exigência imediata: ao contrário, esclareceu que nenhuma das inovações da NT 009 estará disponível nos ambientes de Produção e Produção Restrita em agosto de 2026, com cronograma a ser divulgado.

b) A exigência com data certa é a obrigatoriedade, a partir de 03/08/2026, do preenchimento dos grupos de IBS/CBS na DPS, no layout da NT 004 acrescido do campo tpRetPisCofins da NT 007, com regras de validação ativas; a inobservância sujeita a DPS a rejeição, impondo-se aos contribuintes do regime regular a imediata adequação e teste de seus sistemas emissores.

c) A locação de bens móveis (subitem 99.04.01), embora constitua fato gerador do IBS e da CBS desde a LC nº 214/2025, permanece sem meio técnico de emissão da NFS-e nacional, e essa impossibilidade, imputável exclusivamente à administração, afasta a caracterização de descumprimento de obrigação acessória, nos termos do Comunicado Conjunto CGIBS/RFB nº 01/2025, recomendando-se ao locador a documentação alternativa das operações e a preservação de prova da indisponibilidade, até a implantação do cronograma da NT 009.

É o parecer.

Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270