Distribuição de Lucro no negócio de incorporação imobiliária*

As incorporações imobiliárias “Real Estate”, sempre sofreram com os métodos de apuração do lucro imobiliário. Em 1979 houve a publicação da “IN 84” que passou a ditar regras para fins de apuração de impostos sendo adotado no mercado de um modo geral. Com o crescimento do setor muitas empresas se tornaram de grande porte tendo que atender a legislação societária (Lei 6404/64), posteriormente Res. 963/03 e mais recentemente CPC 17 e ICPC 02.

Atualmente a Legislação Fiscal apura os impostos pelo regime de caixa, considerando o recebimento como faturamento tributável, enquanto que a contabilidade societária é regida pelo regime de competência – execução da obra.

Abaixo uma representação das principais diferenças entre os modelos, englobando uma incorporadora que detém duas obras, portanto, um balanço da holding que consolida duas SPE (Sociedade de Propósito Especifico).

Holding Real 12/20X8

Total de Despesas R$ 4.268.000

Vendas e Marketing R$ 2.360.000
Despesas com vendas
Pessoal R$ 360.000
Despesas com Marketing
Marketing Institucional R$ 2.000.000

Gerais e Administrativas R$ 1.572.000
Serviços de Terceiros R$ 1.000.000
Alugueis R$ 180.000
Utilitários R$ 56.000
Pessoas R$ 336.000
Lançamento            Viabilidade             Real 12/20X8               Viabilidade                      Real 12/20X8

Empreendimento      Condomínio 001        Condomínio 001               Condomínio XYZ                 Condomínio XYZ

  • Lançamento             01/20X8                      01/20X8                             11/20X8                                   11/20X8

  • Quant. Unidades            120                                  120                                       120                                          120

Custos

  • Orçado                      R$ 90.000.000,00     R$ 90.000.000,00           R$ 60.000.000,00                R$ 60.000.000,00

  • Incorrido                   ——-                            R$ 23.500.000,00             ——-                                        R$   2.000.000,00

  • % POC                        ——-                             26%                                     ——-                                        3%

Vendas

  • Quant.    Vendas     ——-                               115                                        ——-                                        90

  • Valor Contrato          R$ 144.000.000,0     R$ 138.000.000,00       R$ 96.000.000,00                          R$ 72.000.000,00

  • Recebimento           ——-                                 R$   48.000.000,00      ——-                                               R$ 14.400.000,00

Despesas

  • Vendas e Marketing     R$ 17.280.000,00     R$   10.368.000,00        R$ 11.520.000,00                  R$   4.032.000,00

  • Administrativas           R$     720.000,00      R$       165.000,00           R$     480.000,00                  R$       15.000,00

  • Bancarias                    R$       24.000,00         R$           5.500,00          R$       24.000,00                   R$             500,00

 

 

Dados Financeiros   Receita Líquida      Lucro Bruto      Lucro Operacional       Lucro Líquido

  • Societário                    R$ 37.030.516,67         R$ 13.009.683,33        – R$ 5.502.316,71          – R$ 6.752.063,38

  • Fiscal                          R$ 60.411.450,00          R$ 21.223.950,00         R$ 2.711.949,96            R$   714.789,96

Margens Financeiras                     Margem Bruta                      Margem Operacional      Margem Líquida

  • Societário                                                      35,1%                                            – 14,9%                                       – 18,2%

  • Fiscal                                                              35,1%                                            4,5%                                              1,2%

 

Na representação a Cia. possuí lucro fiscal com prejuízo societário, seguindo os princípios fiscais os recebimentos (35% e 20%) são elevados no lançamento do empreendimento, enquanto que execução de obra (26% e 3%) estão bem no inicio não gerando receita.

Vejam que no presente caso não existe lucro a distribuir, pois o consolidado desta Cia. não possui resultado positivo, devido ao baixo andamento da obra e gastos com vendas e administrativos da construtora.

*Anderson Lira

 

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