PARECER JURÍDICO
Tributação da venda de imóveis no lucro presumido — a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 e a sua incongruência com a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021
Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, art. 215, § 14 — Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12 — Lei nº 9.430/1996, arts. 25 e 29
São Paulo, 26 de junho de 2026.
1. Proposta
Submete-se a exame a Solução de Consulta Cosit nº 95, de 24 de junho de 2026, publicada nesta data, que reafirmou a tributação, como ganho de capital, da receita obtida na venda de imóveis originalmente destinados ao ativo não circulante imobilizado por pessoa jurídica optante pelo lucro presumido, ainda que tais bens tenham sido objeto de reclassificação patrimonial por ocasião da redefinição do objeto social.
O presente parecer tem por finalidade: (i) descrever o conteúdo e o alcance da nova solução de consulta; (ii) cotejá-la com o próprio paradigma que ela invoca — a Solução de Consulta Cosit nº 7, de 4 de março de 2021 —, demonstrando a incongruência entre ambas; (iii) examinar a insegurança jurídica daí decorrente; e (iv) apontar a divergência de tratamento da matéria no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) e no Poder Judiciário. Ao final, conclui-se de modo lógico sobre a consistência do entendimento e sobre a posição defensável pelo contribuinte.
2. O conteúdo da Solução de Consulta Cosit nº 95/2026
A solução de consulta, da lavra do Coordenador-Geral de Tributação, fixou, tanto para o IRPJ quanto para a CSLL, a seguinte orientação:
“Para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ, a receita bruta auferida por meio da exploração da atividade de compra e venda de imóveis que já foram destinados ao ativo não circulante imobilizado submete-se à apuração do ganho de capital nos termos do disposto no § 14 do art. 215 da Instrução Normativa nº 1.700, de 2017. Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis tenham sido objeto de reclassificação patrimonial quando da redefinição do seu objeto social.”
Três notas de leitura são indispensáveis. Primeira: a consulta erige a destinação originária do bem ao imobilizado em critério determinante e, na prática, permanente — uma vez imobilizado, a venda seria sempre ganho de capital. Segunda: declara expressamente irrelevante a redefinição do objeto social e a consequente reclassificação contábil. Terceira: invoca como fundamento o art. 215, § 14, da IN RFB nº 1.700/2017, e os arts. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977 e 25 e 29 da Lei nº 9.430/1996, declarando-se “parcialmente vinculada” à Solução de Consulta Cosit nº 7/2021. Registre-se, por rigor técnico, que o corpo da ementa refere o dispositivo como “§ 14 do art. 225”, ao passo que o dispositivo legal correto — e indicado na própria fundamentação — é o art. 215, § 14, da referida instrução normativa, cuidando-se de evidente erro material.
3. O paradigma invocado: a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021
O dispositivo nuclear da controvérsia tem a seguinte redação:
“Art. 215. (…) § 14. O ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes classificados como investimento, imobilizado ou intangível, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, corresponderá à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil (…).”
A Solução de Consulta Cosit nº 7/2021 — depois ratificada pela Solução de Consulta Cosit nº 221/2024, que a transcreve — não adotou critério formal, mas critério substancial. Assentou que a receita da venda de imóveis próprios constitui receita bruta, sujeita aos percentuais de presunção de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL), quando a compra e venda integra o objeto e a operação ordinária da pessoa jurídica; e que esse tratamento subsiste ainda que o imóvel tenha sido antes locado a terceiros, desde que a locação também constitua objeto da empresa. A exceção foi reservada ao imóvel destinado à manutenção das atividades próprias — como o utilizado como sede —, hipótese em que a alienação configura ganho de capital, ainda que a empresa explore a venda de imóveis.
Decisivo é o fundamento teleológico que a própria Receita Federal atribuiu ao art. 215, § 14, ao explicar a função da norma antiabuso:
“É importante destacar que a função do dispositivo é afastar a possibilidade de que simples reclassificações contábeis provoquem alterações na natureza da receita e de sua tributação. Adotar o dispositivo na sua literalidade seria admitir que um simples ‘passeio’ do bem pelo ativo não circulante gravaria a receita proveniente da alienação desse bem como não operacional. Ao cabo, o dispositivo operaria de forma contrária ao seu propósito de criação.”
Em coerência com essa premissa, a administração reconheceu, com apoio no Parecer Normativo CST nº 347/1970 e no art. 109 do Código Tributário Nacional, que a forma de escrituração não determina, por si só, a norma de incidência: o que define a natureza da receita é o efetivo exercício da atividade que constitui o objeto da pessoa jurídica. A classificação contábil, portanto, não cria nem afasta a incidência — apenas reflete a realidade econômica do bem.
4. A incongruência entre as duas soluções de consulta
Postas lado a lado, as orientações revelam contradição de método. A Solução de Consulta Cosit nº 7/2021 subordina a natureza da receita à substância — ao efetivo exercício do objeto social —, tratando o art. 215, § 14, como regra destinada a neutralizar reclassificações artificiais. A Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, ao contrário, converte a destinação originária do bem ao imobilizado em critério formal e quase imutável, declarando irrelevante a redefinição real do objeto social.
A incongruência manifesta-se em dois planos. No primeiro, o paradigma faz a natureza da receita depender de a atividade de compra e venda constituir, de fato, objeto da empresa; logo, se a redefinição do objeto social é genuína e a atividade imobiliária passa a ser efetivamente exercida, a venda posterior é operacional segundo a própria lógica da Cosit nº 7/2021. A Cosit nº 95/2026, ao reputar irrelevante essa redefinição, nega o critério que dizia adotar. No segundo plano, o art. 215, § 14, foi concebido para impedir que um mero “passeio” contábil altere a natureza da receita; a nova consulta inverte essa função, valendo-se da norma para neutralizar uma mudança substancial — de objeto e de atividade —, exatamente a leitura literal que a administração havia repudiado.
A própria etiqueta de vinculação “parcial” à Cosit nº 7/2021 confessa a tensão: a Receita Federal admite que a Cosit nº 95/2026 só se alinha em parte ao paradigma. Onde o imóvel foi efetivamente afetado à atividade própria — sede, unidade operacional, bem mantido apenas para valorização —, a conclusão pelo ganho de capital é correta e coincide com o paradigma. O vício está na generalização categórica: ao tratar a simples origem contábil como marca indelével, a Cosit nº 95/2026 deixa de distinguir o uso pretérito efetivo do bem da sua mera passagem pelo ativo não circulante, e recusa eficácia à mudança real e comprovada de atividade.
5. A insegurança jurídica gerada
As soluções de consulta Cosit têm efeito vinculante no âmbito da Receita Federal e respaldam qualquer sujeito passivo que a elas se ajuste, nos termos da Instrução Normativa RFB nº 2.058/2021. O contribuinte que estruturou suas operações confiando na Cosit nº 7/2021 — e nas soluções que a confirmaram, como a Cosit nº 254/2014 e a Cosit nº 221/2024 — depara-se agora com orientação que, sob o rótulo de vinculação parcial, estreita o entendimento sobre o mesmo dispositivo (art. 215, § 14).
Orientações sucessivas e divergentes sobre a mesma norma comprometem a previsibilidade e ferem a segurança jurídica e a proteção da confiança legítima. A nova interpretação não pode retroagir para alcançar atos praticados de boa-fé sob a orientação anterior, sob pena de afronta aos arts. 100, parágrafo único, e 146 do Código Tributário Nacional e aos arts. 23, 24 e 30 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, na redação da Lei nº 13.655/2018, que impõem ao administrador o dever de coerência e vedam a aplicação retroativa de nova interpretação. O risco prático é concreto: autuações com glosa do coeficiente de 8% e 12% e exigência do ganho de capital — base muito superior —, acrescida de multa de ofício e juros, sobre operações legitimamente planejadas.
6. A divergência no CARF
O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais não decide pelo critério de origem adotado na Cosit nº 95/2026, mas pela substância econômica, caso a caso. Há precedentes favoráveis ao contribuinte quando demonstrado o efetivo exercício da atividade imobiliária: no Acórdão nº 1301-003.022, reputou-se receita operacional, tributável a 8% e 12%, a venda de imóvel escriturado no ativo não circulante e até então locado, porque o objeto social já contemplava a compra e venda, prevalecendo a substância sobre a forma contábil; no Acórdão nº 1401-001.225, assentou-se que o simples fato de o imóvel estar alugado não o desqualifica como elemento de estoque; e no Acórdão nº 1402-002.874, reconheceu-se a natureza operacional da receita quando o bem é mantido com o propósito de ser negociado.
Em sentido oposto, mas igualmente pela análise dos fatos, o CARF mantém a tributação como ganho de capital quando identifica artificialidade — por exemplo, nos Acórdãos nº 1402-003.859 e 1302-002.033, e, mais recentemente, no Acórdão nº 1201-007.481 (abril de 2026), em que o imóvel permanecera trinta e sete anos no imobilizado, afetado à atividade hoteleira, com uma única venda após a alteração meramente formal do objeto social, sem efetivo exercício da nova atividade. O Acórdão nº 1102-001.759, por sua vez, situa corretamente o ônus da prova no contribuinte.
O traço comum é eloquente: nenhum desses julgados aplica a regra categórica da Cosit nº 95/2026. Todos perquirem se a atividade imobiliária foi, de fato, exercida. Onde há substância, o CARF afasta o ganho de capital — o que contraria, na origem, a generalização da nova solução de consulta.
7. A posição do Poder Judiciário
Levada a juízo, a controvérsia tende a resolver-se pela primazia da substância sobre a forma. O Judiciário não chancela presunções formais que ignorem a realidade econômica e controla o ato administrativo à luz da verdade material e da proteção da confiança legítima. Os arts. 109 e 110 do Código Tributário Nacional impedem que a administração altere o alcance de institutos de direito privado — como a definição contábil de imobilizado, investimento e estoque — para ampliar a incidência tributária, e a jurisprudência reconhece a legitimidade do planejamento tributário lícito, isto é, da mudança real de objeto e de atividade que reflita propósito negocial efetivo.
O contencioso judicial específico sobre a reclassificação de imóveis no lucro presumido é ainda incipiente, mas a orientação consolidada dos tribunais em matéria correlata — repúdio ao formalismo classificatório e exigência de aderência à realidade econômica — milita contra o critério puramente formal da Cosit nº 95/2026. Demonstrado o efetivo exercício da atividade imobiliária, o contribuinte dispõe de tese sólida para sustentar, inclusive em juízo, a tributação da venda como receita bruta, e não como ganho de capital.
8. Conclusão
Do exposto, conclui-se:
(a) A Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 é parcialmente incongruente com o paradigma que invoca. Acerta quanto ao imóvel efetivamente afetado à atividade própria da empresa, mas erra ao generalizar, negando eficácia à redefinição real do objeto social e ao efetivo exercício da atividade imobiliária — invertendo, nesse ponto, a teleologia do art. 215, § 14, da IN RFB nº 1.700/2017, tal como a própria Receita Federal a havia enunciado na Cosit nº 7/2021.
(b) A nova orientação, ao sobrepor-se a entendimento vinculante anterior sob o rótulo de vinculação parcial, gera insegurança jurídica e não pode retroagir para alcançar operações estruturadas de boa-fé, em razão dos arts. 100, parágrafo único, e 146 do CTN e dos arts. 23, 24 e 30 da LINDB.
(c) O CARF e o Poder Judiciário decidem a matéria pela substância econômica, e não pelo critério de origem contábil; há precedentes administrativos favoráveis ao contribuinte sempre que comprovado o efetivo exercício da atividade imobiliária.
(d) Recomenda-se ao contribuinte que tenha promovido mudança real e documentada de atividade — objeto social efetivamente exercido, habitualidade das operações, estrutura compatível e intenção de venda no curso normal dos negócios — sustentar a tributação da venda como receita bruta (8% e 12%), reforçando o acervo probatório da substância econômica e avaliando a formulação de consulta própria ou de medida judicial preventiva, diante do recrudescimento do entendimento fiscal externado na Cosit nº 95/2026.
É o parecer, salvo melhor juízo.
Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270
