São Paulo, 26 de julho de 2026

ESTUDO — A PESSOA FÍSICA COMO CONTRIBUINTE DA CBS E DO IBS NA VENDA DE IMÓVEIS A PARTIR DE 2027

O presente estudo examina as condições para que a pessoa física seja enquadrada como contribuinte da CBS — foco central desta análise — e do IBS na alienação de bens imóveis a partir de 2027, à luz da Lei Complementar nº 214/2025, do Decreto nº 12.955/2026 (Regulamento da CBS) e da Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026 (Regulamento do IBS).

1. O PIS e a Cofins em 2026 e o ano de teste da CBS

Em 2026, o PIS e a Cofins permanecem integralmente em vigor, apurados pelas sistemáticas cumulativa (3,65%) e não cumulativa (9,25%), conforme o regime de cada contribuinte. A CBS e o IBS convivem com as contribuições atuais apenas em caráter de teste: a CBS à alíquota de 0,9% e o IBS à alíquota de 0,1%, nos termos dos arts. 125 e seguintes do ADCT, na redação da EC nº 132/2023, e dos arts. 343 e seguintes da LC nº 214/2025.

Nesse ano de calibragem não há ônus econômico novo: o valor apurado de CBS é compensável com o PIS/Cofins devidos e, cumpridas as obrigações acessórias, o contribuinte fica dispensado do recolhimento. O objetivo do legislador é testar sistemas, cadastros e documentos fiscais antes da virada de 2027.

2. O destaque obrigatório de CBS e IBS a partir de 1º de agosto de 2026

O Decreto nº 12.955/2026 e a Resolução CGIBS nº 6/2026 fixaram 1º de agosto de 2026 como marco do destaque obrigatório da CBS e do IBS nos documentos fiscais eletrônicos. A partir dessa data, as notas fiscais deverão conter os grupos de informação dos novos tributos, com o correto preenchimento do CST e do código de classificação tributária (cClassTrib), encerrando-se o período de tolerância quanto às novas obrigações acessórias.

O destaque em 2026 é essencialmente informativo — CBS de 0,9% e IBS de 0,1% —, mas tem efeito prático relevante: quem estiver obrigado e não parametrizar seus sistemas ficará exposto a rejeição de documentos fiscais e a penalidades. Para a pessoa física que se enquadre como contribuinte em operações imobiliárias, é o momento de providenciar a inscrição nos cadastros, estruturar a emissão de documentos e organizar a rotina de apuração.

3. As condições para a pessoa física ser contribuinte na venda de imóveis em 2027

A regra matriz está no art. 251 da LC nº 214/2025, reproduzida, com detalhamentos, no art. 382 do Decreto nº 12.955/2026, para a CBS, e no art. 382 da Resolução CGIBS nº 6/2026, para o IBS. A pessoa física somente se sujeita ao regime regular quando sua atuação revela habitualidade; a venda ocasional de patrimônio permanece fora do campo de incidência. Na alienação, o § 1º do art. 251 estabelece duas hipóteses de enquadramento:

II — alienação ou cessão de direitos de mais de 3 (três) bens imóveis distintos no ano-calendário anterior; ou

III — alienação ou cessão de direitos de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores.

Para 2027, o ano-calendário de referência é 2026. Assim, a pessoa física que, em 2026, alienar mais de três imóveis distintos, ou mais de um imóvel por ela construído nos cinco anos anteriores, ingressará no regime regular da CBS e do IBS já em 1º de janeiro de 2027. Há, ainda, o enquadramento no próprio ano: quem ultrapassar esses limites no curso de 2027 torna-se contribuinte naquele mesmo exercício, incidindo os tributos sobre as operações que excederem os limites (§ 2º, I, do art. 251).

Duas balizas protegem o patrimônio antigo. A primeira: somente entram na contagem os imóveis que estejam no patrimônio do alienante há menos de cinco anos, contados da aquisição (§ 3º). A segunda: nos bens recebidos por meação, doação ou herança, o prazo de cinco anos é contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo doador ou pelo autor da herança, sem reinício pela transmissão (§ 4º). O quadro abaixo consolida as hipóteses:

Hipótese de enquadramento (venda de imóveis)	Condição para ser contribuinte em 2027
Alienação de mais de 3 imóveis distintos	Verificada em 2026 (ano-calendário anterior), considerando apenas imóveis adquiridos há menos de 5 anos
Alienação de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante	Construção nos 5 anos anteriores à alienação
Enquadramento no próprio ano de 2027	Superação dos limites acima no curso de 2027; incidência sobre as operações excedentes
Imóveis há mais de 5 anos no patrimônio	Excluídos da contagem e da incidência
Herança, doação e meação	Prazo de 5 anos contado da aquisição original, sem reinício

Registre-se que a incorporação imobiliária e o parcelamento do solo caracterizam atividade econômica em caráter habitual, atraindo a condição de contribuinte pela regra geral da LC nº 214/2025, independentemente dos limites quantitativos acima. E não se confundem os testes da venda com os da locação: nesta, exige-se, cumulativamente, receita superior a R$ 240.000,00 no ano anterior e mais de três imóveis locados — valores atualizados mensalmente pelo IPCA (§ 5º do art. 251).

O quadro seguinte compara o tratamento da matéria nos três atos normativos:

Tema	LC nº 214/2025	Decreto nº 12.955/2026 (CBS) e Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS)
Hipóteses de enquadramento	Art. 251, § 1º, II e III — mais de 3 imóveis no ano anterior; mais de 1 imóvel construído em 5 anos	Art. 382 de ambos os regulamentos — reprodução espelhada dos critérios legais
Enquadramento no próprio ano	Art. 251, § 2º — incidência sobre as operações excedentes	Art. 382, § 1º — detalha a verificação dos limites no curso do ano-calendário
Trava dos 5 anos	Art. 251, §§ 3º e 4º — exclusão dos imóveis antigos; regra especial para herança, doação e meação	Reproduzida, com disciplina da contagem de imóveis em copropriedade e fração ideal
Operacionalização	Remete ao regulamento (art. 251, § 6º)	Inscrição cadastral da pessoa física, apuração e emissão de documentos fiscais eletrônicos

4. O tratamento da CBS em 2027 e 2028: alíquotas, reduções e benefícios

A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS passa a ser exigida em sua alíquota plena e o PIS e a Cofins são extintos (art. 126 do ADCT). A alíquota de referência da CBS, estimada em 8,8%, será fixada por resolução do Senado Federal; em 2027 e 2028, sofrerá redução de 0,1 ponto percentual, para compensar a cobrança do IBS estadual (0,05%) e municipal (0,05%) no período (art. 127 do ADCT). O IBS pleno somente avança entre 2029 e 2033, razão pela qual a CBS é o tributo economicamente relevante para o vendedor pessoa física em 2027.

O regime específico de bens imóveis assegura três atenuações relevantes ao contribuinte. Primeira: a alíquota das operações com imóveis é reduzida em 50% (art. 261 da LC nº 214/2025). Segunda: na alienação, a base de cálculo é diminuída pelo redutor de ajuste, correspondente, em regra, ao custo de aquisição do imóvel — para os bens adquiridos até 31 de dezembro de 2026, o valor de referência ou o custo atualizado pelo IPCA (arts. 257 e 258). Terceira: o redutor social de R$ 100.000,00 na venda de imóvel residencial novo, ou de R$ 30.000,00 na venda de lote residencial (art. 259).

Em termos práticos, a carga da CBS incide apenas sobre a margem da operação, e não sobre o valor bruto da venda. O demonstrativo abaixo ilustra a apuração para um imóvel residencial novo vendido em 2027 por pessoa física enquadrada como contribuinte, com valores meramente ilustrativos:

Demonstrativo — venda em 2027 (valores ilustrativos)	Valor
Valor da alienação	R$ 800.000,00
(-) Redutor de ajuste (custo de aquisição atualizado)	R$ 500.000,00
(-) Redutor social (imóvel residencial novo)	R$ 100.000,00
Base de cálculo	R$ 200.000,00
CBS 2027: (8,8% – 0,1 p.p.) x redução de 50% = 4,35%	R$ 8.700,00
IBS 2027: 0,1% x redução de 50% = 0,05%	R$ 100,00
Carga total estimada sobre a operação	R$ 8.800,00 (1,1% do preço)

O exemplo evidencia que o impacto efetivo dependerá da margem de cada operação e da correta constituição do redutor de ajuste — providência que recomenda atenção ainda em 2026, especialmente quanto à documentação do custo de aquisição dos imóveis destinados à revenda.

5. Conclusões

Em síntese: (i) a pessoa física será contribuinte da CBS e do IBS na venda de imóveis em 2027 se, em 2026, alienar mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores, ou se ultrapassar esses limites no curso de 2027; (ii) imóveis mantidos no patrimônio há mais de cinco anos ficam fora da contagem e da incidência; (iii) a venda ocasional de patrimônio não atrai a tributação.

Enquadrada a pessoa física, a operação sujeita-se à CBS com redução de 50% da alíquota, apurada sobre base diminuída pelo redutor de ajuste e, quando cabível, pelo redutor social. Recomenda-se, ainda em 2026, o levantamento do histórico de alienações, a segregação dos imóveis com mais de cinco anos de patrimônio e a preparação cadastral e documental para o destaque obrigatório vigente desde 1º de agosto de 2026.

Este estudo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto.

Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270

São Paulo, 26 de julho de 2026.

ESTUDO TÉCNICO

Venda de imóveis e a emissão de nota fiscal a partir de 03/08/2026 — LC 214/2025, Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 e posição atual

1. Síntese da questão

Empresas que alienam bens imóveis (incorporadoras, loteadoras, construtoras que vendem unidades, holdings patrimoniais e SPEs) questionam se, a partir de 03/08/2026, estão obrigadas a emitir nota fiscal pela venda de imóveis. A dúvida decorre da sucessão de três atos: a LC 214/2025, que criou o dever geral de emissão de documento fiscal eletrônico; o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025, que condicionou a exigência à publicação dos regulamentos; e os regulamentos de abril de 2026 (Decreto nº 12.955/2026 e Resolução CGIBS nº 6/2026), que instituíram o documento próprio do setor — a NF-e ABI, modelo 77 — mas remeteram a data de início a ato conjunto ainda não editado.

2. O dever geral da LC 214/2025

Enquadramento legal. O art. 60 da LC 214/2025 impõe ao sujeito passivo do IBS e da CBS o dever de emitir documento fiscal eletrônico em toda operação com bens ou serviços, inclusive nas operações imunes, isentas ou com alíquota zero (§ 2º). A alienação de imóveis está no campo de incidência (regime específico dos arts. 251 a 262 — na incorporação e no parcelamento do solo, IBS e CBS são devidos em cada pagamento, art. 262). Em 2026, ano-teste, PIS/Cofins, ICMS, ISS e IPI seguem vigentes; CBS (0,9%) e IBS (0,1%) aparecem apenas como destaque informativo nos documentos fiscais.

Ponto central: a LC 214 criou o dever, mas não criou o documento. Para a venda de imóveis não existia — e não existe — documento fiscal apto entre os modelos atuais: a NF-e (mod. 55) documenta circulação de mercadorias e a NFS-e, prestação de serviços. O próprio art. 60, § 3º, remeteu forma, conteúdo e prazos a ato conjunto do CGIBS e da RFB.

3. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 22/12/2025 — a prorrogação

O Ato Conjunto nº 1/2025 organizou a exigência para 2026: o art. 2º, § 1º, recepcionou os documentos fiscais já existentes (NF-e, NFC-e, NFS-e, CT-e etc.) e o § 2º previu a instituição, pelos regulamentos, de quatro documentos novos — entre eles a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis — NF-e ABI, modelo 77, destinada justamente às vendas de imóveis.

O art. 3º fixou a regra de transição: até o primeiro dia do quarto mês subsequente ao da publicação da parte comum dos regulamentos do IBS e da CBS, não haveria penalidade pela falta dos grupos de IBS/CBS nos documentos, permanecendo a apuração de 2026 meramente informativa. Publicados os regulamentos em 30/04/2026 (Decreto nº 12.955 e Resolução CGIBS nº 6, com a parte comum reconhecida pela Portaria Conjunta MF/CGIBS nº 7/2026), o termo caiu em 1º/08/2026 — sábado —, de modo que a exigência operacional recai no primeiro dia útil seguinte: segunda-feira, 03/08/2026, data a partir da qual os autorizadores rejeitam documento fiscal sem os grupos IBS/CBS (NT 2025.002, v. 1.40, de 20/05/2026).

4. Os regulamentos de abril/2026 e a NF-e ABI

O Decreto nº 12.955/2026 (CBS) e a Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS) trataram do tema em três dispositivos espelhados: o art. 112 reproduz o dever de emissão, mas o condiciona expressamente — a emissão se dará “nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS, que definirá as respectivas datas de início de obrigatoriedade de emissão”; o art. 113 recepciona os documentos existentes; e o art. 114, III, institui a NF-e ABI, modelo 77.

Situação de fato em julho/2026: (i) nenhum ato conjunto fixou a data de início de obrigatoriedade da NF-e ABI, exigência do art. 112; (ii) o leiaute do modelo 77 permanece em minuta (MOC NF-e ABI v. 1.00, de nov/2025, e minuta do Anexo I — leiaute e regras de validação, de mar/2026), e o portal técnico registra que o documento “aguarda ato conjunto normativo para sua publicação na forma definitiva”; (iii) não há ambiente de produção disponível para autorização do documento. A própria Receita Federal orienta que o contribuinte impossibilitado de emitir documento fiscal por indisponibilidade imputável ao ente não descumpre obrigação acessória.

Na mesma direção, o Decreto nº 13.075, de 22/07/2026, adiou para 1º/01/2027 a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais por pessoas físicas (autônomos, produtores rurais, locadores PF). Não alcança pessoas jurídicas, mas confirma a diretriz oficial de postergar exigências cujos instrumentos não estão operacionais. A expectativa corrente é que a NF-e ABI só se torne exigível em 2027, com a cobrança efetiva da CBS.

Cronologia normativa:

Ato	Data	Efeito para a venda de imóveis
LC 214/2025, art. 60	16/01/2025	Dever geral de emitir documento fiscal eletrônico em toda operação, inclusive imunes/isentas; sem documento próprio para imóveis.
Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1	22/12/2025	Prevê a NF-e ABI (mod. 77) e suspende exigências/penalidades até o 1º dia do 4º mês após a publicação dos regulamentos.
Decreto 12.955 e Res. CGIBS 6	30/04/2026	Instituem a NF-e ABI (art. 114, III), mas condicionam o início da emissão a ato conjunto que fixará as datas (art. 112).
NT 2025.002, v. 1.40	20/05/2026	Rejeição, a partir de 03/08/2026, de DF-e emitidos sem os grupos IBS/CBS — alcança apenas documentos já existentes (NF-e, NFC-e, NFS-e etc.).
Decreto 13.075/2026	22/07/2026	Adia para 1º/01/2027 CNPJ e emissão de DF-e por pessoas físicas; reforça a diretriz de postergação.
Ato conjunto da NF-e ABI	não editado	Sem ele, não há data de início de obrigatoriedade do modelo 77; leiaute ainda em minuta e sem ambiente de produção.

5. A inexistência da NF-e ABI

Ponto decisivo do enquadramento: a NF-e ABI, hoje, não existe como documento fiscal apto a ser emitido. A instituição do art. 114, III, do Decreto nº 12.955/2026 e da Resolução CGIBS nº 6/2026 é meramente nominal — cria a figura, mas não a torna operante. Faltam, cumulativamente:

• o ato conjunto RFB/CGIBS exigido pelo art. 112, único instrumento apto a fixar a data de início de obrigatoriedade de emissão — não editado até esta data;
• o leiaute definitivo: o MOC do modelo 77 (v. 1.00, nov/2025) e o Anexo I — leiaute e regras de validação (mar/2026) circulam apenas como minutas técnicas, “passíveis de ajustes, complementações e alterações”, e o portal técnico da SVRS registra expressamente que o documento “aguarda ato conjunto normativo para sua publicação na forma definitiva”;
• o ambiente autorizador: não há ambiente de produção (nem cronograma oficial de homologação) que recepcione e autorize uma NF-e ABI — ainda que o contribuinte quisesse emitir, não haveria onde;
• qualquer previsão da NF-e ABI na NT 2025.002 (v. 1.40), que rege a rejeição de 03/08/2026 — a validação alcança apenas os documentos já existentes do art. 113.

Trata-se, portanto, de obrigação sem objeto: o dever de emitir (art. 60 da LC 214/2025) não pode ser exigido enquanto o documento que o instrumentaliza não existir em forma definitiva e operacional. A impossibilidade é material e decorre exclusivamente da mora do próprio Fisco — hipótese em que, pela orientação da RFB para 2026, não há descumprimento de obrigação acessória pelo contribuinte.

6. Conclusão

Não há obrigação de emitir nota fiscal pela venda de imóveis a partir de 03/08/2026. O dever do art. 60 da LC 214/2025 só se aperfeiçoa com o documento fiscal próprio da operação — a NF-e ABI, modelo 77 —, e o art. 112 do Decreto nº 12.955/2026 e da Resolução CGIBS nº 6/2026 condiciona o início da emissão a ato conjunto RFB/CGIBS que ainda não foi editado. Sem data fixada, sem leiaute definitivo e sem ambiente de produção, a obrigação é inexigível e a impossibilidade não é imputável ao contribuinte. Nenhum dos documentos hoje existentes substitui a NF-e ABI: a NF-e (mod. 55) é restrita a mercadorias e a NFS-e, a serviços — não se deve “adaptar” esses modelos para documentar alienação de imóvel.

Consequência prática — o que fazer desde já:

• continuar documentando as vendas por contrato, escritura e registros financeiros internos, mantendo trilha de auditoria por unidade imobiliária (art. 262 da LC 214 — incidência em cada pagamento) e a vinculação ao CIB (IN RFB nº 2.275/2025);
• destacar IBS/CBS, desde 1º/08/2026 (rejeição a partir de 03/08/2026), em todos os documentos que a empresa já emite — NFS-e de corretagem, administração e serviços de construção, NF-e de venda de materiais —, pois para esses a exigência está plenamente em vigor;
• preparar sistemas para o modelo 77 (nota única por alienação com eventos de pagamento vinculados, conforme a minuta do MOC) e aderir ao ambiente de testes quando disponibilizado;
• monitorar a publicação do ato conjunto RFB/CGIBS que fixará a data de início — provável exigência apenas em 2027.

Ressalva de prudência: a legislação não traz dispositivo expresso dizendo “a NF-e ABI está dispensada até tal data”; a inexigibilidade decorre da ausência do ato conjunto exigido pelo art. 112 e da indisponibilidade do documento. Essa é a leitura mais provável e a adotada pelo mercado e pelas orientações oficiais da RFB para 2026. Recomenda-se formalizar em dossiê interno a impossibilidade material de emissão (prints do portal técnico e do estágio de minuta), como salvaguarda em eventual questionamento futuro.

Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270

Segue o material para download relativamente à Palestra do Dr. Piraci Oliveira sobre a obrigatoriedade de emissão de notas fiscais a partir de 03/08/2026.

São Paulo, 15 de julho de 2026.

PARECER JURÍDICO

REFORMA TRIBUTÁRIA DO CONSUMO. NFS-e NACIONAL. NOTA TÉCNICA SE/CGNFS-e Nº 009 E ATUALIZAÇÃO DE 15/07/2026. OBRIGATORIEDADE DOS GRUPOS IBS/CBS A PARTIR DE 03/08/2026 NO LAYOUT DA NT 004 ACRESCIDO DO CAMPO tpRetPisCofins (NT 007). INOVAÇÕES DA NT 009 E NOVOS FATOS GERADORES (SUBITENS 99.02, 99.03 E 99.04) SEM DATA DE IMPLANTAÇÃO. LOCAÇÃO DE BENS MÓVEIS. IMPOSSIBILIDADE TÉCNICA DE EMISSÃO NÃO IMPUTÁVEL AO CONTRIBUINTE. COMUNICADO CONJUNTO CGIBS/RFB Nº 01/2025. AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA.

I. Síntese da consulta

Consulta-se este parecerista acerca do alcance e dos efeitos práticos da Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, da Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e, publicada em 09/06/2026 e atualizada em 15/07/2026 com a divulgação do Anexo VI – Leiautes RN RTC IBS/CBS, versão 1.04.00, do Anexo VII – Indicadores de Operação IBS/CBS, versão 1.02.00, e de quatro observações sobre o calendário de implantação. Indagou-se, em especial: (i) o que passa a ser exigível dos contribuintes a partir de 03/08/2026; (ii) qual o regime das inovações trazidas pela NT 009; e (iii) como fica, nesse contexto, a locação de bens móveis.

II. Dos fatos relevantes

A NFS-e de padrão nacional vem sendo adaptada à Reforma Tributária do Consumo por sucessivas notas técnicas. A NT 004 instituiu o layout-base com os grupos de IBS e CBS na Declaração de Prestação de Serviços (DPS), disponível no ambiente de Produção desde janeiro de 2026. A NT 005 criou os indicadores dos novos fatos geradores, entre eles os subitens 99.02 (bens imateriais), 99.03 (operações com bens imóveis) e 99.04 (locação de bens móveis). A NT 007 instituiu, entre outros ajustes, o campo tpRetPisCofins, destinado a informar retenções de PIS, Cofins e CSLL sem repercussão indevida na base de cálculo do IBS e da CBS. A NT 009, por fim, consolidou o layout do ambiente da Reforma, criando as notas de ajuste de crédito e débito de IBS/CBS, o grupo unificado vAjusteBC, os campos próprios do Simples Nacional, o campo indFinal (uso e consumo pessoal), o grupo de vinculação de pagamentos (gPgtoVinc) e a reestruturação dos grupos de bens móveis e imóveis, além da conversão dos campos de CNPJ para o formato alfanumérico.

Em 15/07/2026, a Secretaria-Executiva divulgou a atualização da NT 009 acompanhada das seguintes observações:

1) Esta NT (nº 009) NÃO estará disponível nos ambientes de Produção e Prod. Restrita em agosto/2026; 2) As adaptações referentes aos Novos Fatos Geradores (subitens 99.02, 99.03 e 99.04), a princípio, não estarão disponíveis nos ambientes de Produção e Prod. Restrita em agosto/2026; 3) Há previsão de obrigatoriedade, a partir de 03/08/2026, dos grupos IBS/CBS e suas respectivas regras de validações. O layout base exigido será o da NT004 + tpRetPisCofins da NT007. Ou seja, o que está disponível atualmente nas APIs em Produção e Produção Restrita. O Emissor Web (Portal do Contribuinte) será atualizado para contemplar essas evoluções; 4) O Cronograma de implantação desta Nota Técnica (nº 009) será divulgado futuramente e em data oportuna.

III. Fundamentação

III.1. Da base normativa

A Emenda Constitucional nº 132/2023 instituiu o IBS e a CBS, e a Lei Complementar nº 214/2025 disciplinou sua incidência sobre operações onerosas com bens e serviços, conceito que alcança expressamente a locação e a cessão de bens, materiais e imateriais. Trata-se de ampliação relevante do campo de incidência em relação ao regime anterior: a locação de bens móveis, por não configurar prestação de serviço, sempre esteve fora do ISSQN, como assentado pelo Supremo Tribunal Federal na Súmula Vinculante nº 31:

É inconstitucional a incidência do imposto sobre serviços de qualquer natureza – ISS sobre operações de locação de bens móveis. (STF, Súmula Vinculante nº 31)

Para o exercício de 2026, a LC nº 214/2025 estabeleceu período de teste, com alíquotas de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS, destacadas nos documentos fiscais eletrônicos, ficando dispensado do recolhimento o contribuinte que cumprir as obrigações acessórias previstas na legislação. A cobrança efetiva da CBS inicia-se em 2027, e a do IBS avança progressivamente até 2033.

No plano das obrigações acessórias, a instrumentalização dessas operações dar-se-á pela NFS-e de padrão nacional, cujos leiautes e regras de validação são veiculados pelas notas técnicas da SE/CGNFS-e, entre as quais se insere a NT 009 ora examinada.

III.2. Da exigência que se inicia em 03/08/2026

A única obrigatoriedade com data certa, confirmada pela atualização de 15/07/2026, é o preenchimento dos grupos de IBS/CBS na DPS a partir de 03/08/2026, com as respectivas regras de validação ativas. O layout exigido não é o da NT 009, mas o que já se encontra disponível nas APIs de Produção e Produção Restrita: o da NT 004, acrescido do campo tpRetPisCofins da NT 007.

A consequência prática é objetiva: a partir de 03/08/2026, a DPS transmitida por contribuinte do regime regular sem as informações de IBS e CBS sujeita-se a rejeição, com potencial paralisação do faturamento. O destaque observará as alíquotas-teste do período de transição (0,1% de IBS e 0,9% de CBS). O Emissor Web do Portal do Contribuinte será atualizado para calcular e preencher automaticamente os novos campos, o que resguarda o emissor de menor estrutura; o contribuinte que emite por API ou ERP, contudo, responde pela adequação tempestiva de seu próprio sistema.

III.3. Do regime das inovações da NT 009

Quanto às inovações estruturais da NT 009 – notas de ajuste de crédito e débito de IBS/CBS, grupo vAjusteBC, CNPJ alfanumérico, campos do Simples Nacional (inclusive o grupo gTribSN), campo indFinal, grupo gPgtoVinc e reestruturação de bens móveis e imóveis –, a atualização de 15/07/2026 é expressa: a NT 009 não estará disponível nos ambientes de Produção e Produção Restrita em agosto de 2026, e seu cronograma de implantação será divulgado futuramente.

Disso decorre que nenhuma dessas inovações é exigível no curto prazo, embora devam orientar, desde já, o planejamento de adequação dos sistemas emissores, notadamente quanto aos campos descontinuados (vDedRed, gReeRepRes, vCalcDR e correlatos) e à conversão dos campos de CNPJ para o formato alfanumérico.

III.4. Da locação de bens móveis (subitem 99.04)

A locação de bens móveis é o caso mais sensível do interregno. No plano material, tornou-se fato gerador do IBS e da CBS por força da LC nº 214/2025, e o documento fiscal próprio será a NFS-e nacional, pelo subitem 99.04.01, com emissão autorizada nacionalmente, independentemente da adesão do município ao padrão nacional – até porque, não sendo serviço da lista do ISSQN, inexiste código municipal para a operação.

No plano operacional, todavia, a atualização de 15/07/2026 confirmou que as adaptações dos novos fatos geradores, entre eles o subitem 99.04, a princípio não estarão disponíveis nos ambientes de Produção e Produção Restrita em agosto de 2026. Em termos práticos, o locador de bens móveis permanece sem meio técnico de emitir a NFS-e nacional para essas operações, e a obrigatoriedade de 03/08/2026 não o alcança, porquanto pressupõe documento que ainda não pode ser emitido.

A situação do contribuinte impossibilitado de emitir o documento fiscal foi expressamente disciplinada pelo Comunicado Conjunto CGIBS/RFB nº 01, de 02/12/2025, segundo o qual:

O contribuinte impossibilitado de emitir os documentos fiscais eletrônicos por responsabilidade única e exclusiva do ente federativo não estará descumprindo obrigação acessória.

Assim, enquanto perdurar a indisponibilidade técnica imputável exclusivamente à administração, não há descumprimento de obrigação acessória pelo locador. Recomenda-se, contudo, cautela probatória: documentar as operações por contrato, recibo e fatura de cobrança; preservar evidências da indisponibilidade (comunicados oficiais e registros de recusa de emissão); e manter organizado o cadastro de bens e contratos, pois, divulgado o cronograma da NT 009, o prazo de adaptação tende a ser exíguo.

Registre-se, por fim, que a indisponibilidade do documento fiscal não afasta a incidência material do IBS/CBS: apenas posterga sua instrumentalização. Em 2026, vigora a fase de teste, com dispensa de recolhimento condicionada ao cumprimento das obrigações acessórias exigíveis; a partir de 2027, com a cobrança efetiva da CBS, a emissão regular do documento tende a se tornar pressuposto operacional da atividade, inclusive para fins de apropriação de créditos pelos locatários contribuintes.

III.5. Quadro-resumo

Conjunto normativo-técnico	Conteúdo da exigência	Situação em agosto/2026
NT 004 + campo tpRetPisCofins (NT 007)	Preenchimento dos grupos IBS/CBS na DPS, com regras de validação ativas, no layout hoje disponível nas APIs de Produção e Produção Restrita	Obrigatório a partir de 03/08/2026; DPS em desacordo sujeita-se a rejeição
NT 009 (layout consolidado RTC)	Notas de ajuste IBS/CBS, grupo vAjusteBC, CNPJ alfanumérico, campos do Simples Nacional, gPgtoVinc, indFinal, bens móveis e imóveis	Indisponível em Produção e em Produção Restrita; cronograma a ser divulgado
Novos fatos geradores (subitens 99.02, 99.03 e 99.04)	Emissão de NFS-e nacional para operações com bens imateriais, com bens imóveis (locação, cessão onerosa, arrendamento e afins) e locação de bens móveis	A princípio, indisponíveis em agosto/2026; dependem do cronograma da NT 009

IV. Conclusão

Diante do exposto, conclui-se objetivamente:

a) A atualização de 15/07/2026 da NT 009 não instituiu nova exigência imediata: ao contrário, esclareceu que nenhuma das inovações da NT 009 estará disponível nos ambientes de Produção e Produção Restrita em agosto de 2026, com cronograma a ser divulgado.

b) A exigência com data certa é a obrigatoriedade, a partir de 03/08/2026, do preenchimento dos grupos de IBS/CBS na DPS, no layout da NT 004 acrescido do campo tpRetPisCofins da NT 007, com regras de validação ativas; a inobservância sujeita a DPS a rejeição, impondo-se aos contribuintes do regime regular a imediata adequação e teste de seus sistemas emissores.

c) A locação de bens móveis (subitem 99.04.01), embora constitua fato gerador do IBS e da CBS desde a LC nº 214/2025, permanece sem meio técnico de emissão da NFS-e nacional, e essa impossibilidade, imputável exclusivamente à administração, afasta a caracterização de descumprimento de obrigação acessória, nos termos do Comunicado Conjunto CGIBS/RFB nº 01/2025, recomendando-se ao locador a documentação alternativa das operações e a preservação de prova da indisponibilidade, até a implantação do cronograma da NT 009.

É o parecer.

Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270

São Paulo, 15 de julho de 2026

RELATÓRIO TÉCNICO

Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 – Adequações do layout da NFS-e nacional à Reforma Tributária do Consumo – Alcance e efeitos práticos da atualização divulgada em 15/07/2026

1. Objeto e contexto

Este relatório examina a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, editada pela Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e, publicada originalmente em 09/06/2026 e atualizada nesta data, quando foram divulgadas as novas versões de seus anexos técnicos – Anexo VI (Leiautes RN RTC IBS/CBS, versão 1.04.00) e Anexo VII (Indicadores de Operação IBS/CBS, versão 1.02.00) – acompanhadas de quatro observações que redefinem, na prática, o calendário de implantação das adequações da NFS-e à Reforma Tributária do Consumo.

A NT 009 integra a sequência de notas técnicas do projeto de adequação da NFS-e nacional à Lei Complementar nº 214/2025.

Dessa sequência, importam especialmente a NT 004, que instituiu o layout-base com os grupos de IBS e CBS na Declaração de Prestação de Serviços (DPS), disponível em Produção desde janeiro de 2026, e a NT 007, que, entre outros ajustes, criou o campo tpRetPisCofins, corrigindo a forma de informar retenções de PIS, Cofins e CSLL para que não contaminassem a base de cálculo do IBS e da CBS.

2. O que a NT 009 inova no layout

A NT 009 consolida o layout da NFS-e para o ambiente da Reforma Tributária e traz oito blocos principais de evolução, resumidos a seguir.

a) CNPJ alfanumérico: todos os campos de CNPJ passam de tipo numérico para caractere, em preparação ao novo formato do cadastro, vigente a partir de julho de 2026.

b) Notas de ajuste de IBS/CBS: o indicador de finalidade da NFS-e (finNFSe) passa a admitir os valores 0 (nota regular), 1 (nota de crédito) e 2 (nota de débito), com o novo grupo gIBSCBSAjuste e os campos tpNFSeDebito e tpNFSeCredito, que tipificam os ajustes (anulações, transferências de crédito, multas e outros eventos), sem necessidade de anular a nota original.

c) Unificação de ajustes de base de cálculo: os antigos grupos vDedRed e gReeRepRes foram fundidos no novo grupo vAjusteBC, com renomeação de campos (vCalcDR passa a vCalcAjusteBCISSQN; vCalcReeRepRes passa a vCalcAjusteBCIBSCBS) e descontinuação de tipos de dedução redundantes.

d) Simples Nacional: criação da opção 4 (Optante Pendente) no campo opSimpNac e dos campos regApIBSCBSSN (regime de apuração do IBS/CBS escolhido pelo optante), cAtvSN (enquadramento de atividade conforme a LC nº 123/2006), vReceitaBrutaSN e do grupo gTribSN, que passa a discriminar alíquotas e valores de IBS/CBS devidos pelo optante.

e) Uso e consumo pessoal: retorno do campo indFinal, destinado a identificar operações para uso ou consumo pessoal, hipótese que a LC nº 214/2025 equipara a operação tributável e que limita o creditamento.

f) Operações com bens imóveis: criação dos grupos gLocacao e gUnidImob, permitindo referenciar até 99 unidades imobiliárias em uma única NFS-e, com percentual de copropriedade e deduções próprias do setor (como IPTU e condomínio) na base de cálculo.

g) Bens móveis: o grupo gLocBensMoveis foi renomeado para bensMoveis e ampliado para até 1.000 registros por nota.

h) Vinculação de pagamentos: novo grupo gPgtoVinc, que associa até 99 transações de pagamento à NFS-e, com meio de pagamento e dados do recebedor – infraestrutura necessária ao split payment previsto na LC nº 214/2025.

3. Os novos fatos geradores (subitens 99.02, 99.03 e 99.04)

O Anexo VII (versão 1.02.00) organiza os indicadores de operação a partir da LC nº 214/2025 e abrange operações que nunca foram tributadas pelo ISSQN, mas que passam a ser alcançadas pelo IBS e pela CBS e, por isso, ganham documento fiscal próprio na NFS-e nacional: o subitem 99.02 (operações com bens imateriais não classificados em itens anteriores, como licenças e direitos), o subitem 99.03 (operações com bens imóveis, subdividido em locação, cessão onerosa, arrendamento, servidão/cessão de uso ou espaço e permissão de uso ou direito de passagem) e o subitem 99.04 (locação de bens móveis).

É precisamente esse conjunto que a atualização de hoje declara indisponível, a princípio, nos ambientes de Produção e Produção Restrita em agosto de 2026, como se verá a seguir.

4. O alcance da atualização de 15/07/2026

As quatro observações divulgadas com os novos anexos têm efeito prático imediato, pois separam aquilo que será exigível em agosto de 2026 daquilo que permanece sem data. Em síntese:

1) Esta NT (nº 009) NÃO estará disponível nos ambientes de Produção e Prod. Restrita em agosto/2026; 2) As adaptações referentes aos Novos Fatos Geradores (subitens 99.02, 99.03 e 99.04), a princípio, não estarão disponíveis nos ambientes de Produção e Prod. Restrita em agosto/2026; 3) Há previsão de obrigatoriedade, a partir de 03/08/2026, dos grupos IBS/CBS e suas respectivas regras de validações. O layout base exigido será o da NT004 + tpRetPisCofins da NT007 […]. O Emissor Web (Portal do Contribuinte) será atualizado para contemplar essas evoluções; 4) O Cronograma de implantação desta Nota Técnica (nº 009) será divulgado futuramente e em data oportuna.

O significado prático de cada observação é o seguinte.

Primeiro: nada da NT 009 será exigível em agosto de 2026. As empresas e as casas de software não precisam – e não conseguirão – transmitir DPS no layout da NT 009 nos ambientes oficiais nesse período. O desenvolvimento deve prosseguir com base no Anexo VI versão 1.04.00, mas sem data de homologação ou de produção.

Segundo: os novos fatos geradores continuam fora da NFS-e nacional. Locadores de imóveis, empresas de locação de bens móveis e titulares de operações com bens imateriais (subitens 99.02 a 99.04) não terão, a princípio, como emitir NFS-e nacional para essas operações em agosto de 2026.

A obrigação documental desses setores permanece suspensa de fato até o cronograma da NT 009, o que não afasta a incidência do IBS/CBS na fase de teste, mas posterga a instrumentalização por documento fiscal eletrônico nacional.

Terceiro – e este é o ponto central: a obrigatoriedade que efetivamente chega em 03/08/2026 é a do preenchimento dos grupos de IBS/CBS já existentes, no layout que hoje está em Produção (NT 004, acrescida do campo tpRetPisCofins da NT 007), com as respectivas regras de validação ativas. Em termos práticos, a partir dessa data a DPS emitida por contribuinte do regime regular sem as informações de IBS e CBS tende a ser rejeitada.

O destaque seguirá as alíquotas-teste do período de transição (0,1% de IBS e 0,9% de CBS), nos termos da LC nº 214/2025.

O Emissor Web do Portal do Contribuinte será atualizado para calcular e preencher automaticamente esses campos, o que protege o pequeno emissor; quem emite por API/ERP, porém, depende da adequação do próprio sistema.

Quarto: o cronograma da NT 009 será divulgado futuramente.

A experiência das notas técnicas anteriores recomenda não aguardar a publicação para iniciar a adaptação, pois o intervalo entre a divulgação do cronograma e a exigência costuma ser curto.

5. Quadro-resumo

Norma / Conjunto	O que exige	Situação em agosto/2026
NT 004 + campo tpRetPisCofins (NT 007)	Preenchimento dos grupos IBS/CBS na DPS, com regras de validação ativas (layout hoje disponível nas APIs de Produção e Produção Restrita)	Obrigatório a partir de 03/08/2026; DPS em desacordo tende a ser rejeitada
NT 009 (layout consolidado RTC)	Notas de ajuste IBS/CBS, vAjusteBC, CNPJ alfanumérico, Simples Nacional, gPgtoVinc, indFinal, bens móveis e imóveis	Não disponível em Produção nem em Produção Restrita; cronograma a ser divulgado
Novos fatos geradores (99.02, 99.03 e 99.04)	Emissão de NFS-e nacional para bens imateriais, locação/cessão/arrendamento de imóveis e locação de bens móveis	A princípio, indisponíveis em agosto/2026; dependem do cronograma da NT 009

6. Efeitos práticos e recomendações

Para os prestadores de serviços do regime regular que utilizam a NFS-e nacional, a prioridade absoluta é 03/08/2026: revisar cadastros tributários, parametrizar os grupos IBS/CBS no layout vigente (NT 004 + tpRetPisCofins) e testar a emissão em Produção Restrita antes da virada, sob pena de rejeição de notas e paralisação de faturamento.

Para as casas de software e departamentos de TI, a atualização de hoje permite planejar em duas frentes: (i) frente imediata, com o layout atual e as validações que passam a ser bloqueantes em agosto; e (ii) frente estrutural, mapeando desde já os campos descontinuados pela NT 009 (vDedRed, gReeRepRes, vCalcDR e correlatos), a conversão dos campos de CNPJ para alfanumérico e os novos grupos (vAjusteBC, gIBSCBSAjuste, gTribSN, gPgtoVinc, gLocacao, gUnidImob), para implantação assim que o cronograma for divulgado.

Para os setores imobiliário e de locação de bens, a mensagem é de compasso de espera vigilante: a emissão de NFS-e nacional para os subitens 99.02 a 99.04 não estará disponível em agosto, mas a sistemática virá, e com particularidades relevantes – deduções de IPTU e condomínio, referenciamento de até 99 unidades imobiliárias, copropriedade –, de modo que a organização cadastral dos contratos e das unidades deve começar agora.

Para os optantes do Simples Nacional, a NT 009 sinaliza que a escolha do regime de apuração do IBS/CBS (regular ou pelo próprio Simples) repercutirá diretamente no documento fiscal, com discriminação de alíquotas e valores no grupo gTribSN – tema que merece análise de planejamento tributário específica, sobretudo para quem tem clientes que aproveitarão créditos.

Por fim, as notas de ajuste de crédito e débito da NT 009 tendem a se tornar o instrumento padrão para correção de valores de IBS/CBS sem cancelamento da nota original, e o grupo de vinculação de pagamentos prepara o terreno para o split payment. São inovações estruturais: alteram rotinas de faturamento, conciliação financeira e compliance fiscal, e não apenas o arquivo eletrônico.

7. Conclusão

A atualização de 15/07/2026 da NT 009 tem duplo alcance.

De um lado, desonera o curto prazo: nenhuma das inovações da NT 009 – notas de ajuste, novos fatos geradores, CNPJ alfanumérico, novos grupos – será exigida em agosto de 2026, e seu cronograma ainda será divulgado.

De outro, confirma e delimita a exigência que realmente importa agora: a partir de 03/08/2026, o preenchimento dos grupos de IBS/CBS torna-se obrigatório na NFS-e nacional, no layout já disponível (NT 004 + tpRetPisCofins da NT 007), com regras de validação ativas.

O contribuinte que confundir os dois planos – supondo que o adiamento da NT 009 adia também a obrigatoriedade de agosto – corre risco concreto de rejeição de documentos fiscais na primeira semana de agosto.

Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270

PARECER JURÍDICO

Tributação da venda de imóveis no lucro presumido — a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 e a sua incongruência com a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021

Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, art. 215, § 14 — Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12 — Lei nº 9.430/1996, arts. 25 e 29

São Paulo, 26 de junho de 2026.

1. Proposta

Submete-se a exame a Solução de Consulta Cosit nº 95, de 24 de junho de 2026, publicada nesta data, que reafirmou a tributação, como ganho de capital, da receita obtida na venda de imóveis originalmente destinados ao ativo não circulante imobilizado por pessoa jurídica optante pelo lucro presumido, ainda que tais bens tenham sido objeto de reclassificação patrimonial por ocasião da redefinição do objeto social.

O presente parecer tem por finalidade: (i) descrever o conteúdo e o alcance da nova solução de consulta; (ii) cotejá-la com o próprio paradigma que ela invoca — a Solução de Consulta Cosit nº 7, de 4 de março de 2021 —, demonstrando a incongruência entre ambas; (iii) examinar a insegurança jurídica daí decorrente; e (iv) apontar a divergência de tratamento da matéria no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) e no Poder Judiciário. Ao final, conclui-se de modo lógico sobre a consistência do entendimento e sobre a posição defensável pelo contribuinte.

2. O conteúdo da Solução de Consulta Cosit nº 95/2026

A solução de consulta, da lavra do Coordenador-Geral de Tributação, fixou, tanto para o IRPJ quanto para a CSLL, a seguinte orientação:

“Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração da atividade de compra e venda de imóveis que já foram destinados ao ativo não circulante imobilizado submete-se à apuração do ganho de capital nos termos do disposto no § 14 do art. 215 da Instrução Normativa nº 1.700, de 2017. Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis tenham sido objeto de reclassificação patrimonial quando da redefinição do seu objeto social.”

Três notas de leitura são indispensáveis. Primeira: a consulta erige a destinação originária do bem ao imobilizado em critério determinante e, na prática, permanente — uma vez imobilizado, a venda seria sempre ganho de capital. Segunda: declara expressamente irrelevante a redefinição do objeto social e a consequente reclassificação contábil. Terceira: invoca como fundamento o art. 215, § 14, da IN RFB nº 1.700/2017, e os arts. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977 e 25 e 29 da Lei nº 9.430/1996, declarando-se “parcialmente vinculada” à Solução de Consulta Cosit nº 7/2021. Registre-se, por rigor técnico, que o corpo da ementa refere o dispositivo como “§ 14 do art. 225”, ao passo que o dispositivo legal correto — e indicado na própria fundamentação — é o art. 215, § 14, da referida instrução normativa, cuidando-se de evidente erro material.

3. O paradigma invocado: a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021

O dispositivo nuclear da controvérsia tem a seguinte redação:

“Art. 215. (…) § 14. O ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes classificados como investimento, imobilizado ou intangível, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, corresponderá à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil (…).”

A Solução de Consulta Cosit nº 7/2021 — depois ratificada pela Solução de Consulta Cosit nº 221/2024, que a transcreve — não adotou critério formal, mas critério substancial. Assentou que a receita da venda de imóveis próprios constitui receita bruta, sujeita aos percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL), quando a compra e venda integra o objeto e a operação ordinária da pessoa jurídica; e que esse tratamento subsiste ainda que o imóvel tenha sido antes locado a terceiros, desde que a locação também constitua objeto da empresa. A exceção foi reservada ao imóvel destinado à manutenção das atividades próprias — como o utilizado como sede —, hipótese em que a alienação configura ganho de capital, ainda que a empresa explore a venda de imóveis.

Decisivo é o fundamento teleológico que a própria Receita Federal atribuiu ao art. 215, § 14, ao explicar a função da norma antiabuso:

“É importante destacar que a função do dispositivo é afastar a possibilidade de que simples reclassificações contábeis provoquem alterações na natureza da receita e de sua tributação. Adotar o dispositivo na sua literalidade seria admitir que um simples ‘passeio’ do bem pelo ativo não circulante gravaria a receita proveniente da alienação desse bem como não operacional. Ao cabo, o dispositivo operaria de forma contrária ao seu propósito de criação.”

Em coerência com essa premissa, a administração reconheceu, com apoio no Parecer Normativo CST nº 347/1970 e no art. 109 do Código Tributário Nacional, que a forma de escrituração não determina, por si só, a norma de incidência: o que define a natureza da receita é o efetivo exercício da atividade que constitui o objeto da pessoa jurídica. A classificação contábil, portanto, não cria nem afasta a incidência — apenas reflete a realidade econômica do bem.

4. A incongruência entre as duas soluções de consulta

Postas lado a lado, as orientações revelam contradição de método. A Solução de Consulta Cosit nº 7/2021 subordina a natureza da receita à substância — ao efetivo exercício do objeto social —, tratando o art. 215, § 14, como regra destinada a neutralizar reclassificações artificiais. A Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, ao contrário, converte a destinação originária do bem ao imobilizado em critério formal e quase imutável, declarando irrelevante a redefinição real do objeto social.

A incongruência manifesta-se em dois planos. No primeiro, o paradigma faz a natureza da receita depender de a atividade de compra e venda constituir, de fato, objeto da empresa; logo, se a redefinição do objeto social é genuína e a atividade imobiliária passa a ser efetivamente exercida, a venda posterior é operacional segundo a própria lógica da Cosit nº 7/2021. A Cosit nº 95/2026, ao reputar irrelevante essa redefinição, nega o critério que dizia adotar. No segundo plano, o art. 215, § 14, foi concebido para impedir que um mero “passeio” contábil altere a natureza da receita; a nova consulta inverte essa função, valendo-se da norma para neutralizar uma mudança substancial — de objeto e de atividade —, exatamente a leitura literal que a administração havia repudiado.

A própria etiqueta de vinculação “parcial” à Cosit nº 7/2021 confessa a tensão: a Receita Federal admite que a Cosit nº 95/2026 só se alinha em parte ao paradigma. Onde o imóvel foi efetivamente afetado à atividade própria — sede, unidade operacional, bem mantido apenas para valorização —, a conclusão pelo ganho de capital é correta e coincide com o paradigma. O vício está na generalização categórica: ao tratar a simples origem contábil como marca indelével, a Cosit nº 95/2026 deixa de distinguir o uso pretérito efetivo do bem da sua mera passagem pelo ativo não circulante, e recusa eficácia à mudança real e comprovada de atividade.

5. A insegurança jurídica gerada

As soluções de consulta Cosit têm efeito vinculante no âmbito da Receita Federal e respaldam qualquer sujeito passivo que a elas se ajuste, nos termos da Instrução Normativa RFB nº 2.058/2021. O contribuinte que estruturou suas operações confiando na Cosit nº 7/2021 — e nas soluções que a confirmaram, como a Cosit nº 254/2014 e a Cosit nº 221/2024 — depara-se agora com orientação que, sob o rótulo de vinculação parcial, estreita o entendimento sobre o mesmo dispositivo (art. 215, § 14).

Orientações sucessivas e divergentes sobre a mesma norma comprometem a previsibilidade e ferem a segurança jurídica e a proteção da confiança legítima. A nova interpretação não pode retroagir para alcançar atos praticados de boa-fé sob a orientação anterior, sob pena de afronta aos arts. 100, parágrafo único, e 146 do Código Tributário Nacional e aos arts. 23, 24 e 30 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, na redação da Lei nº 13.655/2018, que impõem ao administrador o dever de coerência e vedam a aplicação retroativa de nova interpretação. O risco prático é concreto: autuações com glosa do coeficiente de 8% e 12% e exigência do ganho de capital — base muito superior —, acrescida de multa de ofício e juros, sobre operações legitimamente planejadas.

6. A divergência no CARF

O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais não decide pelo critério de origem adotado na Cosit nº 95/2026, mas pela substância econômica, caso a caso. Há precedentes favoráveis ao contribuinte quando demonstrado o efetivo exercício da atividade imobiliária: no Acórdão nº 1301-003.022, reputou-se receita operacional, tributável a 8% e 12%, a venda de imóvel escriturado no ativo não circulante e até então locado, porque o objeto social já contemplava a compra e venda, prevalecendo a substância sobre a forma contábil; no Acórdão nº 1401-001.225, assentou-se que o simples fato de o imóvel estar alugado não o desqualifica como elemento de estoque; e no Acórdão nº 1402-002.874, reconheceu-se a natureza operacional da receita quando o bem é mantido com o propósito de ser negociado.

Em sentido oposto, mas igualmente pela análise dos fatos, o CARF mantém a tributação como ganho de capital quando identifica artificialidade — por exemplo, nos Acórdãos nº 1402-003.859 e 1302-002.033, e, mais recentemente, no Acórdão nº 1201-007.481 (abril de 2026), em que o imóvel permanecera trinta e sete anos no imobilizado, afetado à atividade hoteleira, com uma única venda após a alteração meramente formal do objeto social, sem efetivo exercício da nova atividade. O Acórdão nº 1102-001.759, por sua vez, situa corretamente o ônus da prova no contribuinte.

O traço comum é eloquente: nenhum desses julgados aplica a regra categórica da Cosit nº 95/2026. Todos perquirem se a atividade imobiliária foi, de fato, exercida. Onde há substância, o CARF afasta o ganho de capital — o que contraria, na origem, a generalização da nova solução de consulta.

7. A posição do Poder Judiciário

Levada a juízo, a controvérsia tende a resolver-se pela primazia da substância sobre a forma. O Judiciário não chancela presunções formais que ignorem a realidade econômica e controla o ato administrativo à luz da verdade material e da proteção da confiança legítima. Os arts. 109 e 110 do Código Tributário Nacional impedem que a administração altere o alcance de institutos de direito privado — como a definição contábil de imobilizado, investimento e estoque — para ampliar a incidência tributária, e a jurisprudência reconhece a legitimidade do planejamento tributário lícito, isto é, da mudança real de objeto e de atividade que reflita propósito negocial efetivo.

O contencioso judicial específico sobre a reclassificação de imóveis no lucro presumido é ainda incipiente, mas a orientação consolidada dos tribunais em matéria correlata — repúdio ao formalismo classificatório e exigência de aderência à realidade econômica — milita contra o critério puramente formal da Cosit nº 95/2026. Demonstrado o efetivo exercício da atividade imobiliária, o contribuinte dispõe de tese sólida para sustentar, inclusive em juízo, a tributação da venda como receita bruta, e não como ganho de capital.

8. Conclusão

Do exposto, conclui-se:

(a) A Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 é parcialmente incongruente com o paradigma que invoca. Acerta quanto ao imóvel efetivamente afetado à atividade própria da empresa, mas erra ao generalizar, negando eficácia à redefinição real do objeto social e ao efetivo exercício da atividade imobiliária — invertendo, nesse ponto, a teleologia do art. 215, § 14, da IN RFB nº 1.700/2017, tal como a própria Receita Federal a havia enunciado na Cosit nº 7/2021.

(b) A nova orientação, ao sobrepor-se a entendimento vinculante anterior sob o rótulo de vinculação parcial, gera insegurança jurídica e não pode retroagir para alcançar operações estruturadas de boa-fé, em razão dos arts. 100, parágrafo único, e 146 do CTN e dos arts. 23, 24 e 30 da LINDB.

(c) O CARF e o Poder Judiciário decidem a matéria pela substância econômica, e não pelo critério de origem contábil; há precedentes administrativos favoráveis ao contribuinte sempre que comprovado o efetivo exercício da atividade imobiliária.

(d) Recomenda-se ao contribuinte que tenha promovido mudança real e documentada de atividade — objeto social efetivamente exercido, habitualidade das operações, estrutura compatível e intenção de venda no curso normal dos negócios — sustentar a tributação da venda como receita bruta (8% e 12%), reforçando o acervo probatório da substância econômica e avaliando a formulação de consulta própria ou de medida judicial preventiva, diante do recrudescimento do entendimento fiscal externado na Cosit nº 95/2026.

É o parecer, salvo melhor juízo.

Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270

PARECER JURÍDICO – OBRIGATORIEDADE DE EMISSÃO DE DOCUMENTO FISCAL ELETRÔNICO NAS OPERAÇÕES ONEROSAS A PARTIR DE 1º DE AGOSTO DE 2026

São Paulo, 25 de junho de 2026.

1 – IDENTIFICAÇÃO DO ESTUDO E DA INDAGAÇÃO

Neste estudo, examinamos a situação de pessoa que aufere receitas decorrentes de contratos de locação e de arrendamento de bens móveis e imóveis, percebe royalties pela cessão onerosa de direitos e eventualmente realiza a alienação de bens imóveis, abordando questão atinente às obrigações acessórias instituídas pela reforma tributária do consumo.

Indaga-se, em síntese, se, a partir de 1º de agosto de 2026, as operações onerosas — notadamente a locação e o arrendamento de bens móveis e imóveis, o recebimento de royalties e a alienação de imóveis — passam a exigir a emissão de documento fiscal eletrônico, em razão da nova lógica de incidência da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) introduzida pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.

A questão central a ser respondida ao final consiste em definir se, e em que medida, a documentação fiscal eletrônica deixa de estar adstrita às hipóteses tradicionais de venda de mercadoria e de prestação de serviço para alcançar, de modo amplo, toda operação onerosa.

2 – RELATÓRIO

Consideramos, neste estudo, cenário em que parte relevante das receitas decorre de contratos de natureza patrimonial, em especial aluguéis e arrendamentos de bens móveis e imóveis, bem como de royalties pela exploração de marcas, patentes, tecnologia ou conteúdo. Observamos, ainda, a realização, de tempos em tempos, de operações de alienação de imóveis integrantes do patrimônio.

Até o presente, tais ingressos eram documentados, em regra, apenas por instrumentos contratuais e recibos, sem emissão de nota fiscal, por não se enquadrarem com clareza nas hipóteses de circulação de mercadoria, para fins de ICMS, ou de prestação de serviço, para fins de ISS.

Diante da proximidade do marco de 1º de agosto de 2026 e das notícias acerca da obrigatoriedade de destaque da CBS e do IBS nos documentos fiscais eletrônicos, examinamos a necessidade de adequação das rotinas correspondentes. É o relatório, no essencial.

3 – FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

3.1 – Do quadro normativo aplicável

A reforma tributária do consumo tem assento na Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, que instituiu o IBS, de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios, e a CBS, de competência da União, ambos estruturados sob a lógica de um imposto sobre o valor agregado.

No plano infraconstitucional, a matéria foi disciplinada pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, que instituiu o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo e fixou as normas gerais de incidência, base de cálculo, sujeição passiva e obrigações acessórias. A regulamentação adveio, no que toca à CBS, do Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, e, no que toca ao IBS, da Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026, editada pelo Comitê Gestor do IBS.

Convém recordar que, durante o exercício de 2026, a CBS convive com a Contribuição ao PIS e a Cofins, em período de transição. Nesse interregno, o destaque da CBS e do IBS opera em caráter de teste, mediante alíquotas reduzidas, sem que disso resulte, em regra, recolhimento efetivo a esse título, conforme se examina no item 3.4.

3.2 – Do deslocamento do eixo de incidência: da natureza da atividade para a operação onerosa

O ponto nuclear do estudo reside na alteração do critério material de incidência. No sistema anterior, a tributação do consumo gravitava em torno da qualificação formal da atividade exercida, e não da operação econômica em si: a circulação de mercadoria atraía o ICMS, de competência estadual; a prestação de serviço, definida a partir de lista taxativa, atraía o ISS, de competência municipal; e o faturamento ou a receita bruta sujeitava o contribuinte à Contribuição ao PIS e à Cofins, de competência federal. Cada tributo possuía, assim, hipótese de incidência própria, materialidade distinta e ente competente diverso, de modo que uma mesma realidade econômica recebia tratamento fragmentado conforme o rótulo jurídico atribuído à atividade. Dessa estrutura decorriam reiteradas controvérsias acerca do enquadramento de operações situadas em zona limítrofe — a exemplo da locação de bens, do licenciamento de software, da cessão de direitos e das operações mistas, ora tratadas como serviço, ora como mera obrigação de dar, ora como circulação de bem —, do que resultavam conflitos de competência entre os entes federativos, insegurança jurídica e intensa judicialização.

A Lei Complementar nº 214/2025 desloca esse eixo. Nos termos de seu artigo 4º, o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços, assim consideradas:

“Art. 4º O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços.

§ 2º Para fins do disposto neste artigo, considera-se operação onerosa com bens ou com serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de: I – compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento e demais espécies de alienação; II – locação; III – licenciamento, concessão, cessão; IV – mútuo oneroso; V – doação com contraprestação em benefício do doador; VI – instituição onerosa de direitos reais; VII – arrendamento, inclusive mercantil; e VIII – prestação de serviços.”

A definição é deliberadamente abrangente. O legislador adota conceito amplo de bens, que compreende os bens materiais e imateriais, inclusive direitos, e residual de serviço, abarcando toda operação onerosa que não seja qualificada como operação com bem. Com isso, a antiga dicotomia entre mercadoria e serviço perde centralidade: o que atrai a incidência é a existência de fornecimento oneroso, com contraprestação economicamente mensurável.

Cumpre, todavia, registrar advertência relevante. A incidência pressupõe que a operação onerosa seja realizada por contribuinte, assim entendido, em regra, aquele que pratica tais operações no desenvolvimento de atividade econômica. A pessoa física que realiza ato isolado, fora de atividade econômica habitual, não se enquadra automaticamente como contribuinte, como se detalha nos itens 3.5.1 e 3.5.4.

3.3 – Da obrigação acessória de emissão de documento fiscal eletrônico

Definida a hipótese de incidência, a Lei Complementar nº 214/2025 institui, em seu artigo 60, a obrigação de emissão de documento fiscal eletrônico relativamente às operações com bens e com serviços, como instrumento de registro, controle e apuração dos tributos. A obrigação acessória acompanha, assim, o desenho material do tributo: havendo operação onerosa sujeita ao IBS e à CBS, há, em regra, o correspondente dever de documentá-la por meio fiscal eletrônico.

Os regulamentos detalharam o cumprimento dessa obrigação. O Decreto nº 12.955/2026, quanto à CBS, e a Resolução CGIBS nº 6/2026, quanto ao IBS — esta última dedicando título próprio às obrigações acessórias e ao documento fiscal eletrônico (DF-e) —, padronizaram os campos de destaque dos tributos e o ambiente de compartilhamento de informações entre as administrações tributárias. A consequência prática é a integração das receitas em base de dados única, com ganho expressivo de rastreabilidade.

Verifica-se, portanto, que a nota fiscal deixa de ser instrumento restrito ao comércio de mercadorias ou à prestação de serviços e passa a constituir a forma ordinária de registro das operações econômicas onerosas, alcançando hipóteses até então documentadas apenas por contrato e recibo.

3.4 – Da regra de destaque a partir de 1º de agosto de 2026 e do regime de transição

Os atos regulamentares fixaram em 1º de agosto de 2026 o marco a partir do qual o destaque do IBS e da CBS nos documentos fiscais eletrônicos passa de faculdade a exigência sistêmica. A partir dessa data, os documentos fiscais eletrônicos de emissão obrigatória que não contenham o preenchimento dos campos de IBS e CBS tendem a ser rejeitados pelos respectivos autorizadores, o que, na prática, impede a regular formalização da operação.

Durante o exercício de 2026, vigora período de transição. O destaque é realizado por alíquotas-teste reduzidas, da ordem de 0,9% a título de CBS e 0,1% a título de IBS, sem recolhimento efetivo a esse título nesse primeiro momento, dado que a CBS ainda convive com o PIS e a Cofins. Para os exercícios de 2027 e 2028, prevê-se a elevação gradual das alíquotas e a aplicação dos regimes específicos, das reduções e dos benefícios setoriais, à medida que se consolida a substituição dos tributos antigos.

3.5 – Da aplicação às operações consultadas

3.5.1 Locação e arrendamento de bens imóveis. A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis inserem-se entre as operações onerosas e submetem-se a regime específico na Lei Complementar nº 214/2025, com redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis a tais operações. Sendo o locador contribuinte, a operação deve ser documentada por nota fiscal de serviços eletrônica (NFS-e), com o destaque dos tributos. Quanto à pessoa física, a lei estabelece limites cumulativos para a sua caracterização como contribuinte do regime regular: a receita de locação superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior — valor atualizado mensalmente pelo IPCA — e a titularidade de mais de três imóveis distintos. Não preenchidos cumulativamente ambos os requisitos, a pessoa física não é contribuinte e não está obrigada à emissão do documento fiscal.

3.5.2- Locação e arrendamento de bens móveis. A locação e o arrendamento de bens móveis igualmente configuram operações onerosas e, quando praticados por contribuinte, atraem a incidência do IBS e da CBS e a correspondente obrigação de emissão de documento fiscal eletrônico, observados os regimes e reduções eventualmente aplicáveis.

3.5.3 – Royalties. Os royalties recebidos pela cessão onerosa do uso de marcas, patentes, tecnologia ou conteúdo correspondem a fornecimento oneroso de bem imaterial ou de serviço, na acepção ampla do artigo 4º, atraindo, em regra, a incidência dos tributos e a emissão de documento fiscal eletrônico pelo cedente contribuinte. Ressalva-se que a matéria pode submeter-se a regimes específicos e a regras próprias conforme a natureza do direito explorado, o que recomenda análise individualizada de cada contrato.

3.5.4 – Alienação de imóveis. A venda, a permuta e demais formas de alienação de imóveis enquadram-se expressamente entre as operações onerosas do artigo 4º. A incidência e o consequente dever de emissão de documento fiscal, contudo, pressupõem que o alienante seja contribuinte — tipicamente o incorporador, o loteador ou aquele que pratica operações imobiliárias no exercício de atividade econômica, ou ainda a pessoa física que supere os parâmetros legais de habitualidade. A alienação isolada de imóvel próprio, por pessoa física estranha à atividade econômica imobiliária, não constitui fato gerador e não impõe a emissão de documento fiscal eletrônico.

3.6 – Dos efeitos práticos

Do exame acima extraem-se ao menos três efeitos práticos. O primeiro é a redução das zonas cinzentas: operações antes discutidas como serviço ou como mera obrigação de dar passam a ser tratadas, de modo uniforme, como operações onerosas documentadas por nota fiscal, o que estreita o espaço para divergências interpretativas. O segundo é o aumento da rastreabilidade, pois a obrigatoriedade do documento fiscal eletrônico confere ao Fisco visão integrada das receitas e facilita cruzamentos de dados e a fiscalização. O terceiro é a necessidade de revisão de rotinas por empresas, holdings patrimoniais e pessoas físicas enquadradas, que deverão adequar contratos, sistemas e procedimentos internos de modo a assegurar que cada operação onerosa esteja acobertada por documento fiscal.

Por fim, registre-se que, dada a recência dos diplomas examinados, não há jurisprudência consolidada sobre as questões aqui versadas. A presente análise apoia-se na interpretação sistemática da legislação e dos respectivos regulamentos, motivo pelo qual se adota postura conservadora quanto ao alcance da obrigação acessória.

4 – CONCLUSÃO

Ante o exposto, responde-se afirmativamente à indagação formulada. A partir de 1º de agosto de 2026, em razão do deslocamento do eixo de incidência para a operação onerosa (art. 4º da Lei Complementar nº 214/2025), a emissão de documento fiscal eletrônico deixa de estar restrita à venda de mercadoria e à prestação de serviço e passa a alcançar, de modo amplo, as operações onerosas, entre as quais a locação e o arrendamento de bens móveis e imóveis, o recebimento de royalties e a alienação de imóveis.

A obrigação, todavia, recai sobre quem ostente a condição de contribuinte do IBS e da CBS, isto é, sobre quem pratique tais operações no desenvolvimento de atividade econômica. Em consequência, ficam ressalvadas, como condicionantes relevantes:

(i) a locação de imóveis por pessoa física, que somente caracteriza a condição de contribuinte quando ultrapassados, cumulativamente, os limites de receita superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior e de mais de três imóveis distintos;

(ii) a alienação isolada de imóvel próprio por pessoa física estranha à atividade econômica imobiliária, que não constitui fato gerador nem impõe a emissão de documento fiscal;

(iii) os royalties, cuja tributação pode variar conforme a natureza do direito explorado e o regime específico aplicável, recomendando-se a análise individualizada dos contratos.

Recomenda-se, por cautela, a imediata revisão de contratos, sistemas de faturamento e rotinas internas dos contribuintes alcançados, de modo a assegurar, a partir do marco de 1º de agosto de 2026, a correta emissão dos documentos fiscais eletrônicos e o adequado destaque do IBS e da CBS, prevenindo a rejeição de documentos pelos autorizadores e eventuais autuações.

Ante o exposto, este é o parecer, s.m.j.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270

PARECER JURÍDICO

EXTINÇÃO DO REGIME DE CAIXA NO SIMPLES NACIONAL APÓS A LEI COMPLEMENTAR Nº 214/2025

São Paulo, 25 de junho de 2026.

1. DA IDENTIFICAÇÃO DA CONSULTA E DA INDAGAÇÃO

O presente parecer é elaborado para o estudo de uma empresa optante pelo Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte (Simples Nacional), o qual submete a exame os efeitos, sobre a sistemática de apuração de seus tributos, das alterações introduzidas na Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.

Indaga-se, em síntese: (i) se a Lei Complementar nº 214/2025 alterou ou revogou a previsão do art. 18, § 3º, da Lei Complementar nº 123/2006, que autorizava a apuração do Simples Nacional pelo regime de caixa; (ii) se tal mudança conduz à extinção desse regime a partir de 1º de janeiro de 2027; e (iii) qual o tratamento jurídico a ser conferido às receitas de vendas realizadas até 31 de dezembro de 2026, mas ainda não recebidas naquela data.

2. DO RELATÓRIO

As microempresas e empresas de pequeno porte optantes pelo Simples Nacional vinham, sob a redação anterior do art. 18, § 3º, da Lei Complementar nº 123/2006, autorizadas a reconhecer a receita bruta segundo o regime de caixa, isto é, conforme os valores efetivamente recebidos, em alternativa ao regime de competência.

Com a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025 — diploma que institui e regulamenta o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) no âmbito da reforma tributária do consumo —, foram igualmente promovidas alterações na Lei Complementar nº 123/2006, entre as quais a modificação da redação do art. 18, § 3º.

Para situar a controvérsia, transcrevemos o dispositivo da Lei Complementar nº 214/2025 — seu art. 517 — que conferiu nova redação ao art. 18, § 3º, da Lei Complementar nº 123/2006:

Art. 517. A Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 18. ………………………………………………………………………………………………

§ 3º Sobre a receita bruta auferida no mês incidirá a alíquota efetiva determinada na forma do caput e dos §§ 1º, 1º-A e 2º.

………………………………………………………………………………………………” (NR)

Diante dessa alteração, e tendo em vista a existência de carteira de contas a receber decorrente de vendas a prazo, surge a dúvida quanto à subsistência do regime de caixa e quanto ao tratamento das parcelas pendentes de recebimento na transição para o exercício de 2027. É o relatório.

3. DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

3.1. Do quadro normativo aplicável

O Simples Nacional encontra fundamento constitucional no art. 146, III, alínea “d”, e parágrafo único, da Constituição Federal, que reserva à lei complementar a definição de tratamento diferenciado e favorecido às microempresas e empresas de pequeno porte. Em nível infraconstitucional, a matéria é disciplinada pela Lei Complementar nº 123/2006, regulamentada por atos do Comitê Gestor do Simples Nacional (CGSN) e recentemente alterada pela LC 214/2025.

A apuração do regime, nos termos do art. 18 da Lei Complementar nº 123/2006, dá-se mediante a aplicação da alíquota efetiva sobre a base de cálculo correspondente à receita bruta.

A faculdade de adoção do regime de caixa constava, especificamente, do § 3º do referido artigo, em sua redação pretérita.

3.2. Da alteração promovida pela LC nº 214/2025 no art. 18, § 3º

A redação histórica do art. 18, § 3º, da Lei Complementar nº 123/2006 autorizava expressamente a opção pelo reconhecimento da receita bruta segundo o regime de caixa — vale dizer, conforme os valores efetivamente recebidos —, desde que essa mesma opção fosse adotada para a determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL, na hipótese de contribuinte a eles sujeito no âmbito do sistema simplificado.

Com a superveniência da Lei Complementar nº 214/2025, o § 3º do art. 18 passou a ter a seguinte redação:

“§ 3º Sobre a receita bruta auferida no mês incidirá a alíquota efetiva, determinada de acordo com o caput e os §§ 1º, 1º-A e 2º deste artigo.”

A alteração não é meramente redacional.

Ao substituir a referência à receita recebida pela receita auferida e ao suprimir a faculdade de opção pelo caixa, o novo texto revela inequívoca opção legislativa pela apuração em bases de competência no Simples Nacional. Não subsiste, no dispositivo, autorização legal específica para a postergação do reconhecimento da receita ao momento do efetivo ingresso financeiro.

3.3. Da produção de efeitos e da regra de transição temporal

Embora a Lei Complementar nº 214/2025 tenha sido publicada em janeiro de 2025, a supressão da opção pelo regime de caixa no Simples Nacional produzirá efeitos apenas a partir de 1º de janeiro de 2027, preservando-se a sistemática vigente ao longo dos exercícios de 2025 e de 2026.

Assim, até 31 de dezembro de 2026 permanece juridicamente possível a manutenção do regime hoje adotado, inclusive com a apuração no PGDAS-D conforme os recebimentos, observadas as regras atualmente previstas na legislação complementar e infralegal do Simples Nacional.

A partir de 1º de janeiro de 2027, contudo, a receita passará a ser reconhecida pelo critério da auferição, afastando-se a postergação do recolhimento ao momento do ingresso financeiro.

3.4. Da extinção do regime de caixa a partir de 2027

Sob a ótica estritamente normativa, a resposta à indagação é afirmativa: a autorização legal específica que sustentava o regime de caixa no Simples Nacional foi retirada do texto da Lei Complementar nº 123/2006. O regime deixa, portanto, de ter fundamento legal para os fatos geradores submetidos ao novo período de eficácia da alteração, prevalecendo, como regra geral, o critério da competência.

Isso não significa, todavia, que toda e qualquer consequência operacional da mudança já esteja inteiramente definida. A extinção do regime de caixa como opção para fatos geradores futuros é certa; o tratamento das operações pretéritas ainda pendentes de recebimento, porém, carece de disciplina transitória expressa, conforme se examina a seguir.

3.5. Do tratamento das receitas de vendas pretéritas ainda não recebidas

A questão central reside em definir se as vendas realizadas até 31 de dezembro de 2026, por empresa regularmente submetida ao regime de caixa, devem ser integralmente tributadas até essa data, ou se os recebimentos posteriores seguirão regime transitório próprio. A Lei Complementar nº 214/2025 não forneceu resposta textual específica para esse ponto.

Na ausência de regra de transição expressa, duas leituras extremas devem ser afastadas. A primeira é a de que todos os créditos pendentes deveriam ser automaticamente tributados em dezembro de 2026, sem fundamento legal específico para tanto. A segunda é a de que os recebimentos poderiam permanecer indefinidamente sujeitos ao regime de caixa, mesmo após a alteração estrutural do critério de apuração, também sem disciplina normativa que a ampare.

A solução juridicamente mais consistente, por ora, é reconhecer a existência de lacuna parcial de transição, a ser suprida por regulamentação infralegal — notadamente do Comitê Gestor do Simples Nacional — ou por interpretação administrativa que observe os princípios da segurança jurídica, da legalidade tributária e da vedação à bitributação.

3.6. Da Solução de Consulta COSIT nº 22/2025 como vetor interpretativo

A Solução de Consulta COSIT nº 22, de 27 de fevereiro de 2025, embora trate de hipótese distinta — transição do lucro presumido para o Simples Nacional, com manutenção do regime de caixa —, é relevante como vetor interpretativo sobre o tratamento das parcelas vincendas de vendas a prazo em mudança de regime.

Segundo o referido entendimento administrativo, as parcelas de vendas anteriores submetidas ao regime de caixa são tributadas à medida do recebimento; contudo, não se admite o diferimento indefinido da tributação. As parcelas ainda não vencidas deverão obrigatoriamente integrar a base de cálculo dos tributos abrangidos pelo Simples Nacional até o último mês do ano-calendário subsequente àquele em que tenha ocorrido a respectiva operação com mercadorias ou prestação de serviços.

Tal precedente não resolve diretamente a transição criada pela Lei Complementar nº 214/2025, mas sinaliza a provável orientação da administração tributária: admitir disciplina de passagem entre regimes, sem autorizar postergação ilimitada e sem impor, necessariamente, antecipação integral e imediata desprovida de regra específica.

3.7. Das consequências práticas e da leitura mais prudente

À luz do quadro normativo atual, não há base legal suficiente para sustentar, de forma categórica, que todas as empresas hoje no regime de caixa devam tributar, até dezembro de 2026, a totalidade dos créditos de vendas ainda não recebidos, com o único propósito de evitar futura incidência pelo novo critério.

Tampouco há, no momento, regra legal expressa a assegurar que todos os recebimentos posteriores a 31 de dezembro de 2026, relativos a vendas pretéritas, permanecerão integralmente subordinados ao antigo regime de caixa. O ponto depende de ato normativo complementar, muito provavelmente no âmbito do CGSN e da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil.

Em termos de aconselhamento e de compliance, recomenda-se: preparar, desde já, simulações de impacto financeiro e tributário para 2027; mapear a carteira de contas a receber existente em 31 de dezembro de 2026; e acompanhar de modo intensivo a regulamentação que vier a ser editada ao longo de 2026.

4. DA CONCLUSÃO

Em resposta à indagação formulada, conclui-se:

Primeiro, é possível afirmar, com segurança jurídica razoável, que a Lei Complementar nº 214/2025 suprimiu a base legal do regime de caixa no Simples Nacional ao alterar o art. 18, § 3º, da Lei Complementar nº 123/2006, fazendo prevalecer o reconhecimento da receita bruta auferida e conduzindo à extinção da opção pelo caixa a partir de 1º de janeiro de 2027.

Segundo, não é possível concluir, no mesmo grau de segurança, que as empresas devam antecipar para dezembro de 2026 a tributação de todos os valores já faturados e ainda não recebidos. A Lei Complementar nº 214/2025 não trouxe regra de transição específica para esses recebimentos, de modo que a solução dependerá de regulamentação superveniente ou de orientação administrativa expressa, sendo a Solução de Consulta COSIT nº 22/2025 indicativo da provável diretriz da administração.

Terceiro, e como condicionante relevante, até a edição de tal disciplina a orientação tecnicamente mais prudente consiste em: manter a observância do regime vigente até 31 de dezembro de 2026; não presumir, sem base normativa, a necessidade de tributação antecipada integral; e estruturar acompanhamento normativo contínuo, a fim de adaptar o tratamento das parcelas vincendas tão logo sobrevenham regras específicas do CGSN ou da Receita Federal.

Ante o exposto, este é o parecer, s.m.j.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270

5. DAS REFERÊNCIAS

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: 25 jun. 2026.

BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Brasília, DF: Presidência da República, 2023.

BRASIL. Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006. Institui o Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte. Brasília, DF: Presidência da República, 2006.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS); altera a Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006; e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 2025.

BRASIL. Ministério da Fazenda. Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil. Solução de Consulta COSIT nº 22, de 27 de fevereiro de 2025. Coordenação-Geral de Tributação. Brasília, DF, 2025.