Patrimônio de Afetação (benefício fiscal desde que se tenha controle financeiro)

A pratica de adotar o regime de afetação patrimonial tornou-se um grande atrativo para os incorporadores imobiliários, pois fiscalmente paga-se impostos de até 4% sobre o faturamento do empreendimento (no programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) a alíquota é de 1%).
Para se obter os benefícios do Patrimônio de Afetação o incorporador deverá registrar no cartório o empreendimento ou torre que deseja “afetar” bem como solicitar a Receita Federal um CNPJ especifico para controle dos impostos da afetação solicitando a opção ao RET para pagamento dos tributos de forma unificada (PIS/COFINS/IRPJ/CSLL).
O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária foi introduzido pela MP nº 2.221 – 04/09/01 com o objetivo de assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, aperfeiçoando as relações jurídicas e econômicas entre esses adquirentes, o incorporador e o agente financiador da obra, mas, principalmente, objetivou resgatar a confiança dos consumidores no mercado imobiliário.
Os recursos financeiros do patrimônio de afetação (oriundos da comercialização das unidades imobiliárias) devem ser mantidos em conta de depósito específica e utilizados exclusivamente para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação. Além disso deve-se manter escrituração contábil completa ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária. A incorporação e o patrimônio de afetação serão fiscalizados e acompanhados pela Assembleia Geral de adquirentes, Comissão de Representantes e pela instituição financiadora do empreendimento.
Neste contexto não existe a possibilidade de distribuição de patrimônio até que a responsabilidade pela conclusão da construção tenha sido assumida por terceiros. Nos casos de eventuais mútuos aportados pela incorporadora para fluxo de caixa, deverão ser pagos de acordo com contratos com tributação de IOF e ainda de forma que não prejudiquem a saúde financeira da obra, devidamente aprovados em assembleia da Comissão de Representantes.
Como se constata, a legislação do Patrimônio de Afetação traz benefícios a todas partes envolvidas em uma incorporação imobiliária. Aos compradores traz segurança e garantia quanto aos imóveis em construção podendo ainda acompanhar a saúde financeira da obra. Aos Incorporadores há inegável redução de impostos gerando margens de ganho melhor aos que têm a opção ao RET.

por Anderson Lira