PARECER JURÍDICO – CRÉDITOS DE CBS NAS LOCAÇÕES REALIZADAS POR PESSOAS FÍSICAS CONTRIBUINTES A PARTIR DE 1º DE JANEIRO DE 2027

São Paulo, 6 de agosto de 2026

1. IDENTIFICAÇÃO DA CONSULTA E DA INDAGAÇÃO

Trata-se de consulta formulada em tese, dirigida às pessoas físicas que, por força do art. 251 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, assumirão a condição de contribuintes da CBS, no regime regular, em suas operações de locação de bens imóveis.

A partir de 1º de janeiro de 2027 a contribuição passa a ser exigida com alíquota efetiva, em substituição ao PIS e à Cofins, então extintos.

Indaga-se, em síntese:

• podem essas pessoas físicas apropriar créditos de CBS sobre as aquisições de bens e serviços vinculadas à atividade de locação?
• em caso positivo, quais desembolsos geram crédito e quais não geram, como se dará a apuração mensal e de que forma a obrigação será extinta e paga?

Parte-se da premissa, posta na consulta, de que o locador pessoa física estará mesmo obrigado ao recolhimento da CBS sobre os aluguéis. O parecer concentra-se, por isso, no creditamento, na apuração e no pagamento, sem reexaminar os pressupostos do enquadramento, já tratados em estudos anteriores deste escritório.

2. RELATÓRIO

A LC nº 214/2025 instituiu a CBS e o IBS e reservou às operações com bens imóveis um regime específico (arts. 251 a 266). A pessoa física torna-se contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, a receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento supera R$ 240.000,00 e as operações envolvem mais de três imóveis distintos; ou, no próprio ano, quando a receita ultrapassa em vinte por cento aquele limite, ou seja, R$ 288.000,00, independentemente do número de imóveis (art. 251, §§ 1º e 2º).

Os valores são atualizados pelo IPCA e hoje se encontram na casa de R$ 258.631,53 e R$ 310.357,83.

Em 2026 a apuração corre em caráter informativo, sem recolhimento, condicionada ao cumprimento das obrigações acessórias (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025).

A emissão de NFS-e nas locações torna-se obrigatória em 1º de dezembro de 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026) e as pessoas físicas enquadradas devem inscrever-se no CNPJ.

O Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, aprovou o Regulamento da CBS, e a partir de 1º de janeiro de 2027 a contribuição é devida com alíquota reduzida, apurada e paga na forma adiante exposta.

3. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

3.1 A pessoa física no regime regular: mesmos deveres, mesmos direitos

O ponto de partida é simples e decisivo: a LC nº 214/2025 não criou um contribuinte de segunda classe. A pessoa física enquadrada no art. 251 ingressa no regime regular da CBS, o mesmo das pessoas jurídicas, com idênticos deveres (documento fiscal, apuração, recolhimento) e idênticos direitos, entre eles o de apropriar créditos. Onde a lei trata do creditamento, refere-se ao contribuinte sujeito ao regime regular, sem distinguir a natureza da pessoa.

Sobre a carga a que esses créditos se contrapõem: a alíquota de referência da CBS divulgada para 2027 deve ser algo como 8,8%, com redução de um décimo de ponto percentual em 2027 e 2028, enquanto convive com o IBS de 0,1%. Na locação incide a redução de setenta por cento prevista no art. 261, parágrafo único, o que conduz a uma alíquota efetiva da ordem de 2,6%.

Na locação residencial soma-se o redutor social de R$ 600,00 por imóvel (art. 260), corrigido pelo IPCA.

A locação por temporada, de até noventa dias, segue as regras da hotelaria (art. 253), com redução própria de quarenta por cento.

3.2 A regra geral do crédito: não cumulatividade ampla

A Constituição, com a redação da Emenda Constitucional nº 132/2023, desenhou para a CBS uma não cumulatividade plena: compensa-se o que for devido em cada operação com o tributo incidente sobre todas as aquisições de bens e serviços, excetuadas apenas as consideradas de uso ou consumo pessoal e as demais vedações expressas (art. 156-A, § 1º, VIII, aplicável à CBS por força do art. 195, § 16).

O art. 47 da LC nº 214/2025 operacionaliza a regra: o contribuinte do regime regular apropria créditos correspondentes à CBS incidente sobre as operações em que figure como adquirente, quando ocorre a extinção dos respectivos débitos. Abandona-se, aqui, a lógica restritiva do insumo que marcou o PIS e a Cofins não cumulativos: o crédito é financeiro e amplo, alcançando serviços, mercadorias e bens do ativo, desde que ligados à atividade econômica do contribuinte.

Para o locador pessoa física, a consequência é direta. Tudo o que ele adquirir de contribuintes do regime regular para a atividade de locação, da reforma do apartamento à taxa da administradora, tende a gerar crédito, compensável com a CBS devida sobre os aluguéis. A vedação recai sobre o que for de uso pessoal, tema do item 3.4.

3.3 Condições da apropriação: documento, destaque e extinção do débito

O crédito não é automático.

A apropriação depende, em primeiro lugar, de aquisição junto a fornecedor contribuinte do regime regular, amparada por documento fiscal eletrônico idôneo com o destaque da CBS.

Depende, em segundo lugar, da extinção do débito da operação por uma das modalidades do art. 27 da LC nº 214/2025: compensação com créditos, pagamento pelo contribuinte, split payment, recolhimento pelo adquirente ou pagamento por responsável.

Esse condicionamento à extinção é a grande novidade do sistema: o crédito do adquirente passa a depender de o tributo da etapa anterior ter sido efetivamente recolhido.

A própria lei, contudo, contém regra de transição: enquanto o split payment e o recolhimento pelo adquirente não estiverem em pleno funcionamento, admite-se a apropriação com base no valor destacado no documento fiscal, na forma do art. 47 e de sua regulamentação.

Anote-se, ainda, que o direito de apropriar o crédito se extingue no prazo de cinco anos, contado do período de apuração em que poderia ter sido exercido, e que o crédito não sofre atualização monetária.

Aquisições de não contribuintes, como outra pessoa física, um condomínio edilício ou um nanoempreendedor, não geram crédito algum, pela singela razão de que não há CBS na etapa anterior.

Nas compras de optantes do Simples Nacional o crédito existe, mas limitado ao montante da CBS efetivamente devida dentro daquele regime.

3.4 O que gera e o que não gera crédito na atividade de locação

A vedação central está no art. 57 da LC nº 214/2025, que nega crédito aos bens e serviços de uso ou consumo pessoal, e no art. 252, § 7º, que, no regime dos imóveis, considera de uso pessoal os bens da pessoa física não relacionados ao desenvolvimento de sua atividade econômica.

O § 1º do art. 57 menciona expressamente os imóveis residenciais e os veículos, com as despesas correlatas, quando desvinculados da atividade.

A linha divisória, portanto, é a afetação do gasto à atividade de locação. A residência do próprio locador não gera crédito; o imóvel posto em locação, sim. A reforma da casa de veraneio da família não gera crédito; a reforma do conjunto comercial locado, sim.

O quadro seguinte organiza as situações mais comuns:

Despesa / aquisição do locador	Gera crédito?	Observações
Administração e gestão imobiliária (imobiliária PJ)	Sim	CBS destacada na NFS-e da administradora; crédito pelo valor destacado e extinto.
Corretagem e intermediação da locação (PJ do regime regular)	Sim	Ainda que a intermediação imobiliária tenha alíquota reduzida, o crédito corresponde ao valor efetivamente destacado.
Manutenção, conservação, reparos e reformas (prestador PJ)	Sim	Vinculação direta ao imóvel locado; exigir documento fiscal eletrônico com destaque.
Materiais de construção e bens adquiridos do comércio	Sim	Inclusive bens incorporados ao imóvel destinado à locação.
Contabilidade, advocacia, assessorias e plataformas digitais	Sim	Desde que vinculadas à atividade de locação.
Publicidade e anúncios de locação	Sim	Portais, mídia e serviços de divulgação prestados por contribuintes.
Energia, água, gás e tarifas contratadas em nome do locador	Sim	Somente quando o custo é suportado pelo locador na atividade; se a conta é do locatário, o crédito é dele, se contribuinte.
Aquisição do próprio imóvel de incorporadora ou PJ contribuinte	Sim	Imóvel afetado à atividade de locação; crédito pelo valor da CBS destacada na alienação.
Seguros do imóvel locado	Depende	Regime específico dos serviços financeiros; creditamento conforme as regras próprias e sua regulamentação.
Fornecedores optantes do Simples Nacional	Parcial	Crédito limitado ao montante de CBS efetivamente devido dentro do regime do fornecedor.
Condomínio (taxa condominial)	Não	Condomínio edilício não é contribuinte (art. 26), salvo opção pelo regime regular.
IPTU, taxas e demais tributos	Não	Tributo não é operação com bem ou serviço; não há CBS na etapa anterior.
Serviços de pessoa física não contribuinte (autônomos)	Não	Sem CBS destacada não há crédito a apropriar.
Despesas de imóvel de uso próprio ou da família	Não	Uso e consumo pessoal (art. 57 e art. 252, § 7º); vedação expressa.
Despesas de imóveis mantidos no regime opcional do art. 487	Não	A opção pelos 3,65% veda a apropriação de créditos vinculados àqueles contratos.

Duas notas completam o quadro. Nos gastos que sirvam simultaneamente à atividade e ao uso pessoal, a apropriação deve guardar proporcionalidade com a utilização na atividade, documentada pelo contribuinte. E o locador que mantiver parte dos contratos no regime opcional do art. 487 precisará segregar despesas por imóvel, pois os créditos vinculados aos contratos optantes são vedados.

3.5 Alíquota reduzida com crédito integral: o desenho favorece o locador

A redução de setenta por cento da alíquota na locação não vem acompanhada de estorno proporcional de créditos. A LC nº 214/2025 somente determina a anulação de créditos das etapas anteriores nas hipóteses de isenção e de imunidade; a alíquota reduzida preserva a apropriação integral. O locador debita a CBS à alíquota efetiva (possível) de cerca de 2,6% sobre os aluguéis e credita-se pelo valor cheio destacado pelos seus fornecedores.

Disso decorre um efeito prático relevante: em meses de obras, reformas ou aquisição de bens, os créditos podem superar os débitos, formando saldo credor. Esse saldo é utilizado nos períodos de apuração seguintes ou objeto de ressarcimento, nos prazos e condições do Regulamento, que os gradua conforme o perfil e a conformidade do contribuinte.

Não se trata de crédito perdido, e a pessoa física do regime regular tem acesso a esses mecanismos como qualquer outro contribuinte.

3.6 O contraponto do art. 487: opção que exclui o crédito

O regime opcional de transição do art. 487 da LC nº 214/2025, aplicável aos contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 (nos não residenciais, com registro exigido até 31 de dezembro de 2025), permite recolher CBS e IBS por 3,65% da receita, em caráter definitivo. A contrapartida é dura: veda-se a apropriação de quaisquer créditos vinculados àquelas operações, além do redutor social. Quem optou fez uma troca: simplicidade e alíquota conhecida contra a renúncia ao sistema de créditos aqui descrito. A escolha entre manter a opção ou migrar merece conta caso a caso, sobretudo quando se avizinham despesas relevantes com os imóveis.

3.7 A apuração: mês a mês, pelo regime de caixa e de forma assistida

No regime específico dos imóveis o fato gerador da CBS sobre a locação considera-se ocorrido no momento de cada pagamento (art. 254, III). O locador tributa o que recebe, não o que contrata: o aluguel inadimplido não gera débito enquanto não pago, verdadeiro regime de caixa.

A apuração é mensal e, a partir do Regulamento da CBS, assistida: a Receita Federal consolida, no Portal de Tributos sobre Bens e Serviços, os débitos extraídos das NFS-e emitidas, os créditos dos documentos de aquisição e os eventos de extinção, e apresenta o saldo ao contribuinte (art. 46 do Decreto nº 12.955/2026).

O ciclo prático fica assim:

Momento	Providência no ciclo mensal da CBS
Durante o mês	Emissão de NFS-e a cada aluguel recebido (regime de caixa, art. 254, III) e guarda dos documentos fiscais das aquisições com CBS destacada.
Até o dia 15 do mês seguinte	A Receita Federal disponibiliza a apuração assistida no Portal de Tributos sobre Bens e Serviços (dia 20 para os obrigados à DeRE), consolidando débitos, créditos e extinções.
Até o último dia útil do mês seguinte	Conferência da apuração assistida: confirmação ou ajustes positivos e negativos. Confirmação e ajuste valem como confissão de dívida; o silêncio faz presumir correto o saldo apurado (art. 46 do Decreto nº 12.955/2026).
Pagamento	Extinção do saldo devedor por compensação com créditos e, quanto ao remanescente, recolhimento pelo próprio contribuinte (PCONT), observados os prazos do Regulamento; o split payment e o recolhimento pelo adquirente extinguem o débito na origem, quando aplicáveis.

Para a pessoa física, o dever operacional resume-se a quatro cuidados:

1. manter o CNPJ e o cadastro atualizados;
2. emitir a NFS-e a cada aluguel recebido;
3. exigir dos fornecedores documento fiscal eletrônico com a CBS destacada, sem o qual o crédito se perde; e
4. conferir mensalmente a apuração assistida, ajustando-a quando necessário, pois o silêncio convalida o saldo apresentado.

3.8 A forma de pagamento: como o débito se extingue

O art. 27 da LC nº 214/2025 arrola as modalidades de extinção do débito de CBS. A primeira, e a mais importante para quem tem créditos, é a compensação: os créditos apropriados abatem o débito do período antes de qualquer desembolso. O que sobrar é pago pelo próprio contribuinte, o chamado PCONT, mediante recolhimento no Portal, imputado aos débitos em ordem cronológica.

Ao lado dessas duas vias ordinárias operam o split payment (arts. 31 a 35), pelo qual o prestador do arranjo de pagamento segrega e recolhe a CBS na própria liquidação financeira, e o recolhimento pelo adquirente, admitido quando o locatário é contribuinte do regime regular. Como os aluguéis de pessoas físicas são recebidos, em regra, por transferência bancária fora dos arranjos com split, o fluxo típico do locador será compensar créditos e recolher o saldo por PCONT, cabendo ao split payment e ao recolhimento pelo locatário papel residual, enquanto sua implantação avança.

4. CONCLUSÃO

Diante do exposto, respondo objetivamente à indagação formulada:

(i) Sim. A pessoa física que se tornar contribuinte da CBS nas locações a partir de 1º de janeiro de 2027 ingressa no regime regular e apropria créditos nas mesmas condições das pessoas jurídicas, sobre todas as aquisições de bens e serviços vinculadas à atividade de locação (art. 47 da LC nº 214/2025).

(ii) Geram crédito, entre outras, as despesas com administração imobiliária, corretagem, manutenção e reformas, materiais, contabilidade, publicidade e a própria aquisição de imóveis de contribuintes, destinados à locação. Não geram crédito o IPTU, o condomínio, as aquisições de não contribuintes, as despesas de uso pessoal ou familiar (arts. 57 e 252, § 7º) e as vinculadas a contratos mantidos no regime opcional do art. 487.

(iii) O crédito exige documento fiscal eletrônico idôneo com destaque da CBS e vincula-se à extinção do débito do fornecedor, admitida, na transição, a apropriação pelo valor destacado; o direito de apropriação extingue-se em cinco anos e o crédito não é atualizado. A alíquota reduzida da locação não impõe estorno: o locador debita cerca de 2,6% e credita-se integralmente, podendo formar saldo credor compensável ou ressarcível.

(iv) A apuração é mensal, pelo regime de caixa (art. 254, III), na modalidade assistida do art. 46 do Decreto nº 12.955/2026, com conferência e ajustes até o último dia útil do mês seguinte. O pagamento se dá, primeiro, por compensação com os créditos e, quanto ao remanescente, por recolhimento do próprio contribuinte no Portal (PCONT), convivendo com o split payment e o recolhimento pelo adquirente, quando aplicáveis.

Registro, por fim, que a matéria é nova, sem jurisprudência formada, e que a regulamentação segue em construção; recomenda-se acompanhamento dos atos do Comitê Gestor e da Receita Federal, em especial quanto ao ressarcimento de saldos credores e ao funcionamento pleno do split payment.

É o parecer, salvo melhor juízo.

Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270

https://nafrente.com/noticia/87700/palhacos-sao-voces-o-grito-de-um-jurista

PARECER JURÍDICO – DESTAQUE DE CBS E IBS NOS DOCUMENTOS FISCAIS ELETRÔNICOS A PARTIR DE 03/08/2026

São Paulo, 1º de agosto de 2026

1 IDENTIFICAÇÃO DA CONSULTA E DA INDAGAÇÃO

O presente parecer examina, à luz do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, e da posição mais recente divulgada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS, o alcance da obrigatoriedade de preenchimento dos campos de CBS e IBS nos documentos fiscais eletrônicos a partir de 03/08/2026.

Indaga-se, em síntese: (i) quais atividades e segmentos estão compreendidos no cronograma de 03/08/2026; e (ii) qual o efeito prático da anunciada suspensão da rejeição dos documentos fiscais emitidos sem o preenchimento dos campos de CBS e IBS.

A questão central consiste em separar o cronograma normativo de implantação, que permanece em vigor, do efeito sistêmico de rejeição do documento fiscal, que a administração tributária anunciou pretender suspender.

2  RELATÓRIO

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou as datas de início da obrigatoriedade de preenchimento das informações de CBS e IBS por tipo de documento fiscal eletrônico, com primeira etapa em 03/08/2026.

Após a publicação do ato, a Receita Federal e o CGIBS informaram que aprovarão, em Ato Técnico Conjunto, alteração das regras de validação, a fim de evitar a rejeição automática dos documentos fiscais emitidos sem essas informações. A consulta pede a atualização do exame do tema diante desse novo cenário.

3  FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

3.1  Do cronograma do Ato Conjunto nº 4/2026: documentos e segmentos alcançados em 03/08/2026

Sob leitura estrita do Ato Conjunto nº 4/2026, a partir de 03/08/2026 a obrigatoriedade alcança, em regra, os contribuintes do regime regular que emitam NF-e, NFC-e, CT-e, CT-e OS, MDF-e, GTV-e, NF3e, DC-e, NFS-e Via e BP-e, este último quanto ao transporte de passageiros não enquadrado como semiurbano, metropolitano ou aéreo.

O quadro a seguir resume os documentos da primeira etapa e os segmentos econômicos que normalmente os utilizam:

Documento fiscal	Início	Segmentos e atividades alcançados
NF-e (modelo 55)	03/08/2026	Indústria, atacado, varejo B2B e operações com mercadorias em geral, ressalvadas as exceções do próprio ato
NFC-e (modelo 65)	03/08/2026	Varejo ao consumidor final que utilize NFC-e
CT-e (modelo 57)	03/08/2026	Transporte de cargas e demais prestações sujeitas ao CT-e
CT-e OS (modelo 67)	03/08/2026	Prestadores de serviços documentados por CT-e OS
MDF-e (modelo 58)	03/08/2026	Transportadores e operadores logísticos obrigados ao manifesto eletrônico
GTV-e (modelo 64)	03/08/2026	Empresas de transporte de valores
BP-e (modelo 63)	03/08/2026	Transporte de passageiros não semiurbano, não metropolitano e não aéreo
NF3e (modelo 66)	03/08/2026	Fornecimento de energia elétrica ao consumidor
DC-e (modelo 99)	03/08/2026	Operações acobertadas por Declaração de Conteúdo eletrônica
NFS-e Via	03/08/2026	Exploração de vias, pedágios e atividades correlatas

3.2  Das hipóteses excluídas da primeira etapa

A NFS-e de padrão nacional não ingressa de forma ampla em 03/08/2026. Os serviços em geral sujeitos ao ISS, não enquadrados nas hipóteses especiais do inciso III do art. 1º do ato, têm início apenas em 01/10/2026.

Plataformas digitais, determinados subitens da lista da Lei Complementar nº 116/2003, fornecimento de bens imateriais fora da lista, receitas condominiais e locações de bens móveis e imóveis foram deslocados para 01/12/2026. Os optantes pelo Simples Nacional permanecem fora da primeira fase, com obrigatoriedade prevista para 01/01/2027.

3.3  Da anunciada suspensão das regras de validação

A informação mais recente divulgada pela Receita Federal e pelo CGIBS indica que será aprovado Ato Técnico Conjunto para suspender a exigência do preenchimento das informações de CBS e IBS como regra de validação dos documentos fiscais eletrônicos, abrangendo NF-e, NFC-e, CT-e, CT-e OS, GTV-e, BP-e, NF3e e NFCom.

Em termos práticos, a ausência dos campos de CBS e IBS não deverá provocar a rejeição automática desses documentos no ambiente autorizador, ainda que o cronograma normativo de implementação continue existindo.

A distinção é juridicamente relevante: uma coisa é a existência do dever acessório e do cronograma regulatório; outra, diversa, é a aplicação imediata de trava sistêmica de autorização do documento fiscal.

3.4  Da interpretação recomendada

No estado atual das informações públicas, a leitura mais prudente é a de que houve mitigação do efeito operacional da obrigatoriedade, e não revogação do cronograma estabelecido no Ato Conjunto nº 4/2026.

O contribuinte não deve tratar a flexibilização anunciada como dispensa de adaptação, mas como redução temporária do risco de rejeição automática, até a formalização do ato técnico e a consolidação das novas regras de validação.

Permanece recomendável, por isso, manter o projeto de adequação de ERP, cadastros, regras fiscais e parametrizações, especialmente quanto aos documentos já enquadrados no cronograma de 03/08/2026.

3.5  Das providências práticas

Mesmo com a suspensão anunciada, os contribuintes dos segmentos alcançados devem: (i) mapear os modelos de documento fiscal efetivamente emitidos por estabelecimento e por operação; (ii) identificar se a atividade se insere no grupo de 03/08/2026, 01/10/2026, 01/12/2026 ou 01/01/2027; e (iii) atualizar sistemas emissores, ERP e parametrizações para comportar os grupos de IBS e CBS previstos na documentação técnica.

Devem, ainda: (iv) não presumir que a ausência de rejeição equivalha a dispensa definitiva da obrigação acessória; (v) monitorar a publicação do Ato Técnico Conjunto, que definirá formalmente o alcance da suspensão das regras de validação; e (vi) manter governança documental interna, com matriz de enquadramento por documento, operação, regime tributário e cronograma aplicável.

3.6  Dos impactos por segmento

Comércio, indústria e varejo seguem como os segmentos mais atingidos, pois NF-e e NFC-e são os principais documentos alcançados em 03/08/2026. Essas empresas podem deixar de sofrer rejeição automática pela falta de preenchimento dos campos, mas não devem abandonar a preparação técnica para a futura exigência plena.

Transportadores, operadores logísticos, empresas de transporte de valores e parte do transporte de passageiros continuam inseridos na primeira etapa por meio de CT-e, CT-e OS, MDF-e, GTV-e e BP-e. Para esse grupo, a flexibilização reduz o risco imediato de paralisação operacional, sem eliminar a necessidade de adequação dos processos de emissão.

No setor de energia, o fornecimento documentado por NF3e permanece no cronograma de 03/08/2026. A ausência dos campos de CBS e IBS, contudo, não deverá impedir a autorização do documento, ao menos até a formalização do novo ato técnico conjunto.

4  CONCLUSÃO

Ante o exposto, respondem-se as indagações nos seguintes termos:

(i) sob a leitura estrita do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a obrigatoriedade alcança, a partir de 03/08/2026, os contribuintes do regime regular que emitam NF-e, NFC-e, CT-e, CT-e OS, MDF-e, GTV-e, NF3e, DC-e, NFS-e Via e BP-e no transporte de passageiros não semiurbano, não metropolitano e não aéreo;

(ii) a Receita Federal e o CGIBS anunciaram a aprovação de Ato Técnico Conjunto para suspender a rejeição automática dos documentos fiscais emitidos sem os campos de CBS e IBS, de modo que o risco operacional imediato de bloqueio da emissão foi reduzido;

(iii) o cronograma do Ato Conjunto nº 4/2026 permanece como parâmetro normativo de implantação, e a flexibilização anunciada não equivale a dispensa da obrigação acessória;

(iv) recomenda-se prosseguir com a implementação, acompanhar a publicação do novo ato técnico e preservar a documentação de diligência e de adequação sistêmica.

Ante o exposto, este é o parecer, s.m.j.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270

PARECER JURÍDICO – EMISSÃO DE NOTA FISCAL NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS POR PESSOAS FÍSICAS E JURÍDICAS: O CRONOGRAMA DO ATO CONJUNTO RFB/CGIBS Nº 4/2026

São Paulo, 31 de julho de 2026

1 IDENTIFICAÇÃO DA CONSULTA E DA INDAGAÇÃO

O presente parecer é dirigido a locadores de bens imóveis, pessoas físicas e jurídicas, que auferem receitas de aluguel e buscam orientação sobre as obrigações acessórias instituídas pela reforma tributária do consumo, em especial sobre a emissão de nota fiscal de serviços eletrônica (NFS-e) de padrão nacional nas operações de locação.

Indaga-se, em síntese: (i) a partir de que data as pessoas jurídicas locadoras estão obrigadas a emitir nota fiscal em todas as suas locações, à luz do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026; (ii) em que hipóteses a pessoa física locadora está obrigada a emitir o documento fiscal na fase de testes de 2026; e (iii) em que condições a pessoa física passará, a partir de 2027, a pagar a CBS e a debitar o IBS sobre os aluguéis.

A questão central consiste, portanto, em fixar as datas e os requisitos de enquadramento de cada categoria de locador, distinguindo a situação da pessoa jurídica, contribuinte em toda e qualquer locação, da situação da pessoa física, que somente se sujeita às novas obrigações quando ultrapassados os gatilhos legais de receita e de quantidade de imóveis.

2 RELATÓRIO

A consulta foi motivada pela publicação, no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026, do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, editado pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil e pelo Comitê Gestor do IBS, que reordenou o cronograma de obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos ajustados ao IBS e à CBS.

Até o momento, as receitas de locação eram documentadas, em regra, por contratos e recibos. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 já havia disciplinado as obrigações acessórias para 2026 e anunciado a incorporação da locação ao campo da NFS-e de padrão nacional. Em 14 de julho de 2026, contudo, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 informou que os ambientes de produção não estariam adaptados aos novos fatos geradores, entre eles a locação, no início de agosto de 2026, o que gerou dúvida sobre a data efetiva da exigência.

É o relatório, no essencial.

3 FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA

3.1 Do quadro normativo aplicável

A reforma tributária do consumo tem assento na Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, que instituiu o IBS, de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios, e a CBS, de competência da União. No plano infraconstitucional, a matéria foi disciplinada pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.

A regulamentação adveio, quanto à CBS, do Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, e, quanto ao IBS, da Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026. No campo das obrigações acessórias, os marcos operacionais foram fixados pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 e, agora, pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, que estabeleceu o cronograma definitivo de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos.

3.2 Do PIS, da Cofins e da fase de testes de 2026

Durante todo o exercício de 2026, a Contribuição ao PIS e a Cofins permanecem em vigor e continuam a incidir sobre a receita de locação auferida pelas pessoas jurídicas, à razão de 3,65% no regime cumulativo ou de 9,25% no regime não cumulativo, conforme a sistemática de apuração do imposto de renda adotada. A pessoa física, por sua vez, não recolhe PIS e Cofins sobre aluguéis, sujeitando-se apenas ao imposto de renda, pelo carnê-leão ou na fonte, conforme o caso.

A CBS e o IBS convivem com esses tributos em 2026 apenas em caráter de teste. Nos termos do art. 348 da Lei Complementar nº 214/2025, as alíquotas do período são de 0,9% para a CBS e de 0,1% para o IBS, e o contribuinte que cumprir regularmente as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento correspondente. O destaque dos novos tributos nos documentos fiscais eletrônicos passou a ser exigido a partir de 1º de agosto de 2026, segundo o escalonamento por tipo de documento examinado no item 3.4.

A partir de 2027, o PIS e a Cofins são extintos, a CBS passa a ser exigida em alíquota plena e o IBS permanece em fase de teste, com alíquota reduzida. Aplicam-se, então, os regimes específicos e as reduções setoriais, entre as quais a redução de 70% das alíquotas nas operações de locação de bens imóveis.

3.3 Da locação como operação onerosa sujeita a documento fiscal

A Lei Complementar nº 214/2025 deslocou o eixo de incidência da tributação do consumo da qualificação formal da atividade para a operação onerosa. Dispõe o seu artigo 4º:

“Art. 4º O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou com serviços. § 1º Para fins desta Lei Complementar, considera-se operação onerosa com bens ou com serviços qualquer fornecimento com contraprestação, incluindo o decorrente de: I – compra e venda, troca ou permuta, dação em pagamento e demais espécies de alienação; […] bem como a prestação de serviços.”

A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis inserem-se entre as operações onerosas e submetem-se ao regime específico dos bens imóveis, disciplinado nos artigos 251 e seguintes da mesma lei. Em consequência, o artigo 60 impõe ao contribuinte o dever de documentar tais operações por documento fiscal eletrônico, papel que, no caso da locação, é desempenhado pela NFS-e de padrão nacional, com códigos de tributação próprios, entre eles o código 99.03.01, destinado à locação de bens imóveis.

Registre-se, desde logo, a premissa que orienta todo o parecer: a obrigação de emitir o documento fiscal recai exclusivamente sobre quem ostente a condição de contribuinte do IBS e da CBS. A pessoa jurídica que explora a locação é sempre contribuinte do regime regular. A pessoa física somente o é quando ultrapassa os gatilhos do artigo 251, examinados no item 3.6.

3.4 Do cronograma: do Ato Conjunto nº 1/2025 ao Ato Conjunto nº 4/2026

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 inaugurou o calendário das obrigações acessórias de 2026. A execução, porém, esbarrou em limitação operacional: a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, de 14 de julho de 2026, comunicou que as adaptações referentes aos novos fatos geradores, entre eles a locação de bens móveis e imóveis, não estariam disponíveis nos ambientes de produção da NFS-e em agosto de 2026.

Em resposta, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 31 de julho de 2026, fixou novo cronograma de obrigatoriedade, escalonado por tipo de documento e por natureza da operação, nos seguintes termos:

Data	Obrigatoriedade instituída pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026
03/08/2026	NF-e, NFC-e, CT-e, MDF-e, GTV-e, NF3e e DC-e: validação obrigatória dos campos de IBS e CBS.
01/10/2026	NFS-e de padrão nacional para os serviços em geral sujeitos ao ISS; NFCom.
01/12/2026	NFS-e para as locações de bens imóveis e de bens móveis, plataformas digitais, bens imateriais e receitas condominiais; não contribuintes do ICMS.
01/01/2027	Optantes pelo Simples Nacional; operações sujeitas à tributação monofásica; importações.

Para o objeto desta consulta, a data relevante é 1º de dezembro de 2026: a partir dela, a emissão da NFS-e de padrão nacional torna-se obrigatória nas locações de bens imóveis, tanto para as pessoas jurídicas quanto para as pessoas físicas enquadradas como contribuintes. Até essa data, a impossibilidade técnica reconhecida pela própria administração afasta a exigência do documento, permanecendo válida a documentação por contrato e recibo.

3.5 Da pessoa jurídica locadora: emissão obrigatória em toda locação

A pessoa jurídica que aufere receita de locação, inclusive a holding patrimonial dedicada à administração de bens próprios, é contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, independentemente do valor da receita ou da quantidade de imóveis. Não há, para a pessoa jurídica, qualquer piso de enquadramento: a condição de contribuinte decorre da própria exploração da atividade econômica.

Em consequência, a partir de 1º de dezembro de 2026, data fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a pessoa jurídica deverá emitir NFS-e em todas as suas locações, sem exceção. Durante o restante de 2026, o documento conterá o destaque das alíquotas-teste de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, sem recolhimento desses valores, mantida a tributação ordinária pelo PIS e pela Cofins. A partir de 2027, a CBS passa a ser devida em alíquota plena, com a redução de 70% própria do regime específico da locação, e o IBS continua a ser debitado em alíquota de teste.

3.6 Da pessoa física locadora: os dois gatilhos do artigo 251

A pessoa física locadora, diversamente, só se torna contribuinte quando ultrapassa os parâmetros objetivos do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, reproduzidos no regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026). São dois gatilhos distintos.

O primeiro gatilho toma por base o ano-calendário anterior e é composto por requisitos cumulativos: receita de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis superior a R$ 240.000,00, valor atualizado pelo IPCA — R$ 258.631,53 na correção de janeiro de 2025 a julho de 2026 —, auferida com mais de 3 bens imóveis distintos.

Preenchidos ambos os requisitos no ano anterior, a pessoa física é contribuinte durante todo o ano seguinte.

O segundo gatilho opera dentro do próprio ano-calendário: a pessoa física torna-se contribuinte quando a sua receita de locação supera, no curso do ano, o mesmo limite acrescido de 20%, ou seja, R$ 288.000,00, também corrigido pelo IPCA (R$ 310.357,83 na mesma base de atualização), independentemente do número de imóveis locados. O § 2º do artigo 251 não repete a exigência de pluralidade de imóveis, de modo que basta o critério financeiro para o enquadramento no ano corrente.

Registramos, para melhor compreensão, a atualização monetária de ambos os parâmetros. Considerando o IPCA acumulado de 4,26% em 2025 e de 3,36% no período de janeiro a junho de 2026 — último índice divulgado pelo IBGE, porquanto o número de julho de 2026 somente será publicado em agosto —, a correção do período alcança 7,7631%. Nessa base, o limite de R$ 240.000,00 corresponde a R$ 258.631,53 e o limite acrescido de 20%, de R$ 288.000,00, corresponde a R$ 310.357,83. Os valores deverão ser recalculados à medida que novos índices sejam divulgados.

Aplicando esses parâmetros à fase de testes: a pessoa física somente está obrigada a emitir NFS-e em 2026, a partir de 1º de dezembro de 2026, se houver recebido, em 2025, mais de R$ 240.000,00 de aluguéis provenientes de mais de 3 imóveis distintos, ou se, no curso de 2026, sua receita ultrapassar R$ 288.000,00, qualquer que seja o número de imóveis. Nessa hipótese, o documento conterá o destaque-teste de 0,9% e 0,1%, sem recolhimento, cumpridas as obrigações acessórias (art. 348 da LC nº 214/2025).

Para 2027, o raciocínio se renova com base no ano de 2026: a pessoa física pagará a CBS e debitará o IBS sobre os aluguéis se houver recebido, em 2026, mais de R$ 240.000,00, na base de 2025 corrigida pelo IPCA, com mais de 3 imóveis distintos, ou se, no próprio ano de 2027, superar o limite acrescido de 20%, sempre corrigido, independentemente do número de imóveis. A CBS será apurada com a redução de 70% do regime específico da locação e, nas locações residenciais qualificadas, com o redutor social mensal por contrato previsto na legislação. O IBS, em 2027, permanece em alíquota de teste.

A pessoa física que não atingir nenhum dos dois gatilhos não é contribuinte, não está obrigada a emitir NFS-e e permanece sujeita apenas ao imposto de renda sobre os aluguéis, como hoje.

3.7 Quadro sinóptico

Locador	Emissão de NFS-e	Tributação
Pessoa jurídica (inclusive holding patrimonial)	Obrigatória em toda locação a partir de 01/12/2026, sem piso de receita ou de imóveis.	2026: PIS/Cofins + destaque-teste de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS), sem recolhimento. 2027: CBS com redução de 70% e débito de IBS em alíquota de teste.
Pessoa física que recebeu, em 2025, mais de R$ 240 mil com mais de 3 imóveis	Contribuinte em 2026: emite NFS-e a partir de 01/12/2026.	2026: apenas destaque-teste, sem recolhimento; mantido o IRPF.
Pessoa física que, no curso do ano, superar R$ 288 mil (R$ 240 mil + 20%, corrigidos pelo IPCA), com qualquer número de imóveis	Torna-se contribuinte no próprio ano: emite NFS-e a partir do enquadramento (respeitado o marco de 01/12/2026).	Mesmo regime do período: destaque-teste em 2026; CBS devida e IBS debitado a partir de 2027.
Pessoa física que recebeu, em 2026, mais de R$ 240 mil (base 2025 corrigida pelo IPCA) com mais de 3 imóveis	Contribuinte em 2027: emissão obrigatória em todas as locações.	2027: paga CBS (redução de 70%; redutor social na locação residencial) e debita IBS em alíquota de teste.
Pessoa física fora dos dois gatilhos	Dispensada de emissão.	Somente IRPF (carnê-leão ou fonte), como no regime atual.

3.8 Dos efeitos práticos

Três providências merecem atenção imediata. A primeira é o monitoramento mensal da receita de locação pela pessoa física, pois o gatilho de 20% opera no curso do próprio ano e pode surpreender o locador que concentre recebimentos, ainda que detenha poucos imóveis. A segunda é a adequação de sistemas e rotinas até 1º de dezembro de 2026, incluindo, para a pessoa física enquadrada, a inscrição em CNPJ vinculado ao CPF exigida para a emissão da NFS-e. A terceira é a revisão dos contratos de locação, para disciplinar o repasse dos novos tributos a partir de 2027.

Por fim, dada a recência dos diplomas examinados, não há jurisprudência consolidada sobre a matéria. A análise apoia-se na interpretação sistemática da Lei Complementar nº 214/2025, de seus regulamentos e dos atos conjuntos de cronograma, motivo pelo qual se recomenda o acompanhamento dos atos que vierem a ser editados pela Receita Federal do Brasil, pelo Comitê Gestor do IBS e pelo Comitê Gestor da NFS-e.

4 CONCLUSÃO

Ante o exposto, respondem-se as indagações nos seguintes termos:

(i) as pessoas jurídicas locadoras de bens imóveis, inclusive holdings patrimoniais, deverão emitir NFS-e de padrão nacional em todas as suas locações a partir de 1º de dezembro de 2026, data fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, independentemente do valor da receita ou do número de imóveis;

(ii) as pessoas físicas somente estão obrigadas a emitir o documento, na fase de testes de 2026 e a partir do mesmo marco de 1º de dezembro de 2026, se houverem recebido, em 2025, mais de R$ 240.000,00 de aluguéis com mais de 3 imóveis distintos, ou se, no curso de 2026, sua receita superar R$ 288.000,00, corrigidos pelo IPCA (respectivamente R$ 258.631,53 e R$ 310.357,83 na atualização de janeiro de 2025 a julho de 2026), independentemente do número de imóveis;

(iii) em 2026, a emissão se dá com simples destaque das alíquotas-teste de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, sem recolhimento, cumpridas as obrigações acessórias, mantida a tributação vigente (PIS/Cofins para as pessoas jurídicas e IRPF para as pessoas físicas);

(iv) a partir de 2027, a pessoa física que houver recebido, em 2026, mais de R$ 240.000,00, na base corrigida pelo IPCA (R$ 258.631,53 em julho de 2026), com mais de 3 imóveis distintos, ou que superar no próprio ano o limite acrescido de 20%, qualquer que seja o número de imóveis, pagará a CBS, com a redução de 70% do regime específico da locação, e debitará o IBS, ainda em alíquota de teste; e

(v) a pessoa física que não atingir nenhum dos dois gatilhos permanece fora do campo do IBS e da CBS, dispensada da emissão de nota fiscal e sujeita apenas ao imposto de renda.

Recomenda-se, por cautela, o monitoramento mensal das receitas de locação, a preparação dos sistemas de emissão até 1º de dezembro de 2026 e a revisão das cláusulas contratuais de repasse de tributos, prevenindo a rejeição de documentos pelos autorizadores e eventuais autuações.

Ante o exposto, este é o parecer, s.m.j.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270

5 REFERÊNCIAS

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional. Brasília, DF: Presidência da República, 2023.

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). Brasília, DF: Presidência da República, 2025.

BRASIL. Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026. Regulamenta a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). Brasília, DF: Presidência da República, 2026.

COMITÊ GESTOR DO IBS. Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026. Regulamenta o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e dá outras providências. Brasília, DF: CGIBS, 2026.

RECEITA FEDERAL DO BRASIL; COMITÊ GESTOR DO IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 2025. Dispõe sobre as obrigações acessórias do IBS e da CBS relativas ao ano-calendário de 2026. Brasília, DF: RFB; CGIBS, 2025.

RECEITA FEDERAL DO BRASIL; COMITÊ GESTOR DO IBS. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. Estabelece o cronograma de obrigatoriedade de emissão dos documentos fiscais eletrônicos ajustados ao IBS e à CBS. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 31 jul. 2026.

SECRETARIA EXECUTIVA DO COMITÊ GESTOR DA NFS-e. Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, de 14 de julho de 2026. Comunica a indisponibilidade, nos ambientes de produção, das adaptações referentes aos novos fatos geradores. Brasília, DF: CGNFS-e, 2026.