São Paulo, 8 de maio de 2026.

RESUMO DA NOTA TÉCNICA EFD-REINF 02/2026

Lançamento dos lucros isentos da Lei 15.270/2025 e passo a passo de preenchimento

1. Do que trata a Nota Técnica

A Nota Técnica EFD-Reinf 02/2026 promove ajustes pontuais nos leiautes da versão 2.1.2 da EFD-Reinf. As mudanças se concentram no R-4010 (rendimentos pagos a pessoa física) e na Tabela 01 — Natureza de Rendimentos do Anexo I, com o objetivo de acomodar o novo regime de isenção dos lucros e dividendos previsto no § 3º do art. 6º-A da Lei 15.270/2025.

O texto não cria obrigação acessória nova. Apenas abre o espaço técnico para que a parcela isenta da distribuição de lucros, na forma da Lei 15.270/2025, seja informada de forma identificada no R-4010, separando-a do lucro tributável.

2. Inovações por assunto

2.1. R-4010 — campo {tpIsencao} do grupo {rendIsento}

Foi incluído o tipo de isenção 12 — Lucros e dividendos distribuídos nos termos do § 3º do art. 6º-A da Lei 15.270/2025. A regra de validação mantém os tipos 5, 6, 7, 11 e 12 disponíveis somente quando o declarante for pessoa jurídica. Os valores válidos passam a ser: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12 e 99.

2.2. Tabela 01 — natureza 10001 (rendimento do trabalho com vínculo empregatício)

A partir da competência 05/2026, é excluído o tipo de isenção 5 — valores pagos a titular ou sócio de microempresa ou empresa de pequeno porte (exceto pró-labore, aluguéis e serviços prestados). A medida segue a lógica de que esses pagamentos não pertencem à natureza de vínculo empregatício; os tipos válidos para 10001, na nova vigência, ficam reduzidos a 1, 2, 3, 4, 6, 8, 10 e 99.

2.3. Tabela 01 — natureza 12001 (Lucro e Dividendo)

A partir da competência 01/2026, fica incluído o tipo de isenção 12 na natureza 12001. Esse é o ponto central da Nota Técnica para a maioria das empresas: a parcela isenta dos lucros distribuídos, com base no § 3º do art. 6º-A da Lei 15.270/2025, passa a ter código próprio e deverá ser declarada como tal, e não mais agrupada como rendimento isento genérico.

3. Quadro-resumo das alterações

Onde	O que muda	Início	Fim
R-4010 — campo {tpIsencao}	Inclui o tipo de isenção 12 — Lucros e dividendos do § 3º do art. 6º-A da Lei 15.270/2025	01/2026	—
Tabela 01 — natureza 10001 (vínculo empregatício)	Exclui o tipo de isenção 5 (valores pagos a titular ou sócio de ME/EPP, exceto pró-labore, aluguéis e serviços)	05/2026	—
Tabela 01 — natureza 12001 (Lucro e Dividendo)	Inclui o tipo de isenção 12 — Lucros e dividendos do § 3º do art. 6º-A da Lei 15.270/2025	01/2026	—

4. Como lançar os valores isentos no R-4010

O R-4010 destina-se aos rendimentos pagos, creditados, entregues, empregados ou remetidos a pessoa física, com retenção ou sem retenção do Imposto de Renda. Dentro do evento existe o grupo {rendIsento}, no qual cada parcela não tributada é informada com o código de isenção correspondente.

Para distribuição de lucros, a partir da competência 01/2026, a parcela considerada isenta pela Lei 15.270/2025 deixa de ser informada de modo genérico e passa a ser detalhada com o tipo 12. Em outras palavras: se o sócio recebeu R$ 30.000 de lucros, e a Lei considera, por exemplo, R$ 20.000 dentro do limite isento e R$ 10.000 acima do limite, o R-4010 deve refletir essa segregação — a parcela isenta com {tpIsencao} = 12 e a parcela tributável no campo de rendimento bruto sujeito à retenção.

Resumidamente, o mapa do preenchimento da parcela isenta é o seguinte:

Campo do R-4010	Conteúdo a informar (lucro isento da Lei 15.270/2025)
natRend	12001 — Lucro e Dividendo
vlrRendBruto	Valor bruto pago, creditado, entregue, empregado ou remetido ao beneficiário
rendIsento → tpIsencao	12 — Lucros e dividendos distribuídos nos termos do § 3º do art. 6º-A da Lei 15.270/2025
rendIsento → vlrIsento	Valor da parcela considerada isenta com base no § 3º do art. 6º-A
descRendIsento	Descrição livre da operação (ex.: distribuição de lucros do exercício 2025)

A descrição (descRendIsento) deve ser objetiva. Recomenda-se indicar, no mínimo, o exercício a que se referem os lucros, a deliberação societária que autorizou a distribuição e a base que sustenta a isenção, para deixar a memória de cálculo amarrada à folha do beneficiário.

5. Texto legal de referência

Reproduz-se, para conferência, o trecho do leiaute alterado:

“Tipo de Isenção: (…) 12 — Lucros e dividendos distribuídos nos termos do § 3º do art. 6º-A da Lei nº 15.270/2025; (…) Só é permitido informar [5, 6, 7, 11, 12] se o declarante for PJ ({ideContri/tpInsc} = [1]). Valores válidos: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 99.”

6. Passo a passo do preenchimento

O roteiro abaixo serve para a folha de distribuição de lucros que contenha parcela isenta com base no § 3º do art. 6º-A da Lei 15.270/2025.

• Apurar o valor total distribuído ao sócio na competência e separar a parcela considerada isenta pela Lei 15.270/2025 da parcela tributável.
• Confirmar que o declarante é pessoa jurídica (tpInsc = 1). O tipo 12 só é aceito para PJ; lançamentos por pessoa física serão rejeitados.
• No evento R-4010, criar um registro de rendimento para o beneficiário com natRend = 12001 (Lucro e Dividendo).
• No campo vlrRendBruto, lançar o valor bruto pago, creditado, entregue, empregado ou remetido na competência.
• Abrir o grupo {rendIsento} e informar tpIsencao = 12; em vlrIsento, indicar exatamente a parcela amparada pelo § 3º do art. 6º-A.
• Em descRendIsento, descrever a operação: exercício social, ata ou deliberação que autorizou a distribuição e base normativa.
• Se houver parcela tributável (lucros acima do limite isento), lançá-la no rendimento bruto sujeito à retenção, dentro do mesmo R-4010 do beneficiário, com o respectivo IR retido.
• Conferir que a soma dos campos (parcela isenta + parcela tributável + demais deduções, quando houver) coincide com o valor pago ao sócio.
• Validar o arquivo no PVA antes de transmitir e guardar o recibo. Em caso de erro, retificar pelo próprio R-4010 (chave do evento + indRetif = 2).
• Para competências de 01/2026 em diante, revisar lançamentos já enviados que tenham tratado os lucros isentos como tipo genérico e providenciar a retificação para o tipo 12.

7. Vigências

As alterações têm marcos próprios e exigem atenção da folha:

• Inclusão do tipo 12 no R-4010 e na natureza 12001 — vigência a partir de 01/2026.
• Exclusão do tipo 5 da natureza 10001 — vigência a partir de 05/2026; até a competência 04/2026 o tipo 5 continua válido para 10001.

8. Pontos de atenção

• O tipo 12 é privativo de pessoa jurídica declarante. Sócio que distribua lucros por meio de empresário individual equiparado a PJ deve verificar o tpInsc utilizado.
• A separação entre parcela isenta e parcela tributável passa a ser auditada com base em código próprio. Lançar tudo como “outros (99)” deixa de ser caminho seguro a partir de 01/2026.
• A descrição (descRendIsento) é o lugar para registrar o vínculo entre o pagamento e a deliberação societária. Quanto mais clara, menor o risco de questionamento futuro.
• A exclusão do tipo 5 do código 10001 não significa que esses pagamentos a sócio de ME/EPP deixem de ser informados; eles devem ser direcionados às naturezas próprias (lucro/dividendo, pró-labore, aluguel ou serviço, conforme o caso).

9. Encaminhamento

Sugiro que o departamento fiscal revise os parâmetros do sistema de folha e do gerador da EFD-Reinf para que, a partir da competência 01/2026, a distribuição de lucros amparada pela Lei 15.270/2025 seja apontada com o código 12. A partir da competência 05/2026, é necessário também ajustar os roteiros que ainda usem o tipo 5 dentro da natureza 10001.

Permaneço à disposição para detalhar qualquer dos pontos acima ou para auxiliar na conferência dos primeiros lançamentos sob a nova regra.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270

São Paulo, 6 de maio de 2026.

PARECER

O papel, a permanência e a função do IPI no contexto da Reforma Tributária sobre o consumo (EC nº 132/2023 e regulamentações posteriores)

Ementa

Imposto sobre Produtos Industrializados. Reforma Tributária do consumo (Emenda Constitucional 132/2023). Manutenção do IPI no novo sistema com função reposicionada de proteção competitiva da Zona Franca de Manaus. Coexistência com a Contribuição sobre Bens e Serviços e com o Imposto sobre Bens e Serviços durante o regime de transição. Redução geral das alíquotas a zero a partir de 1º de janeiro de 2027, ressalvados os produtos com similar industrializado na ZFM. Vigência mantida sem prazo de extinção, atrelada ao regime constitucional da Zona Franca. Pontos de atenção em matéria de cumulatividade, neutralidade e seletividade.

I. Relatório

1.1. Histórico e função do IPI no sistema tributário brasileiro

O IPI sucedeu o antigo Imposto sobre Consumo, foi reorganizado pela Emenda Constitucional 18/1965 e consolidado pelo Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966, arts. 46 a 51). Tributo de competência da União, incide sobre produtos industrializados nas saídas do estabelecimento industrial ou equiparado, no desembaraço aduaneiro de produtos importados e na arrematação de produtos apreendidos. Sua disciplina infraconstitucional foi consolidada no Decreto nº 7.212/2010 (RIPI), na TIPI (Decreto nº 11.158/2022) e em legislação esparsa.

Desde sua origem, o IPI foi pensado como tributo de viés extrafiscal. Serve à União como instrumento de política industrial, comercial e regional, viabilizando a graduação de alíquotas conforme a essencialidade do produto (seletividade) e a indução de comportamentos econômicos. Até a EC 132/2023, compunha, junto com o ICMS estadual, o PIS, a Cofins e o ISS municipal, o feixe brasileiro de tributos sobre o consumo, marcado por sobreposições, cumulatividade parcial e elevada complexidade.

1.2. A Reforma Tributária e a criação da CBS e do IBS

A EC 132, de 20 de dezembro de 2023, instituiu o modelo dual de IVA brasileiro. Previu a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, em substituição ao PIS, à Cofins e ao próprio IPI em sua função arrecadatória; e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios, em substituição ao ICMS e ao ISS. A regulamentação geral veio com a LC 214, de 16 de janeiro de 2025, complementada pelo Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026 (regulamento da CBS), e pela Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026 (regulamento operacional do IBS).

A transição ocorre entre 2026 e 2033. Em 2026, há fase de testes da CBS e do IBS, com alíquotas simbólicas (0,9% de CBS e 0,1% de IBS) e aproveitamento integral contra o PIS e a Cofins. A partir de 1º de agosto de 2026, é obrigatória a emissão de documento fiscal eletrônico já com os campos de CBS e IBS. Em 2027, extinguem-se PIS e Cofins; a CBS passa a ser cobrada com alíquota plena (estimada em 6%, conforme diretrizes do Decreto 12.955/2026 e da Fazenda Nacional para 2027 e 2028). O ICMS e o ISS são extintos progressivamente até 2032 e o IBS atinge sua alíquota cheia em 2033.

1.3. A justificativa para a manutenção do IPI

Embora a CBS absorva a função arrecadatória federal sobre o consumo, o IPI não foi extinto. A EC 132/2023 manteve o imposto e reposicionou-o constitucionalmente: passou a servir, em regra, à proteção competitiva da Zona Franca de Manaus (ZFM), nos moldes do art. 40 e do novo art. 92-B do ADCT. A LC 214/2025 absorveu essa diretriz e remeteu ao Poder Executivo a fixação das novas alíquotas, com a regra geral de redução a zero a partir de 1º de janeiro de 2027 e a previsão de alíquotas positivas apenas para produtos com similar fabricado na ZFM.

II. Fundamentação

2.1. Natureza jurídica e função extrafiscal do IPI

Na ordem constitucional anterior à EC 132/2023, o IPI é tributo nominalmente fiscal, mas marcadamente extrafiscal. Submete-se à seletividade obrigatória em função da essencialidade do produto (art. 153, § 3º, I, CF), à não cumulatividade plena (inciso II) e a regime atenuado de legalidade e anterioridade — admite-se a alteração de alíquotas por ato do Executivo, observados os limites legais (arts. 150, § 1º, e 153, § 1º, CF). Esse arranjo é o que permitiu seu uso, por décadas, como ferramenta de política industrial: redução para bens da cesta básica e bens de capital; majoração para bebidas, fumo e veículos; alíquota zero para insumos estratégicos.

A doutrina contemporânea (Misabel Derzi, Hugo de Brito Machado, Heleno Tôrres, Paulo Caliendo) consolidou o entendimento de que o IPI não é instrumento meramente arrecadatório: cumpre função regulatória, de proteção ambiental, de política regional e de modulação de preços relativos. Esse perfil dá coerência à decisão do constituinte derivado de manter o tributo, ainda que sem propósito arrecadatório próprio, no novo desenho da tributação sobre o consumo.

2.2. O IPI na EC 132/2023

A EC 132/2023 alterou o art. 153, § 3º, da Constituição e incluiu o inciso VI: o IPI terá suas alíquotas reduzidas a zero, exceto em relação aos produtos que tenham industrialização incentivada na Zona Franca de Manaus, conforme critérios estabelecidos em lei complementar. A regra entra em vigor em 1º de janeiro de 2027, em conjunto com o início da cobrança plena da CBS e a extinção do PIS e da Cofins.

A LC 214/2025, em seu Livro VI (Disposições Finais e Transitórias), confirma a sistemática: o IPI subsiste, com alíquota zero como regra; alíquotas positivas serão fixadas exclusivamente para produtos cuja produção concorra com a industrialização efetivamente realizada na ZFM, mediante decreto do Poder Executivo, com observância da reserva legal apenas no tocante à definição do rol de produtos elegíveis. Tem-se, portanto, um IPI residual, de função estritamente protetiva.

A Emenda também introduziu limitações constitucionais relevantes: o IPI não poderá incidir sobre bens e serviços abrangidos pelas hipóteses de imunidade qualificada relacionadas à ZFM; deverá observar o princípio da neutralidade introduzido pela própria EC 132/2023 (art. 145, § 3º, CF); e preserva-se a seletividade, agora compatibilizada com a função de proteção regional.

2.3. Relação entre IPI, IBS e CBS

A coexistência entre o IPI, a CBS e o IBS é o ponto mais delicado do novo sistema. A LC 214/2025, art. 57, e o Decreto 12.955/2026 estabelecem que a base de cálculo da CBS e do IBS abrange o valor da operação, nele incluídos tributos incidentes (com exceções expressas). O IPI, quando devido, integra a base de cálculo da CBS e do IBS, na linha do que ocorria entre IPI e ICMS na sistemática anterior. Há, portanto, sobreposição econômica de incidências no preço final do produto que tenha similar fabricado na ZFM.

Discute-se na doutrina se essa sobreposição configuraria afronta ao princípio da neutralidade. A posição majoritária é negativa: a EC 132/2023 expressamente autorizou a coexistência, com finalidade extrafiscal específica. O IPI residual é tributo protetivo e regional, não concorre com a função arrecadatória do IVA dual e tem incidência circunscrita a um rol limitado de bens. Quanto à cumulatividade, a não cumulatividade do IPI permanece em vigor (art. 153, § 3º, II, CF), de sorte que o crédito subsiste para o estabelecimento industrial subsequente, ainda que de forma reduzida pela limitação do rol de produtos tributados.

A comparação com o modelo anterior é eloquente. Enquanto na sistemática ICMS + IPI + PIS/Cofins havia cinco regimes distintos de creditamento, três entes federativos competentes e elevado contencioso sobre repercussão tributária, o novo arranjo concentra a incidência sobre o consumo na CBS e no IBS, ambos plenamente não cumulativos, deixando o IPI em papel acessório de proteção regional. Embora a sobreposição não tenha sido eliminada, ela passa a ser pontual e geograficamente delimitada.

2.4. A Zona Franca de Manaus

A ZFM é zona de livre comércio criada pelo Decreto-Lei 288/1967 e constitucionalizada pelo art. 40 do ADCT, com prazo originalmente fixado em 25 anos da promulgação da Constituição de 1988 e prorrogado, sucessivamente, pelas EC 42/2003, EC 83/2014 e, no contexto da Reforma, pela própria EC 132/2023, que estendeu sua vigência até 2073.

O IPI, no novo sistema, é o único tributo federal sobre o consumo que conserva alíquota positiva fora da ZFM em relação a produtos industrializados que ali tenham produção incentivada. É o vetor de proteção competitiva do polo industrial de Manaus: bens fabricados na ZFM gozam de isenção do IPI, da CBS e de regime favorecido de IBS (art. 92-B do ADCT), enquanto seus concorrentes nacionais e importados sofrem a incidência do IPI residual. Sem esse mecanismo, a equação de incentivos da ZFM seria materialmente desfeita, com impacto direto sobre milhares de empregos e sobre cadeias industriais consolidadas — eletroeletrônicos, motociclos e concentrados de bebidas, em especial.

A controvérsia constitucional gira em torno de dois eixos. O primeiro é a compatibilidade da exceção da ZFM com o princípio da neutralidade (art. 145, § 3º, CF), discussão pacificada pela própria autorização da EC 132/2023, que constitui exceção expressa. O segundo é o controle de razoabilidade na escolha dos produtos sujeitos ao IPI residual: o Executivo dispõe de discricionariedade técnica, mas não pode utilizar o instrumento para finalidades estranhas à proteção da ZFM, sob pena de desvio de finalidade e violação ao próprio art. 153, § 3º, VI, da CF.

2.5. Princípios constitucionais relevantes

A seletividade, antes baseada na essencialidade do produto, sofre releitura. Persiste como diretriz, mas agora opera em conjunto com a finalidade protetiva regional: alíquotas distintas serão fixadas conforme o tipo e o grau de concorrência com bens da ZFM, e não exclusivamente conforme a essencialidade.

A neutralidade, princípio nuclear da Reforma, exige que a tributação interfira o mínimo possível nas decisões econômicas. O IPI residual, por sua função regional, mitiga a neutralidade em prol do desenvolvimento regional — outro princípio de igual estatura constitucional (arts. 3º, III, e 170, VII, CF). A tensão entre os dois é resolvida pela própria Emenda, que contempla a exceção como deliberação política do constituinte derivado.

A não cumulatividade do IPI é mantida na nova ordem, evitando o efeito cascata na cadeia industrial. A LC 214/2025 e o Decreto 12.955/2026 não alteraram a estrutura de creditamento do IPI; remetem à legislação ordinária preexistente, que continuará vigente até eventual revisão.

O desenvolvimento regional ganha protagonismo. A manutenção do IPI é uma escolha do constituinte derivado em favor da continuidade da política industrial da ZFM, como contrapeso à uniformização promovida pela CBS e pelo IBS.

III. Conclusão

A manutenção do IPI no novo sistema é coerente, embora limitada. O imposto perde sua função arrecadatória e passa a operar como instrumento de proteção competitiva da ZFM. A partir de 1º de janeiro de 2027, suas alíquotas serão reduzidas a zero como regra, ressalvados os produtos com similar fabricado na ZFM, cuja tributação será fixada por decreto do Poder Executivo. O imposto, portanto, não será extinto: subsiste por prazo indefinido, atrelado à vigência do regime constitucional da Zona Franca, hoje estendido até 2073.

Há pontos de atenção. O primeiro é a possibilidade de sobreposição econômica entre o IPI e a CBS/IBS sobre produtos sujeitos ao IPI residual, com majoração efetiva da carga tributária. O segundo é a indefinição, no plano regulamentar, do exato rol de produtos elegíveis e dos critérios de fixação de alíquotas — matéria que dependerá de decreto específico, ainda pendente de edição em maio de 2026. O terceiro é o risco de utilização do IPI residual com finalidades distintas da proteção da ZFM, hipótese que abrirá espaço para questionamento judicial por desvio de finalidade.

Para os contribuintes — especialmente indústrias e importadores de produtos com similar na ZFM, como eletroeletrônicos, motociclos, concentrados de bebidas, plásticos especiais e equipamentos de telecomunicações —, o IPI continuará como variável relevante de planejamento. Para a generalidade dos setores industriais, a partir de 2027, a carga do IPI tende a desaparecer, restando-lhes apenas a CBS e o IBS no novo regime.

IV. Recomendações práticas

Diagnóstico de exposição: identificar, na cesta de produtos comercializados, quais possuem similar industrializado na ZFM e que possam vir a integrar o rol do IPI residual.

Acompanhamento normativo: monitorar a edição do decreto regulamentar do art. 153, § 3º, VI, da CF, com atenção à TIPI/2027 e a eventuais resoluções da Suframa e do CGIBS.

Revisão de contratos: rever cláusulas de repasse tributário em contratos de fornecimento e distribuição, considerando a possível alteração da carga de IPI a partir de 1º de janeiro de 2027.

Estruturação de créditos: avaliar o aproveitamento do crédito de IPI no novo regime, especialmente em cadeias industriais em que o IPI residual será exigido.

Planejamento da transição: integrar o IPI residual ao planejamento da CBS e do IBS, considerando que a base de cálculo dos novos tributos absorve o IPI devido.

Avaliação de operações com a ZFM: para empresas com filiais ou parceiros na ZFM, avaliar oportunidades de reorganização produtiva que aproveitem o regime favorecido.

Defesa preventiva: documentar premissas e laudos técnicos sobre a inexistência de produção similar na ZFM para sustentar futuros pedidos de revisão de alíquotas ou ações judiciais.

Formação interna: capacitar os times fiscais para operar simultaneamente com os regimes do IPI, da CBS e do IBS durante a transição (2027 a 2033).

São Paulo, 6 de maio de 2026.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270

São Paulo, 2 de maio de 2026.

PARECER

Locação de imóveis por pessoa jurídica na Reforma Tributária: regime aplicável ao CBS

Ementa

Locação de imóveis por pessoa jurídica. Holdings patrimoniais e empresas com atividades múltiplas. PIS e Cofins até 31/12/2026. Obrigação de emissão de documento fiscal eletrônico a partir de 1/8/2026. Incidência efetiva da CBS em 1/1/2027 e correspondente extinção do PIS e da Cofins. Redução de 70% da alíquota da CBS para a locação de bem imóvel, redutor social na locação residencial e creditamento pelo locatário. Estimativa de 6% para a alíquota cheia da CBS em 2027 e 2028. Demonstrativo numérico sobre receita mensal de R$ 100.000,00.

I. Regime do PIS e da Cofins na locação por pessoa jurídica em 2026

Até 31 de dezembro de 2026, a locação de imóveis por pessoa jurídica continua submetida ao regime do PIS e da Cofins na forma já consolidada. No Lucro Presumido, a base é a receita bruta da locação e as alíquotas combinadas somam 3,65% (0,65% de PIS e 3% de Cofins), sem direito a crédito. No Lucro Real, a tributação alcança 9,25% (1,65% de PIS e 7,6% de Cofins), com a possibilidade de tomada de créditos limitada pela legislação ordinária e pelas Soluções de Consulta da Receita Federal.

A locação imobiliária permanece, portanto, com a mesma carga conhecida em 2026, sem alteração de regime e sem antecipação de obrigações financeiras da CBS. Entre 1/8/2026 e 31/12/2026, a CBS coexiste com o PIS e a Cofins apenas para fins de teste, com alíquota simbólica de 0,9% de CBS, somada ao IBS de 0,1% (totalizando 1% na fase de testes), e aproveitamento integral contra o PIS e a Cofins, conforme a LC 214/2025 e o Decreto 12.955/2026.

II. Início da fase de transição: emissão de documento fiscal a partir de 1/8/2026

A LC 214/2025 estabelece o documento fiscal eletrônico como obrigatório para todas as operações sujeitas à CBS e ao IBS. O Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026, fixou o início da exigência para 1/8/2026, alcançando a locação de imóveis prestada por pessoa jurídica.

A partir dessa data, toda PJ locadora — inclusive holdings patrimoniais cuja única atividade é alugar imóveis próprios — deve emitir Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e) ou o documento equivalente definido pelo município, com destaque do CBS na alíquota simbólica de 0,9% e do IBS na alíquota simbólica de 0,1%, totalizando 1% na fase de testes (1/8/2026 a 31/12/2026). A obrigação alcança também as empresas que exercem outras atividades e mantêm imóveis em locação como atividade acessória, ainda que a receita seja contabilizada em conta separada.

A Resolução CGIBS 6, de 30 de abril de 2026, padronizou os leiautes e os códigos de serviço para o IBS, em estrutura simétrica à da CBS, o que reforça a integração do documento único para os dois tributos.

III. Tipologia das pessoas jurídicas locadoras

III.1. Holdings patrimoniais

Holdings que têm por objeto exclusivo a administração de bens próprios e a locação são, na prática, as locadoras mais frequentes no segmento imobiliário. Em 2026 permanecem no regime do PIS e da Cofins, em geral pelo Lucro Presumido. Em 1/1/2027, a tributação migra integralmente para a CBS, com aplicação da redução de 70% prevista para o regime específico de bens imóveis. A holding deve, desde 1/8/2026, emitir documento fiscal eletrônico para cada operação de locação.

III.2. Empresas com outras operações que também alugam imóveis

Empresas que exercem atividades operacionais e mantêm imóveis em locação seguem o mesmo cronograma. A CBS é apurada por estabelecimento, com segregação por código de serviço. A receita de locação é tratada no regime específico de bens imóveis (com a redução de 70%), enquanto as demais receitas seguem o regime regular do CBS, com alíquota cheia. Em ambos os casos, a obrigação acessória — emissão de documento fiscal eletrônico — vale para todas as operações, inclusive a locação.

IV. CBS efetivo em 1/1/2027 e extinção do PIS e da Cofins

Em 1/1/2027 a CBS passa a ser cobrada com a alíquota cheia, e o PIS e a Cofins são extintos para todas as pessoas jurídicas, na forma do art. 343 e seguintes da LC 214/2025 e do art. 2º do Decreto 12.955/2026. A locação por PJ deixa de recolher PIS e Cofins e passa a recolher exclusivamente a CBS, observados o regime específico e os benefícios aplicáveis.

A apuração é mensal e o vencimento ocorre no mês seguinte ao do fato gerador. O recolhimento pode ser centralizado no estabelecimento matriz, mediante opção do contribuinte, conforme o Decreto 12.955/2026.

V. Alíquota estimada, redução de 70% e redutor social

Para 2027 e 2028, a alíquota cheia da CBS está estimada em 6%, com base nas projeções oficiais do Ministério da Fazenda divulgadas no curso da regulamentação. A LC 214/2025 prevê redução de 70% da alíquota para a locação de bem imóvel — beneficiando residencial e não residencial sob o regime específico — o que conduz a uma alíquota efetiva de 1,8% sobre a receita.

Na locação residencial, soma-se a essa redução o redutor social de até R$ 600,00 mensais por unidade locada, abatido diretamente do CBS apurado, desde que cumpridos os requisitos da LC 214/2025 e da regulamentação. O Decreto 12.955/2026 detalha o controle do redutor por unidade, com vinculação ao cadastro do imóvel e à identificação do locatário.

Para a locação não residencial (comercial, industrial, salas e galpões), aplica-se a redução de 70%, mas não há redutor social, por se tratar de benefício específico para fins residenciais.

VI. Creditamento do CBS pelo locatário

A LC 214/2025 admite o crédito do CBS pelo locatário pessoa jurídica que utilize o imóvel em sua atividade econômica sujeita ao CBS. O crédito corresponde ao valor destacado no documento fiscal emitido pelo locador, ou seja, ao CBS efetivamente apurado após a redução de 70%.

Na prática, locatários comerciais (escritórios, lojas, indústrias, galpões logísticos) terão direito ao crédito de 1,8% sobre o valor do aluguel, o que reduz o custo tributário líquido da operação. O Decreto 12.955/2026 vincula a tomada do crédito ao destaque correto da CBS no documento fiscal e ao cumprimento das obrigações acessórias pelo locador.

A Resolução CGIBS 6/2026, embora dirigida ao IBS, traz a mesma lógica de creditamento, em estrutura simétrica, o que produz, em conjunto com a CBS, redução relevante do custo da locação para o locatário PJ que possa apropriar os créditos.

VII. Demonstrativo comparativo: tributação atual (2026) versus CBS (2027)

O quadro a seguir compara a carga sobre receita mensal de R$ 100.000,00 de locação por pessoa jurídica, no regime do Lucro Presumido em 2026, com o cenário de 2027 sob o CBS de 6% e redução de 70% (alíquota efetiva de 1,8%):

Item	2026 (PIS/Cofins)	2027 (CBS – 6% c/ redução de 70%)
Receita mensal de locação	R$ 100.000,00	R$ 100.000,00
Regime tributário	Lucro Presumido (PIS 0,65% + Cofins 3%)	CBS — alíquota cheia estimada de 6%
Alíquota nominal	3,65%	6,00%
Redução do regime específico	Não aplicável	70% (locação de bem imóvel)
Alíquota efetiva	3,65%	1,80%
Tributo bruto mensal	R$ 3.650,00	R$ 1.800,00
Redutor social (residencial, por unidade)	Não aplicável	Até R$ 600,00 por unidade
Carga mensal final (sem redutor social)	R$ 3.650,00	R$ 1.800,00
Variação	—	Redução de R$ 1.850,00 (-50,68%)

Os números acima desconsideram o redutor social aplicável à locação residencial e os créditos de CBS aproveitáveis pelo locatário pessoa jurídica. Considerados esses ajustes, a carga líquida em 2027 tende a ser ainda menor.

VIII. Comparativo entre LC 214/2025, Decreto 12.955/2026 e Resolução CGIBS 6/2026

O quadro abaixo sintetiza o tratamento da locação por pessoa jurídica nos três atos centrais da Reforma:

Tema	LC 214/2025	Decreto 12.955/2026	Resolução CGIBS 6/2026
Sujeito passivo	Locador PJ é contribuinte do regime regular de bens imóveis.	Detalha o cadastro do imóvel e a habilitação como contribuinte da CBS.	Trata especificamente do IBS, mas confirma critérios de habilitação que servem de referência.
Documento fiscal	Exige documento fiscal eletrônico para todas as operações.	Define a NFS-e como documento fiscal padrão para locação de imóveis a partir de 1/8/2026.	Padroniza leiautes e códigos para o IBS.
Apuração e recolhimento	Apuração mensal, com possibilidade de centralização.	Confirma a apuração mensal e o início do recolhimento da CBS em 1/1/2027.	Disciplina o split payment do IBS, em coordenação com o regime da CBS.
Redução de alíquota	Redução de 70% para locação de bens imóveis.	Reproduz a redução de 70% e detalha sua aplicação na base de cálculo.	Não trata da CBS; aplica a mesma lógica para o IBS.
Redutor social	Permite redutor de até R$ 600,00 mensais para locação residencial, observados os requisitos.	Disciplina a forma de cálculo e o controle por unidade locada.	Estabelece os parâmetros de identificação da unidade no IBS, úteis para a fruição do redutor.
Creditamento pelo locatário	Permite o crédito da CBS quando o locatário utilizar o imóvel em sua atividade econômica sujeita à CBS.	Detalha a vinculação do crédito ao destaque da CBS no documento fiscal.	Trata do crédito do IBS, em estrutura simétrica.

IX. Conclusão

A locação de imóveis por pessoa jurídica sai favorecida na transição para o CBS. Em 2026 mantém-se a tributação atual de PIS e Cofins, sem alteração de carga. A partir de 1/8/2026 passa a ser obrigatória a emissão de documento fiscal eletrônico, com destaque da CBS em alíquota simbólica de 0,9%. Em 1/1/2027 ocorre a transição definitiva: extinguem-se o PIS e a Cofins e a CBS passa a ser cobrada com alíquota cheia estimada em 6%, reduzida em 70% para a locação de imóvel, o que resulta em alíquota efetiva de 1,8% sobre a receita.

Em receita mensal de R$ 100.000,00, a carga cai de R$ 3.650,00 (Lucro Presumido em 2026) para R$ 1.800,00 em 2027 — redução de 50,68% — antes da aplicação do redutor social residencial e dos créditos de CBS pelo locatário.

Para os anos de 2027 e 2028, portanto, há redução efetiva da carga fiscal sobre as locadoras pessoa jurídica, em algo que se estima ser 1,8% do faturamento decorrente da locação de bem imóvel — resultado da aplicação da alíquota cheia de 6% combinada com a redução de 70% prevista para o regime específico. Esse percentual pode ser ainda menor quando aplicáveis o redutor social na locação residencial e o aproveitamento do crédito do CBS pelo locatário.

A holding patrimonial e a empresa com atividade múltipla devem, desde já: (a) revisar o cadastro do imóvel e a habilitação da PJ para fins do CBS; (b) ajustar o sistema de emissão de NFS-e para começar a destacar o CBS em 1/8/2026; (c) revisar contratos de locação para esclarecer quem suporta o eventual repasse do tributo; e (d) avaliar com o locatário a apropriação do crédito do CBS, que se torna fator relevante na negociação do valor do aluguel a partir de 2027.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270

São Paulo, 1º de maio de 2026.

PARECER — Locação de imóveis por pessoa física na Reforma Tributária: regime aplicável ao CBS

I. O regime vigente até 31 de julho de 2026

Até 31 de julho de 2026, nada se altera quanto à tributação federal sobre as receitas de locação auferidas por pessoa física. O locador que aluga imóveis próprios não é contribuinte de PIS e Cofins. Tributa-se, no plano federal, somente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, na sistemática do carnê-leão (apuração mensal pelo recebedor) ou na tabela progressiva da declaração anual de ajuste, conforme as regras vigentes desde a Lei nº 7.713/1988.

Esse regime convive, nos sete primeiros meses de 2026, com a fase de teste do CBS e do IBS instituída pela LC 214/2025. Para o locador pessoa física, contudo, a fase de teste produz efeito neutro até a data de virada das obrigações específicas. No intervalo, o locador continua a entregar recibo simples de aluguel quando assim ajustado em contrato, sem qualquer obrigação de inscrição cadastral, escrituração ou emissão de documento fiscal eletrônico.

II. A virada em 1º de agosto de 2026: a hipótese de incidência do CBS

A LC 214/2025, em seu Capítulo dos Regimes Específicos para operações com bens imóveis, e o Decreto nº 12.955/2026, no Título dedicado à CBS, fixaram em 1º de agosto de 2026 o início da exigibilidade do CBS sobre receitas de locação auferidas por pessoa física que se enquadre nas hipóteses quantitativas legais. A regra é objetiva: atingidos os pisos de receita e de número de imóveis previstos na LC, a pessoa física é equiparada a contribuinte do tributo, com todas as obrigações principais e acessórias daí decorrentes.

A inovação não atinge a totalidade das locações. A LC mantém, para a locação ocasional, a não incidência. O recorte busca alcançar quem desempenha, na prática, atividade econômica habitual de locação, ainda que sob a roupagem civil de pessoa física, o que se afere por dois critérios objetivos abaixo descritos.

III. Critérios objetivos: quando a pessoa física vira contribuinte do CBS

A LC 214/2025 fixou dois pisos alternativos. Considera-se contribuinte do CBS o locador pessoa física que, no ano-calendário anterior (2025, para fins do início em agosto de 2026):

“auferir receita de locação superior a R$ 240.000,00 e for proprietária ou possuidora de mais de três imóveis distintos destinados à locação; ou, alternativamente, auferir, no próprio ano-calendário corrente (2026), receita de locação superior a R$ 288.000,00, equivalente a vinte por cento acima do piso anterior, independentemente do número de imóveis.”

O Decreto 12.955/2026 reproduz os pisos e avança em três pontos. Primeiro, esclarece a forma de apuração da receita, em regime de caixa, com reconhecimento no mês do efetivo recebimento. Segundo, define os critérios para contagem dos imóveis em copropriedade e fração ideal, ponto que a LC havia deixado em aberto. Terceiro, fixa o marco temporal de início das obrigações: o primeiro dia do mês subsequente ao do atingimento do piso, com receita verificada em apuração mensal acumulada.

Atingido o piso, a pessoa física se mantém na condição de contribuinte ainda que, em meses seguintes, a receita arrefeça. Só sai dessa condição em novo ano-calendário em que não se confirme nenhum dos dois critérios.

IV. Inscrição em CNPJ e emissão de nota fiscal eletrônica

A condição de contribuinte do CBS exige duas providências antes da primeira operação tributada.

A primeira é a inscrição em CNPJ — apelidado, na prática forense, de “CNPJ técnico”. Não há constituição de pessoa jurídica nova. Trata-se de cadastro próprio para fins tributários, que individualiza o locador pessoa física no sistema da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. O Decreto 12.955/2026 detalhou o procedimento simplificado: pedido eletrônico, dispensa de contrato social, vinculação ao CPF do locador e indicação dos imóveis objeto de locação.

A segunda é a emissão de nota fiscal eletrônica de serviços (NFS-e) ou do documento auxiliar do regime específico de bens imóveis, conforme o caso. Cada recebimento de aluguel passa a ser acompanhado por documento fiscal eletrônico, com destaque do CBS pela alíquota aplicável ao período. A obrigação inicia em 1º de agosto de 2026 para os locadores que já tenham, em 2025, atingido o piso. Para os demais, inicia no primeiro dia do mês subsequente ao do atingimento do piso de R$ 288 mil em 2026.

V. Tratamento em 2026, 2027 e 2028: alíquota teste, redução de 70% e redutor social

Em 2026, a fase de teste mantém o CBS em alíquota simbólica, com aproveitamento integral contra o PIS e a Cofins devidos no mesmo período. Para o locador pessoa física que atinge o piso em agosto, o impacto financeiro é residual, mas a obrigação acessória — emissão fiscal e escrituração — passa a ser plena.

A partir de 2027, com a extinção do PIS e da Cofins, a alíquota cheia do CBS passa a ser exigida. A LC 214/2025 e o Decreto 12.955/2026 preveem, para a locação de imóvel residencial, redução de 70% da alíquota, o que conduz a carga efetiva equivalente a 30% da alíquota plena. Existe, ainda, redutor social de R$ 600,00 mensais por contrato residencial qualificado, dedutível da base de cálculo, voltado a preservar a locação popular.

Em 2028, a sistemática se mantém: alíquota cheia do CBS, redução residencial de 70% e redutor social de R$ 600,00. O contribuinte pessoa física precisa, desde já, ajustar fluxo de caixa, contratos e cláusulas de repasse para absorver a nova carga sem comprometer a rentabilidade do negócio.

VI. Quadro comparativo: o que o Decreto 12.955/2026 inova frente à LC 214/2025

Tema	LC 214/2025	Decreto 12.955/2026 — inovação
Pisos quantitativos (R$ 240 mil + 3 imóveis; R$ 288 mil)	Define os pisos e a equiparação a contribuinte.	Reproduz os pisos, fixa apuração mensal acumulada e disciplina contagem em copropriedade e fração ideal.
CNPJ do locador	Exige inscrição em cadastro próprio.	Cria o procedimento eletrônico simplificado, vinculado ao CPF, com indicação dos imóveis e dispensa de contrato social.
Documento fiscal eletrônico	Prevê NFS-e ou documento auxiliar de bens imóveis.	Define leiaute, forma de transmissão e integração ao ambiente único do CGIBS para operações sob regime específico.
Apuração do CBS	Fixa alíquota, regime de caixa e creditamento.	Detalha calendário de recolhimento (último dia útil do mês subsequente) e regime de débito e crédito do locador PF.
Redução de 70% para locação residencial	Estabelece a redução de alíquota.	Define o contrato residencial qualificado, exige forma escrita e veda fracionamento abusivo de objeto.
Redutor social de R$ 600,00 mensais	Prevê a dedução por contrato residencial.	Disciplina a verificação mensal, o rateio entre coproprietários e o tratamento de imóveis múltiplos no mesmo CPF.

VII. Conclusão

Para o locador pessoa física, julho de 2026 funciona como marco de fronteira. Até lá, vale o regime hoje conhecido — IRPF e nada de PIS, Cofins ou documento fiscal eletrônico. A partir de 1º de agosto, a pessoa física que atingiu R$ 240 mil em 2025 com mais de três imóveis, ou que venha a atingir R$ 288 mil ao longo de 2026, deverá estar inscrita em CNPJ e emitir nota fiscal a cada recebimento. O Decreto 12.955/2026 não rompe com a LC 214/2025; complementa-a em pontos sensíveis — apuração mensal acumulada, copropriedade, leiaute fiscal, calendário de pagamento e disciplina da redução residencial e do redutor social.

Recomenda-se ao locador pessoa física que, ainda neste segundo trimestre de 2026, levante a receita de 2025, conte os imóveis em locação e projete a receita de 2026. Quem se aproximar dos pisos precisa antecipar a inscrição em CNPJ e estruturar a rotina de emissão fiscal. O calendário não admite improviso, e a fase de teste, embora financeiramente neutra, já cobra organização documental e cadastral plena.

Piraci Oliveira

OAB/SP 200.270