Tributação da Permuta de Imóveis na Incorporação Imobiliária – Nova regra

Uma das grandes dúvidas ainda existentes na tributação da atividade imobiliária é o momento e a forma de tributação das permutas de terrenos por área construída, comumente utilizada no segmento.

Quando determinada “incorporadora” permuta toda a área do terreno por unidades a serem construídas (promessa de entrega) quando deve reconhecer esses efeitos e, via reflexa, tributar a operação?

Havia várias correntes sendo praticadas no mercado que partiam desde a simples desconsideração da operação (como se contabilmente ela não existisse) até a tributação no momento da entrega das unidades para o permutante (a mais usual).

Pois bem. Agora o tema foi disciplinada e, aparentemente, não há mais dúvidas.

O reconhecimento deve ser feito no momento da formalização do contrato, a teor do que estabelece o art. 27 da Lei 12.973 de 2014.

Exemplo da nova realidade:

Momento 1:
Valor do Terreno R$ 600.000,00 com permuta por 3 unidades
D – Estoque de Terreno R$ 600.000,00
C – Permuta a pagar R$ 600.000,00

Momento 2:
Lançamento do empreendimento valor de cada unidade R$ 400.000,00
D – Estoque de Terreno R$ 600.000,00
C – Permuta a pagar R$ 600.000,00

Momento 3:
Baixa das unidades permutadas como vendas (fiscalmente)
D – Permuta a pagar R$ 1.200.000,00
C – Receita de permuta R$ 1.200.000,00

D – Custo de permuta R$ 1.200.000,00
C – Estoque R$ 1.200.000,00

Momento 4:
Receita pelo POC

Note que a receita e custos são iguais, mas para fins tributários a receita sofre atualização do valor a mercado.

Novas obrigações acessórias da Sociedade em Conta de Participações – SCP – na atividade imobiliária

Apesar de muito utilizada nas incorporações imobiliárias, as Sociedades em Conta de Participação possuem baixíssima carga de formalização ou imposição burocrática.

Não é errado dizer que seus registros contábeis sequer ficam à disposição digital da Receita Federal, nem mesmo há (ou havia) entrega detalhada de informes fiscais (DIRPJ).

É como se, na prática, houvesse um universo paralelo para sua existência.

Agora, por intermédio da nova implantação do SPED EFD-Contribuições, cuja regra passa a valer a contar de janeiro de 2014, a sócia ostensiva estará obrigada a apresentar, separadamente, por SCP, as informações fiscais detalhadas de cada empreendimento assim formalizado.

Permanecem vigendo a não exigência de entrega de DIRPJ em separado, mas, convenhamos, toda movimentação tributária será repassada à fiscalização que passará a enxergá-las detalhadamente.