Uma das grandes dúvidas ainda existentes na tributação da atividade imobiliária é o momento e a forma de tributação das permutas de terrenos por área construída, comumente utilizada no segmento.
Quando determinada “incorporadora” permuta toda a área do terreno por unidades a serem construídas (promessa de entrega) quando deve reconhecer esses efeitos e, via reflexa, tributar a operação?
Havia várias correntes sendo praticadas no mercado que partiam desde a simples desconsideração da operação (como se contabilmente ela não existisse) até a tributação no momento da entrega das unidades para o permutante (a mais usual).
Pois bem. Agora o tema foi disciplinada e, aparentemente, não há mais dúvidas.
O reconhecimento deve ser feito no momento da formalização do contrato, a teor do que estabelece o art. 27 da Lei 12.973 de 2014.
Exemplo da nova realidade:
Momento 1:
Valor do Terreno R$ 600.000,00 com permuta por 3 unidades
D – Estoque de Terreno R$ 600.000,00
C – Permuta a pagar R$ 600.000,00
Momento 2:
Lançamento do empreendimento valor de cada unidade R$ 400.000,00
D – Estoque de Terreno R$ 600.000,00
C – Permuta a pagar R$ 600.000,00
Momento 3:
Baixa das unidades permutadas como vendas (fiscalmente)
D – Permuta a pagar R$ 1.200.000,00
C – Receita de permuta R$ 1.200.000,00
D – Custo de permuta R$ 1.200.000,00
C – Estoque R$ 1.200.000,00
Momento 4:
Receita pelo POC
Note que a receita e custos são iguais, mas para fins tributários a receita sofre atualização do valor a mercado.
Amigo, será que pode me ajudar na seguinte dúvida: A pessoa física equiparada a pessoa jurídica em razão de operações com imóveis, sofre dupla tributação de seus lucros se efetuar alienação eventual de imóveis sujeita ao regime da Lei nº 9.250/1995?
sds.,
Raphael Alves do Amaral
Meu caro – não. A tributação se dá em apenas uma modalidade . Ou na física ou na jurídica . Se houve equiparação a carga é total como se PJ fosse