Empresas do setor imobiliário poderão pagar menos Imposto de Renda (IRPJ) e CSLL na venda de imóveis anteriormente alugados, desde que estejam no regime do lucro presumido.
A Receita Federal mudou recentemente seu entendimento sobre o assunto e deixou de tributar a operação como ganho de capital. A decisão está na Solução de Consulta nº 7, editada pela Coordenação-Geral de Tributação (Cosit).
A Receita Federal passou a considerar o resultado desse tipo de operação como receita bruta, desde que a atividade de locação faça parte do objeto social da empresa.
Nesse caso, tributa-se com base nas alíquotas de presunção do lucro presumido, que são de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL.
Até então, costumava-se tratar como ganho de capital a receita decorrente da alienação de bens do ativo imobilizado (não circulante) – ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda.
A Receita exigia 25% Imposto de Renda e 9% de CSLL sobre a diferença entre o custo de aquisição e o preço de comercialização.
Essa questão também interessa a holdings familiares ou empresas que têm um ramo imobiliário e se desfazem de imóveis que não utilizam mais no negócio. “Esse assunto é de recorrência semanal. Os clientes têm muitas dúvidas com relação à tributação. Alguns desistiam de vender pela tributação absurda”.
A fiscalização da Receita Federal vinha autuando empresas que não apuravam essas vendas como ganho de capital. “O entendimento que existia até então era de que a mera reclassificação contábil do ativo não circulante para o ativo circulante não modificaria a tributação como ganho de capital.”
O órgão passou a considerar que a receita decorrente da alienação de um imóvel, ainda que esteja temporariamente registrado no ativo não circulante, compõe o resultado operacional e a receita bruta, independentemente de reclassificação contábil. “Com isso, a tendência é que não haja mais autuação e que a jurisprudência do Carf [Conselho Administrativo de Recursos Fiscais] seja pacificada de forma favorável aos contribuintes.”
Existia divergência nos julgados do Carf sobre o tema. Em um caso analisado em julho de 2017 pela 3ª Câmara, da 2ª Turma Ordinária, da 1ª Seção, os conselheiros entenderam que a venda desses imóveis estava sujeita à apuração de ganho de capital (acórdão nº 1302-002-327). Já em 2018, a 1ª Turma da Câmara Superior de Recursos Fiscais julgou de acordo com o novo entendimento da Receita (acórdão nº 1301-003.022).
A nova interpretação está mais de acordo com a realidade do mercado e com as normas contábeis vigentes.
“Esse assunto era quase um tabu na Receita Federal e, pela primeira vez, admitiram que as empresas podem sim vender seus imóveis que já estiveram em seu ativo imobilizado, sem que isso represente ganho de capital”.
A solução de consulta, contudo, traz uma exceção que ainda preocupa as empresas. Trata-se da venda de sede de empresa. Nesse caso, segundo o órgão, a operação deve ser tributada como ganho de capital.
Porém, não há impedimento legal para que uma empresa de eventos, por exemplo, com atividades paralisadas em decorrência da pandemia, possa mudar seu objeto social para abranger compra e venda de imóveis e possa comercializar um bem dentro das novas regras para tributação. “Não faz o menor sentido que se tribute como ganho de capital.”
O texto ainda faz a ressalva de que a pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária está sujeita à incidência cumulativa de PIS e Cofins, mediante a aplicação das alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, em relação à receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios, mesmo na hipótese de os bens já terem sido utilizados para locação a terceiros. “É importante lembrar que estão sujeitas a essa tributação”.
Fonte: imprensa. Retiramos as referências a advogados tratados no texto original.
