As incorporações imobiliárias “Real Estate”, sempre sofreram com os métodos de apuração do lucro imobiliário. Em 1979 houve a publicação da “IN 84” que passou a ditar regras para fins de apuração de impostos sendo adotado no mercado de um modo geral. Com o crescimento do setor muitas empresas se tornaram de grande porte tendo que atender a legislação societária (Lei 6404/64), posteriormente Res. 963/03 e mais recentemente CPC 17 e ICPC 02.
Atualmente a Legislação Fiscal apura os impostos pelo regime de caixa, considerando o recebimento como faturamento tributável, enquanto que a contabilidade societária é regida pelo regime de competência – execução da obra.
Abaixo uma representação das principais diferenças entre os modelos, englobando uma incorporadora que detém duas obras, portanto, um balanço da holding que consolida duas SPE (Sociedade de Propósito Especifico).
Holding Real 12/20X8
Total de Despesas R$ 4.268.000
Vendas e Marketing R$ 2.360.000
Despesas com vendas
Pessoal R$ 360.000
Despesas com Marketing
Marketing Institucional R$ 2.000.000
Gerais e Administrativas R$ 1.572.000
Serviços de Terceiros R$ 1.000.000
Alugueis R$ 180.000
Utilitários R$ 56.000
Pessoas R$ 336.000
Lançamento Viabilidade Real 12/20X8 Viabilidade Real 12/20X8
Empreendimento Condomínio 001 Condomínio 001 Condomínio XYZ Condomínio XYZ
- Lançamento 01/20X8 01/20X8 11/20X8 11/20X8
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Quant. Unidades 120 120 120 120
Custos
- Orçado R$ 90.000.000,00 R$ 90.000.000,00 R$ 60.000.000,00 R$ 60.000.000,00
-
Incorrido ——- R$ 23.500.000,00 ——- R$ 2.000.000,00
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% POC ——- 26% ——- 3%
Vendas
- Quant. Vendas ——- 115 ——- 90
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Valor Contrato R$ 144.000.000,0 R$ 138.000.000,00 R$ 96.000.000,00 R$ 72.000.000,00
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Recebimento ——- R$ 48.000.000,00 ——- R$ 14.400.000,00
Despesas
- Vendas e Marketing R$ 17.280.000,00 R$ 10.368.000,00 R$ 11.520.000,00 R$ 4.032.000,00
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Administrativas R$ 720.000,00 R$ 165.000,00 R$ 480.000,00 R$ 15.000,00
-
Bancarias R$ 24.000,00 R$ 5.500,00 R$ 24.000,00 R$ 500,00
Dados Financeiros Receita Líquida Lucro Bruto Lucro Operacional Lucro Líquido
- Societário R$ 37.030.516,67 R$ 13.009.683,33 – R$ 5.502.316,71 – R$ 6.752.063,38
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Fiscal R$ 60.411.450,00 R$ 21.223.950,00 R$ 2.711.949,96 R$ 714.789,96
Margens Financeiras Margem Bruta Margem Operacional Margem Líquida
- Societário 35,1% – 14,9% – 18,2%
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Fiscal 35,1% 4,5% 1,2%
Na representação a Cia. possuí lucro fiscal com prejuízo societário, seguindo os princípios fiscais os recebimentos (35% e 20%) são elevados no lançamento do empreendimento, enquanto que execução de obra (26% e 3%) estão bem no inicio não gerando receita.
Vejam que no presente caso não existe lucro a distribuir, pois o consolidado desta Cia. não possui resultado positivo, devido ao baixo andamento da obra e gastos com vendas e administrativos da construtora.
*Anderson Lira
