São Paulo, 27 de setembro de 2026
PARECER
Assunto: CBS e IBS em 2027 e 2028 sobre contratos de locação em curso. Holding patrimonial locadora. Redução da carga tributária e reflexo no valor do aluguel.
Ementa: Reforma Tributária. EC 132/2023. LC 214/2025. Extinção do PIS e da Cofins em 1º de janeiro de 2027. Locação de bens imóveis por holding patrimonial no lucro presumido. Redução de 70% das alíquotas (art. 261, parágrafo único, da LC 214/2025). Carga de CBS inferior aos 3,65% atuais. Princípio da neutralidade. Ausência de regra legal de ajuste de preço em contratos privados. Recomendação de revisão consensual do aluguel para que a desoneração se reflita na operação econômica.
1. A consulta e o recorte temporal
Fomos consultados sobre os efeitos da CBS e do IBS, nos anos de 2027 e 2028, sobre os contratos de locação já celebrados e em curso. O caso examinado é o de uma holding patrimonial que loca imóveis próprios, tributada pelo lucro presumido e, por isso, sujeita hoje ao PIS e à Cofins no regime cumulativo, à razão de 3,65% sobre a receita.
A pergunta é objetiva: se a nova contribuição custar menos à locadora do que o PIS e a Cofins custam hoje, o valor do aluguel dos contratos existentes deve ser reduzido na mesma medida?
Este parecer se limita aos exercícios de 2027 e 2028. A partir de 2029 começa a transição do ICMS e do ISS para o IBS, com elevação progressiva da alíquota deste último (art. 128 do ADCT), e o quadro de carga da locadora muda de forma relevante. Esse período será examinado em estudo próprio.
2. O cenário atual: PIS e Cofins cumulativos e a fase de teste de 2026
Em 2026 a holding patrimonial do lucro presumido continua a recolher PIS (0,65%) e Cofins (3%) sobre a receita de aluguéis, no regime cumulativo das Leis 9.718/1998 e 10.833/2003. São tributos calculados “por dentro”: estão embutidos no valor do aluguel, sem destaque ao locatário.
Desde 1º de agosto de 2026 passou a ser exigido o destaque da CBS (0,9%) e do IBS (0,1%) nos documentos fiscais, dentro da fase de teste prevista no art. 125 do ADCT e no art. 348 da LC 214/2025. Esse destaque tem natureza informativa e não gera ônus adicional à locadora, pois os valores são compensáveis com o PIS e a Cofins devidos. Para a locação, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou em 1º de dezembro de 2026 a obrigatoriedade da NFS-e.
O ponto central, portanto, é que até 31 de dezembro de 2026 o custo tributário efetivo sobre o aluguel continua sendo de 3,65%.
3. O que muda em 1º de janeiro de 2027
Em 2027 o PIS e a Cofins deixam de existir (art. 126, II, do ADCT) e a CBS passa a ser cobrada com efetividade. O IBS permanece em alíquota residual de 0,1% (0,05% estadual e 0,05% municipal) em 2027 e 2028, e a CBS tem sua alíquota reduzida em 0,1 ponto percentual nesses dois anos, conforme o art. 127 do ADCT.
A locação de imóveis recebeu tratamento favorecido. A LC 214/2025 estabeleceu:
Art. 261. […] Parágrafo único. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70% (setenta por cento).
A alíquota de referência da CBS para 2027 ainda será fixada pelo Senado Federal, após cálculo da Receita Federal validado pelo TCU, com prazo até 15 de dezembro de 2026. As estimativas de mercado giram em torno de 9%, e há leitura que aponta 9,21% a partir da Resolução CGIBS nº 14/2026. Adotamos 9% como premissa, tal como proposto na consulta.
Assim, 30% de 9% resultam em aproximadamente 2,7% sobre o aluguel. Se aplicada a redução de 0,1 ponto do art. 127 do ADCT antes do redutor setorial, a carga cai para cerca de 2,67%. Em qualquer dos cálculos, o custo da CBS fica abaixo dos 3,65% de hoje.
| Tributo sobre a receita de aluguel | 2026 | 2027 e 2028 | Variação |
| PIS/Cofins cumulativos | 3,65% | extintos | -3,65 p.p. |
| CBS (30% de 9%) | 0,9% compensável | 2,70% | +2,70 p.p. |
| IBS (30% de 0,1%) | 0,1% compensável | 0,03% | +0,03 p.p. |
| Carga efetiva total | 3,65% | ≈ 2,73% | ≈ -0,92 p.p. |
Quadro 1. Carga da holding patrimonial no lucro presumido. Premissa: alíquota de referência da CBS de 9%. Na locação residencial ainda cabe o redutor social de R$ 600,00 por imóvel (art. 260 da LC 214/2025), o que reduz mais a carga.
4. O princípio da neutralidade
A EC 132/2023 colocou a neutralidade no texto constitucional como princípio informador do IBS, estendido à CBS pelo art. 195, § 16, da Constituição:
Art. 156-A. […] § 1º O imposto previsto no caput será informado pelo princípio da neutralidade e atenderá ao seguinte: […]
A LC 214/2025 repetiu e explicitou o conteúdo do princípio:
Art. 2º O IBS e a CBS são informados pelo princípio da neutralidade, segundo o qual esses tributos devem evitar distorcer as decisões de consumo e de organização da atividade econômica, observadas as exceções previstas na Constituição Federal e nesta Lei Complementar.
A neutralidade, em sua origem, é um comando dirigido ao legislador e ao sistema: o tributo não deve interferir nas escolhas econômicas. Mas ela traz também uma consequência prática nas relações privadas. Um IVA neutro é aquele cujo ônus acompanha a cadeia até o consumidor final, sem gerar ganho ou perda artificial para quem está no meio dela.
Se a troca do PIS/Cofins pela CBS reduz o custo da locadora e o aluguel permanece igual, a desoneração não chega à operação econômica. Ela vira margem adicional da locadora, sem causa contratual. É exatamente o tipo de distorção que o art. 2º da LC 214/2025 procura evitar.
5. O tratamento singelo da lei e a ausência de determinação objetiva
Há um ponto que precisa ser dito com clareza: nem a EC 132/2023 nem a LC 214/2025 trazem regra que determine a revisão do preço em contratos privados de locação em razão da troca de tributos.
Quando quis tratar do tema, o legislador o fez apenas para os contratos administrativos. Os arts. 373 a 377 da LC 214/2025 disciplinam o reequilíbrio econômico-financeiro dos contratos com a Administração Pública, com procedimento e critérios próprios. Para os contratos entre particulares não existe regra equivalente.
Também não identificamos, até a data deste parecer, disposição no Decreto nº 12.955/2026, que regulamentou a CBS, na Resolução CGIBS nº 6/2026 ou em ato da Receita Federal que oriente como os contratos de locação em curso devem absorver a mudança. O próprio regime opcional do art. 487 da LC 214/2025, voltado aos contratos antigos, cuida da forma de tributar, e não do preço.
Na prática, isso significa que o ajuste não é automático e depende das partes. A lei se limita a enunciar o princípio da neutralidade e deixa aos contratantes a tarefa de aplicá-lo.
6. Fundamentos de direito privado para o ajuste
A falta de regra específica não deixa a questão sem resposta. O direito privado oferece base suficiente para sustentar a revisão.
a) Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): o aluguel é de livre convenção (art. 17), as partes podem fixar novo valor de comum acordo a qualquer tempo (art. 18) e, após três anos de vigência, cabe a ação revisional para ajustar o aluguel ao valor de mercado (art. 19).
b) Código Civil, arts. 421 e 422: a função social do contrato e a boa-fé objetiva orientam a execução do ajuste. A preservação do equilíbrio fixado na origem é dever de ambos os contratantes.
c) Código Civil, art. 884: a manutenção integral do preço, com redução da carga embutida nele, gera à locadora vantagem que não decorre do contrato, e sim da lei, o que aproxima a situação do enriquecimento sem causa.
d) Código Civil, art. 421-A: nos contratos paritários prevalecem a alocação de riscos definida pelas partes e a intervenção mínima. Por isso a leitura de cada cláusula sobre tributos é decisiva.
Esse último ponto merece atenção. Se o contrato prevê que o aluguel é “líquido” e que tributos novos serão repassados ao locatário, a discussão ganha outro contorno. Se o contrato é silente, como ocorre na maior parte dos casos, o aluguel foi precificado com o PIS/Cofins embutido, e a redução da carga deve ser refletida no preço.
7. Como calcular o ajuste
A CBS e o IBS são calculados “por fora”: não integram a própria base de cálculo e são destacados no documento fiscal. O PIS e a Cofins, ao contrário, estavam embutidos no aluguel. Esse detalhe altera a conta e precisa ser observado.
O cálculo correto parte do valor líquido que a locadora recebe hoje, depois do PIS/Cofins, e acrescenta a CBS e o IBS destacados. Tomemos um aluguel de R$ 100.000,00 por mês:
| Composição mensal | Hoje (2026) | 2027/2028 neutro |
| Aluguel pago pelo locatário | R$ 100.000,00 | R$ 98.980,36 |
| PIS/Cofins embutidos (3,65%) | R$ 3.650,00 | – |
| Valor da locação (base da CBS/IBS) | – | R$ 96.350,00 |
| CBS destacada (2,70%) | – | R$ 2.601,45 |
| IBS destacado (0,03%) | – | R$ 28,91 |
| Líquido da locadora | R$ 96.350,00 | R$ 96.350,00 |
| Variação do desembolso do locatário | – | -1,02% |
Quadro 2. Ajuste neutro: a locadora preserva exatamente o líquido de hoje e a redução de carga passa ao locatário.
A simples subtração de alíquotas (3,65% menos 2,7%) indicaria redução de 0,95%. A conta técnica, que considera o cálculo por fora, chega a uma redução de cerca de 1,02% no desembolso total. A diferença é pequena, mas deve ser adotada a forma técnica para evitar discussão posterior.
O maior risco está na hipótese inversa. Se a locadora mantiver R$ 100.000,00 como valor da locação e acrescentar a CBS e o IBS por fora, o locatário passará a pagar cerca de R$ 102.730,00. A locadora terá aumento de 3,79% no seu líquido, sem fundamento contratual. Esse é o cenário que o princípio da neutralidade não admite.
| Alíquota de referência | CBS efetiva (30%) | Aluguel neutro | Variação |
| 8,00% | 2,37% | R$ 98.633,50 | -1,37% |
| 9,00% | 2,67% | R$ 98.922,54 | -1,08% |
| 9,21% | 2,73% | R$ 98.983,25 | -1,02% |
| 10,00% | 2,97% | R$ 99.211,60 | -0,79% |
Quadro 3. Sensibilidade, com redução de 0,1 p.p. do art. 127 do ADCT antes do redutor de 70%, sem IBS. Em todas as hipóteses plausíveis o aluguel neutro é inferior ao atual.
8. Pontos de atenção
a) Perfil do locatário. O locatário contribuinte do regime regular poderá tomar crédito da CBS destacada (arts. 47 e seguintes da LC 214/2025). O locatário do lucro real, porém, já se credita hoje de 9,25% de PIS/Cofins sobre aluguéis pagos a pessoa jurídica (art. 3º, IV, das Leis 10.637/2002 e 10.833/2003) e passará a se creditar apenas da CBS destacada. Seu custo líquido sobe, o que torna ainda mais legítimo o pleito de redução.
b) Regime opcional do art. 487. Se o contrato foi firmado até 16 de janeiro de 2025 e cumpriu os requisitos de registro, a locadora pode optar por recolher IBS e CBS à razão de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos. Nessa hipótese a carga não cai e não há redução a repassar. Como o regime regular com redução de 70% é menos oneroso, essa opção tende a não ser vantajosa no cenário analisado.
c) Locação residencial. O redutor social de R$ 600,00 por imóvel (art. 260) reduz ainda mais a base e deve entrar no cálculo do aluguel neutro.
d) Formalização. O ajuste deve ser feito por aditivo contratual, com memória de cálculo e cláusula de revisão para 2029, quando a carga voltará a subir com a entrada gradual do IBS.
e) Alíquota definitiva. Como a alíquota de referência só será conhecida em dezembro de 2026, recomendamos que o aditivo adote fórmula, e não valor fixo, para acompanhar a alíquota efetivamente publicada.
9. Conclusão
Diante do exposto, concluímos que:
i) em 2027 e 2028, a holding patrimonial do lucro presumido deixará de pagar 3,65% de PIS/Cofins e passará a recolher CBS com redução de 70%, com carga estimada de 2,7% (acrescida de IBS residual de 0,03%), portanto inferior à atual;
ii) a legislação trata o tema de modo singelo. Não há regra objetiva, na EC 132/2023, na LC 214/2025 ou nos atos regulamentares, que imponha a revisão de aluguéis em contratos privados. O reequilíbrio legal existe apenas para contratos administrativos;
iii) o princípio da neutralidade (art. 156-A, § 1º, da Constituição e art. 2º da LC 214/2025), somado à boa-fé objetiva e à vedação ao enriquecimento sem causa, sustenta que a desoneração seja refletida no preço;
iv) o ajuste deve ser negociado entre locadores e locatários e formalizado por aditivo. Entendemos que o justo é reduzir o aluguel na exata medida da redução da carga, preservando o líquido atual da locadora, o que representa redução próxima de 1% no desembolso total do locatário na premissa de 9%;
v) a manutenção do valor atual com acréscimo da CBS por fora não encontra amparo e deve ser evitada;
vi) o cenário a partir de 2029 será diferente e será objeto de novo estudo.
É o parecer, salvo melhor juízo.
São Paulo, 27 de setembro de 2026
Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270



