São Paulo, 1º de maio de 2026.
PARECER — Locação de imóveis por pessoa física na Reforma Tributária: regime aplicável ao CBS
I. O regime vigente até 31 de julho de 2026
Até 31 de julho de 2026, nada se altera quanto à tributação federal sobre as receitas de locação auferidas por pessoa física. O locador que aluga imóveis próprios não é contribuinte de PIS e Cofins. Tributa-se, no plano federal, somente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, na sistemática do carnê-leão (apuração mensal pelo recebedor) ou na tabela progressiva da declaração anual de ajuste, conforme as regras vigentes desde a Lei nº 7.713/1988.
Esse regime convive, nos sete primeiros meses de 2026, com a fase de teste do CBS e do IBS instituída pela LC 214/2025. Para o locador pessoa física, contudo, a fase de teste produz efeito neutro até a data de virada das obrigações específicas. No intervalo, o locador continua a entregar recibo simples de aluguel quando assim ajustado em contrato, sem qualquer obrigação de inscrição cadastral, escrituração ou emissão de documento fiscal eletrônico.
II. A virada em 1º de agosto de 2026: a hipótese de incidência do CBS
A LC 214/2025, em seu Capítulo dos Regimes Específicos para operações com bens imóveis, e o Decreto nº 12.955/2026, no Título dedicado à CBS, fixaram em 1º de agosto de 2026 o início da exigibilidade do CBS sobre receitas de locação auferidas por pessoa física que se enquadre nas hipóteses quantitativas legais. A regra é objetiva: atingidos os pisos de receita e de número de imóveis previstos na LC, a pessoa física é equiparada a contribuinte do tributo, com todas as obrigações principais e acessórias daí decorrentes.
A inovação não atinge a totalidade das locações. A LC mantém, para a locação ocasional, a não incidência. O recorte busca alcançar quem desempenha, na prática, atividade econômica habitual de locação, ainda que sob a roupagem civil de pessoa física, o que se afere por dois critérios objetivos abaixo descritos.
III. Critérios objetivos: quando a pessoa física vira contribuinte do CBS
A LC 214/2025 fixou dois pisos alternativos. Considera-se contribuinte do CBS o locador pessoa física que, no ano-calendário anterior (2025, para fins do início em agosto de 2026):
“auferir receita de locação superior a R$ 240.000,00 e for proprietária ou possuidora de mais de três imóveis distintos destinados à locação; ou, alternativamente, auferir, no próprio ano-calendário corrente (2026), receita de locação superior a R$ 288.000,00, equivalente a vinte por cento acima do piso anterior, independentemente do número de imóveis.”
O Decreto 12.955/2026 reproduz os pisos e avança em três pontos. Primeiro, esclarece a forma de apuração da receita, em regime de caixa, com reconhecimento no mês do efetivo recebimento. Segundo, define os critérios para contagem dos imóveis em copropriedade e fração ideal, ponto que a LC havia deixado em aberto. Terceiro, fixa o marco temporal de início das obrigações: o primeiro dia do mês subsequente ao do atingimento do piso, com receita verificada em apuração mensal acumulada.
Atingido o piso, a pessoa física se mantém na condição de contribuinte ainda que, em meses seguintes, a receita arrefeça. Só sai dessa condição em novo ano-calendário em que não se confirme nenhum dos dois critérios.
IV. Inscrição em CNPJ e emissão de nota fiscal eletrônica
A condição de contribuinte do CBS exige duas providências antes da primeira operação tributada.
A primeira é a inscrição em CNPJ — apelidado, na prática forense, de “CNPJ técnico”. Não há constituição de pessoa jurídica nova. Trata-se de cadastro próprio para fins tributários, que individualiza o locador pessoa física no sistema da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. O Decreto 12.955/2026 detalhou o procedimento simplificado: pedido eletrônico, dispensa de contrato social, vinculação ao CPF do locador e indicação dos imóveis objeto de locação.
A segunda é a emissão de nota fiscal eletrônica de serviços (NFS-e) ou do documento auxiliar do regime específico de bens imóveis, conforme o caso. Cada recebimento de aluguel passa a ser acompanhado por documento fiscal eletrônico, com destaque do CBS pela alíquota aplicável ao período. A obrigação inicia em 1º de agosto de 2026 para os locadores que já tenham, em 2025, atingido o piso. Para os demais, inicia no primeiro dia do mês subsequente ao do atingimento do piso de R$ 288 mil em 2026.
V. Tratamento em 2026, 2027 e 2028: alíquota teste, redução de 70% e redutor social
Em 2026, a fase de teste mantém o CBS em alíquota simbólica, com aproveitamento integral contra o PIS e a Cofins devidos no mesmo período. Para o locador pessoa física que atinge o piso em agosto, o impacto financeiro é residual, mas a obrigação acessória — emissão fiscal e escrituração — passa a ser plena.
A partir de 2027, com a extinção do PIS e da Cofins, a alíquota cheia do CBS passa a ser exigida. A LC 214/2025 e o Decreto 12.955/2026 preveem, para a locação de imóvel residencial, redução de 70% da alíquota, o que conduz a carga efetiva equivalente a 30% da alíquota plena. Existe, ainda, redutor social de R$ 600,00 mensais por contrato residencial qualificado, dedutível da base de cálculo, voltado a preservar a locação popular.
Em 2028, a sistemática se mantém: alíquota cheia do CBS, redução residencial de 70% e redutor social de R$ 600,00. O contribuinte pessoa física precisa, desde já, ajustar fluxo de caixa, contratos e cláusulas de repasse para absorver a nova carga sem comprometer a rentabilidade do negócio.
VI. Quadro comparativo: o que o Decreto 12.955/2026 inova frente à LC 214/2025
| Tema | LC 214/2025 | Decreto 12.955/2026 — inovação |
| Pisos quantitativos (R$ 240 mil + 3 imóveis; R$ 288 mil) | Define os pisos e a equiparação a contribuinte. | Reproduz os pisos, fixa apuração mensal acumulada e disciplina contagem em copropriedade e fração ideal. |
| CNPJ do locador | Exige inscrição em cadastro próprio. | Cria o procedimento eletrônico simplificado, vinculado ao CPF, com indicação dos imóveis e dispensa de contrato social. |
| Documento fiscal eletrônico | Prevê NFS-e ou documento auxiliar de bens imóveis. | Define leiaute, forma de transmissão e integração ao ambiente único do CGIBS para operações sob regime específico. |
| Apuração do CBS | Fixa alíquota, regime de caixa e creditamento. | Detalha calendário de recolhimento (último dia útil do mês subsequente) e regime de débito e crédito do locador PF. |
| Redução de 70% para locação residencial | Estabelece a redução de alíquota. | Define o contrato residencial qualificado, exige forma escrita e veda fracionamento abusivo de objeto. |
| Redutor social de R$ 600,00 mensais | Prevê a dedução por contrato residencial. | Disciplina a verificação mensal, o rateio entre coproprietários e o tratamento de imóveis múltiplos no mesmo CPF. |
VII. Conclusão
Para o locador pessoa física, julho de 2026 funciona como marco de fronteira. Até lá, vale o regime hoje conhecido — IRPF e nada de PIS, Cofins ou documento fiscal eletrônico. A partir de 1º de agosto, a pessoa física que atingiu R$ 240 mil em 2025 com mais de três imóveis, ou que venha a atingir R$ 288 mil ao longo de 2026, deverá estar inscrita em CNPJ e emitir nota fiscal a cada recebimento. O Decreto 12.955/2026 não rompe com a LC 214/2025; complementa-a em pontos sensíveis — apuração mensal acumulada, copropriedade, leiaute fiscal, calendário de pagamento e disciplina da redução residencial e do redutor social.
Recomenda-se ao locador pessoa física que, ainda neste segundo trimestre de 2026, levante a receita de 2025, conte os imóveis em locação e projete a receita de 2026. Quem se aproximar dos pisos precisa antecipar a inscrição em CNPJ e estruturar a rotina de emissão fiscal. O calendário não admite improviso, e a fase de teste, embora financeiramente neutra, já cobra organização documental e cadastral plena.
Piraci Oliveira
OAB/SP 200.270
