São Paulo, 26 de julho de 2026.
ESTUDO TÉCNICO
Venda de imóveis e a emissão de nota fiscal a partir de 03/08/2026 — LC 214/2025, Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025 e posição atual
1. Síntese da questão
Empresas que alienam bens imóveis (incorporadoras, loteadoras, construtoras que vendem unidades, holdings patrimoniais e SPEs) questionam se, a partir de 03/08/2026, estão obrigadas a emitir nota fiscal pela venda de imóveis. A dúvida decorre da sucessão de três atos: a LC 214/2025, que criou o dever geral de emissão de documento fiscal eletrônico; o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025, que condicionou a exigência à publicação dos regulamentos; e os regulamentos de abril de 2026 (Decreto nº 12.955/2026 e Resolução CGIBS nº 6/2026), que instituíram o documento próprio do setor — a NF-e ABI, modelo 77 — mas remeteram a data de início a ato conjunto ainda não editado.
2. O dever geral da LC 214/2025
Enquadramento legal. O art. 60 da LC 214/2025 impõe ao sujeito passivo do IBS e da CBS o dever de emitir documento fiscal eletrônico em toda operação com bens ou serviços, inclusive nas operações imunes, isentas ou com alíquota zero (§ 2º). A alienação de imóveis está no campo de incidência (regime específico dos arts. 251 a 262 — na incorporação e no parcelamento do solo, IBS e CBS são devidos em cada pagamento, art. 262). Em 2026, ano-teste, PIS/Cofins, ICMS, ISS e IPI seguem vigentes; CBS (0,9%) e IBS (0,1%) aparecem apenas como destaque informativo nos documentos fiscais.
Ponto central: a LC 214 criou o dever, mas não criou o documento. Para a venda de imóveis não existia — e não existe — documento fiscal apto entre os modelos atuais: a NF-e (mod. 55) documenta circulação de mercadorias e a NFS-e, prestação de serviços. O próprio art. 60, § 3º, remeteu forma, conteúdo e prazos a ato conjunto do CGIBS e da RFB.
3. Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 22/12/2025 — a prorrogação
O Ato Conjunto nº 1/2025 organizou a exigência para 2026: o art. 2º, § 1º, recepcionou os documentos fiscais já existentes (NF-e, NFC-e, NFS-e, CT-e etc.) e o § 2º previu a instituição, pelos regulamentos, de quatro documentos novos — entre eles a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis — NF-e ABI, modelo 77, destinada justamente às vendas de imóveis.
O art. 3º fixou a regra de transição: até o primeiro dia do quarto mês subsequente ao da publicação da parte comum dos regulamentos do IBS e da CBS, não haveria penalidade pela falta dos grupos de IBS/CBS nos documentos, permanecendo a apuração de 2026 meramente informativa. Publicados os regulamentos em 30/04/2026 (Decreto nº 12.955 e Resolução CGIBS nº 6, com a parte comum reconhecida pela Portaria Conjunta MF/CGIBS nº 7/2026), o termo caiu em 1º/08/2026 — sábado —, de modo que a exigência operacional recai no primeiro dia útil seguinte: segunda-feira, 03/08/2026, data a partir da qual os autorizadores rejeitam documento fiscal sem os grupos IBS/CBS (NT 2025.002, v. 1.40, de 20/05/2026).
4. Os regulamentos de abril/2026 e a NF-e ABI
O Decreto nº 12.955/2026 (CBS) e a Resolução CGIBS nº 6/2026 (IBS) trataram do tema em três dispositivos espelhados: o art. 112 reproduz o dever de emissão, mas o condiciona expressamente — a emissão se dará “nos termos de ato conjunto da RFB e do CGIBS, que definirá as respectivas datas de início de obrigatoriedade de emissão”; o art. 113 recepciona os documentos existentes; e o art. 114, III, institui a NF-e ABI, modelo 77.
Situação de fato em julho/2026: (i) nenhum ato conjunto fixou a data de início de obrigatoriedade da NF-e ABI, exigência do art. 112; (ii) o leiaute do modelo 77 permanece em minuta (MOC NF-e ABI v. 1.00, de nov/2025, e minuta do Anexo I — leiaute e regras de validação, de mar/2026), e o portal técnico registra que o documento “aguarda ato conjunto normativo para sua publicação na forma definitiva”; (iii) não há ambiente de produção disponível para autorização do documento. A própria Receita Federal orienta que o contribuinte impossibilitado de emitir documento fiscal por indisponibilidade imputável ao ente não descumpre obrigação acessória.
Na mesma direção, o Decreto nº 13.075, de 22/07/2026, adiou para 1º/01/2027 a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais por pessoas físicas (autônomos, produtores rurais, locadores PF). Não alcança pessoas jurídicas, mas confirma a diretriz oficial de postergar exigências cujos instrumentos não estão operacionais. A expectativa corrente é que a NF-e ABI só se torne exigível em 2027, com a cobrança efetiva da CBS.
Cronologia normativa:
| Ato | Data | Efeito para a venda de imóveis |
| LC 214/2025, art. 60 | 16/01/2025 | Dever geral de emitir documento fiscal eletrônico em toda operação, inclusive imunes/isentas; sem documento próprio para imóveis. |
| Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1 | 22/12/2025 | Prevê a NF-e ABI (mod. 77) e suspende exigências/penalidades até o 1º dia do 4º mês após a publicação dos regulamentos. |
| Decreto 12.955 e Res. CGIBS 6 | 30/04/2026 | Instituem a NF-e ABI (art. 114, III), mas condicionam o início da emissão a ato conjunto que fixará as datas (art. 112). |
| NT 2025.002, v. 1.40 | 20/05/2026 | Rejeição, a partir de 03/08/2026, de DF-e emitidos sem os grupos IBS/CBS — alcança apenas documentos já existentes (NF-e, NFC-e, NFS-e etc.). |
| Decreto 13.075/2026 | 22/07/2026 | Adia para 1º/01/2027 CNPJ e emissão de DF-e por pessoas físicas; reforça a diretriz de postergação. |
| Ato conjunto da NF-e ABI | não editado | Sem ele, não há data de início de obrigatoriedade do modelo 77; leiaute ainda em minuta e sem ambiente de produção. |
5. A inexistência da NF-e ABI
Ponto decisivo do enquadramento: a NF-e ABI, hoje, não existe como documento fiscal apto a ser emitido. A instituição do art. 114, III, do Decreto nº 12.955/2026 e da Resolução CGIBS nº 6/2026 é meramente nominal — cria a figura, mas não a torna operante. Faltam, cumulativamente:
- o ato conjunto RFB/CGIBS exigido pelo art. 112, único instrumento apto a fixar a data de início de obrigatoriedade de emissão — não editado até esta data;
- o leiaute definitivo: o MOC do modelo 77 (v. 1.00, nov/2025) e o Anexo I — leiaute e regras de validação (mar/2026) circulam apenas como minutas técnicas, “passíveis de ajustes, complementações e alterações”, e o portal técnico da SVRS registra expressamente que o documento “aguarda ato conjunto normativo para sua publicação na forma definitiva”;
- o ambiente autorizador: não há ambiente de produção (nem cronograma oficial de homologação) que recepcione e autorize uma NF-e ABI — ainda que o contribuinte quisesse emitir, não haveria onde;
- qualquer previsão da NF-e ABI na NT 2025.002 (v. 1.40), que rege a rejeição de 03/08/2026 — a validação alcança apenas os documentos já existentes do art. 113.
Trata-se, portanto, de obrigação sem objeto: o dever de emitir (art. 60 da LC 214/2025) não pode ser exigido enquanto o documento que o instrumentaliza não existir em forma definitiva e operacional. A impossibilidade é material e decorre exclusivamente da mora do próprio Fisco — hipótese em que, pela orientação da RFB para 2026, não há descumprimento de obrigação acessória pelo contribuinte.
6. Conclusão
Não há obrigação de emitir nota fiscal pela venda de imóveis a partir de 03/08/2026. O dever do art. 60 da LC 214/2025 só se aperfeiçoa com o documento fiscal próprio da operação — a NF-e ABI, modelo 77 —, e o art. 112 do Decreto nº 12.955/2026 e da Resolução CGIBS nº 6/2026 condiciona o início da emissão a ato conjunto RFB/CGIBS que ainda não foi editado. Sem data fixada, sem leiaute definitivo e sem ambiente de produção, a obrigação é inexigível e a impossibilidade não é imputável ao contribuinte. Nenhum dos documentos hoje existentes substitui a NF-e ABI: a NF-e (mod. 55) é restrita a mercadorias e a NFS-e, a serviços — não se deve “adaptar” esses modelos para documentar alienação de imóvel.
Consequência prática — o que fazer desde já:
- continuar documentando as vendas por contrato, escritura e registros financeiros internos, mantendo trilha de auditoria por unidade imobiliária (art. 262 da LC 214 — incidência em cada pagamento) e a vinculação ao CIB (IN RFB nº 2.275/2025);
- destacar IBS/CBS, desde 1º/08/2026 (rejeição a partir de 03/08/2026), em todos os documentos que a empresa já emite — NFS-e de corretagem, administração e serviços de construção, NF-e de venda de materiais —, pois para esses a exigência está plenamente em vigor;
- preparar sistemas para o modelo 77 (nota única por alienação com eventos de pagamento vinculados, conforme a minuta do MOC) e aderir ao ambiente de testes quando disponibilizado;
- monitorar a publicação do ato conjunto RFB/CGIBS que fixará a data de início — provável exigência apenas em 2027.
Ressalva de prudência: a legislação não traz dispositivo expresso dizendo “a NF-e ABI está dispensada até tal data”; a inexigibilidade decorre da ausência do ato conjunto exigido pelo art. 112 e da indisponibilidade do documento. Essa é a leitura mais provável e a adotada pelo mercado e pelas orientações oficiais da RFB para 2026. Recomenda-se formalizar em dossiê interno a impossibilidade material de emissão (prints do portal técnico e do estágio de minuta), como salvaguarda em eventual questionamento futuro.
Piraci Oliveira – OAB/SP 200.270
