Aquele que edifica e incorpora em terreno próprio, a chamada “incorporação direta” não deve se sujeitar às regras de pagamento de ISS mínimo (pauta fiscal) impostas pelas Prefeituras no momento da expedição do “habite-se”, notadamente como faz a capital.
Quem compra o terreno e constrói, vendendo conjuntamente, não “presta serviços” mas compromete-se a entregar um bem edificado.
Pensar em contrário seria considerar a existência de “prestação de serviços a si próprio” o que beira a loucura tributária.
O STJ já se posiciona nesse sentido. Confiramos um dos entendimentos
TRIBUTÁRIO. ISS. HIPÓTESE DE NÃO-INCIDÊNCIA. INCORPORADOR QUE, POR CONTA PRÓPRIA, CONSTRÓI EM SEU PRÓPRIO TERRENO.
Não há prestação de serviços a terceiros quando o incorporador, por conta própria, constrói em terrenos de sua propriedade.
Inexistência de contrato de empreitada com terceiros.
A venda de imóvel pelo incorporador não é, por si só, fato gerador de ISS.
Recurso especial improvido (REsp 1.012.552⁄RS, Rel. Min. José Delgado, DJe de 23.0608).
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