São Paulo, 2 de maio de 2026.
PARECER
Locação de imóveis por pessoa jurídica na Reforma Tributária: regime aplicável ao CBS
Ementa
Locação de imóveis por pessoa jurídica. Holdings patrimoniais e empresas com atividades múltiplas. PIS e Cofins até 31/12/2026. Obrigação de emissão de documento fiscal eletrônico a partir de 1/8/2026. Incidência efetiva da CBS em 1/1/2027 e correspondente extinção do PIS e da Cofins. Redução de 70% da alíquota da CBS para a locação de bem imóvel, redutor social na locação residencial e creditamento pelo locatário. Estimativa de 6% para a alíquota cheia da CBS em 2027 e 2028. Demonstrativo numérico sobre receita mensal de R$ 100.000,00.
I. Regime do PIS e da Cofins na locação por pessoa jurídica em 2026
Até 31 de dezembro de 2026, a locação de imóveis por pessoa jurídica continua submetida ao regime do PIS e da Cofins na forma já consolidada. No Lucro Presumido, a base é a receita bruta da locação e as alíquotas combinadas somam 3,65% (0,65% de PIS e 3% de Cofins), sem direito a crédito. No Lucro Real, a tributação alcança 9,25% (1,65% de PIS e 7,6% de Cofins), com a possibilidade de tomada de créditos limitada pela legislação ordinária e pelas Soluções de Consulta da Receita Federal.
A locação imobiliária permanece, portanto, com a mesma carga conhecida em 2026, sem alteração de regime e sem antecipação de obrigações financeiras da CBS. Entre 1/8/2026 e 31/12/2026, a CBS coexiste com o PIS e a Cofins apenas para fins de teste, com alíquota simbólica de 0,9% de CBS, somada ao IBS de 0,1% (totalizando 1% na fase de testes), e aproveitamento integral contra o PIS e a Cofins, conforme a LC 214/2025 e o Decreto 12.955/2026.
II. Início da fase de transição: emissão de documento fiscal a partir de 1/8/2026
A LC 214/2025 estabelece o documento fiscal eletrônico como obrigatório para todas as operações sujeitas à CBS e ao IBS. O Decreto 12.955, de 29 de abril de 2026, fixou o início da exigência para 1/8/2026, alcançando a locação de imóveis prestada por pessoa jurídica.
A partir dessa data, toda PJ locadora — inclusive holdings patrimoniais cuja única atividade é alugar imóveis próprios — deve emitir Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e) ou o documento equivalente definido pelo município, com destaque do CBS na alíquota simbólica de 0,9% e do IBS na alíquota simbólica de 0,1%, totalizando 1% na fase de testes (1/8/2026 a 31/12/2026). A obrigação alcança também as empresas que exercem outras atividades e mantêm imóveis em locação como atividade acessória, ainda que a receita seja contabilizada em conta separada.
A Resolução CGIBS 6, de 30 de abril de 2026, padronizou os leiautes e os códigos de serviço para o IBS, em estrutura simétrica à da CBS, o que reforça a integração do documento único para os dois tributos.
III. Tipologia das pessoas jurídicas locadoras
III.1. Holdings patrimoniais
Holdings que têm por objeto exclusivo a administração de bens próprios e a locação são, na prática, as locadoras mais frequentes no segmento imobiliário. Em 2026 permanecem no regime do PIS e da Cofins, em geral pelo Lucro Presumido. Em 1/1/2027, a tributação migra integralmente para a CBS, com aplicação da redução de 70% prevista para o regime específico de bens imóveis. A holding deve, desde 1/8/2026, emitir documento fiscal eletrônico para cada operação de locação.
III.2. Empresas com outras operações que também alugam imóveis
Empresas que exercem atividades operacionais e mantêm imóveis em locação seguem o mesmo cronograma. A CBS é apurada por estabelecimento, com segregação por código de serviço. A receita de locação é tratada no regime específico de bens imóveis (com a redução de 70%), enquanto as demais receitas seguem o regime regular do CBS, com alíquota cheia. Em ambos os casos, a obrigação acessória — emissão de documento fiscal eletrônico — vale para todas as operações, inclusive a locação.
IV. CBS efetivo em 1/1/2027 e extinção do PIS e da Cofins
Em 1/1/2027 a CBS passa a ser cobrada com a alíquota cheia, e o PIS e a Cofins são extintos para todas as pessoas jurídicas, na forma do art. 343 e seguintes da LC 214/2025 e do art. 2º do Decreto 12.955/2026. A locação por PJ deixa de recolher PIS e Cofins e passa a recolher exclusivamente a CBS, observados o regime específico e os benefícios aplicáveis.
A apuração é mensal e o vencimento ocorre no mês seguinte ao do fato gerador. O recolhimento pode ser centralizado no estabelecimento matriz, mediante opção do contribuinte, conforme o Decreto 12.955/2026.
V. Alíquota estimada, redução de 70% e redutor social
Para 2027 e 2028, a alíquota cheia da CBS está estimada em 6%, com base nas projeções oficiais do Ministério da Fazenda divulgadas no curso da regulamentação. A LC 214/2025 prevê redução de 70% da alíquota para a locação de bem imóvel — beneficiando residencial e não residencial sob o regime específico — o que conduz a uma alíquota efetiva de 1,8% sobre a receita.
Na locação residencial, soma-se a essa redução o redutor social de até R$ 600,00 mensais por unidade locada, abatido diretamente do CBS apurado, desde que cumpridos os requisitos da LC 214/2025 e da regulamentação. O Decreto 12.955/2026 detalha o controle do redutor por unidade, com vinculação ao cadastro do imóvel e à identificação do locatário.
Para a locação não residencial (comercial, industrial, salas e galpões), aplica-se a redução de 70%, mas não há redutor social, por se tratar de benefício específico para fins residenciais.
VI. Creditamento do CBS pelo locatário
A LC 214/2025 admite o crédito do CBS pelo locatário pessoa jurídica que utilize o imóvel em sua atividade econômica sujeita ao CBS. O crédito corresponde ao valor destacado no documento fiscal emitido pelo locador, ou seja, ao CBS efetivamente apurado após a redução de 70%.
Na prática, locatários comerciais (escritórios, lojas, indústrias, galpões logísticos) terão direito ao crédito de 1,8% sobre o valor do aluguel, o que reduz o custo tributário líquido da operação. O Decreto 12.955/2026 vincula a tomada do crédito ao destaque correto da CBS no documento fiscal e ao cumprimento das obrigações acessórias pelo locador.
A Resolução CGIBS 6/2026, embora dirigida ao IBS, traz a mesma lógica de creditamento, em estrutura simétrica, o que produz, em conjunto com a CBS, redução relevante do custo da locação para o locatário PJ que possa apropriar os créditos.
VII. Demonstrativo comparativo: tributação atual (2026) versus CBS (2027)
O quadro a seguir compara a carga sobre receita mensal de R$ 100.000,00 de locação por pessoa jurídica, no regime do Lucro Presumido em 2026, com o cenário de 2027 sob o CBS de 6% e redução de 70% (alíquota efetiva de 1,8%):
| Item | 2026 (PIS/Cofins) | 2027 (CBS – 6% c/ redução de 70%) |
| Receita mensal de locação | R$ 100.000,00 | R$ 100.000,00 |
| Regime tributário | Lucro Presumido (PIS 0,65% + Cofins 3%) | CBS — alíquota cheia estimada de 6% |
| Alíquota nominal | 3,65% | 6,00% |
| Redução do regime específico | Não aplicável | 70% (locação de bem imóvel) |
| Alíquota efetiva | 3,65% | 1,80% |
| Tributo bruto mensal | R$ 3.650,00 | R$ 1.800,00 |
| Redutor social (residencial, por unidade) | Não aplicável | Até R$ 600,00 por unidade |
| Carga mensal final (sem redutor social) | R$ 3.650,00 | R$ 1.800,00 |
| Variação | — | Redução de R$ 1.850,00 (-50,68%) |
Os números acima desconsideram o redutor social aplicável à locação residencial e os créditos de CBS aproveitáveis pelo locatário pessoa jurídica. Considerados esses ajustes, a carga líquida em 2027 tende a ser ainda menor.
VIII. Comparativo entre LC 214/2025, Decreto 12.955/2026 e Resolução CGIBS 6/2026
O quadro abaixo sintetiza o tratamento da locação por pessoa jurídica nos três atos centrais da Reforma:
| Tema | LC 214/2025 | Decreto 12.955/2026 | Resolução CGIBS 6/2026 |
| Sujeito passivo | Locador PJ é contribuinte do regime regular de bens imóveis. | Detalha o cadastro do imóvel e a habilitação como contribuinte da CBS. | Trata especificamente do IBS, mas confirma critérios de habilitação que servem de referência. |
| Documento fiscal | Exige documento fiscal eletrônico para todas as operações. | Define a NFS-e como documento fiscal padrão para locação de imóveis a partir de 1/8/2026. | Padroniza leiautes e códigos para o IBS. |
| Apuração e recolhimento | Apuração mensal, com possibilidade de centralização. | Confirma a apuração mensal e o início do recolhimento da CBS em 1/1/2027. | Disciplina o split payment do IBS, em coordenação com o regime da CBS. |
| Redução de alíquota | Redução de 70% para locação de bens imóveis. | Reproduz a redução de 70% e detalha sua aplicação na base de cálculo. | Não trata da CBS; aplica a mesma lógica para o IBS. |
| Redutor social | Permite redutor de até R$ 600,00 mensais para locação residencial, observados os requisitos. | Disciplina a forma de cálculo e o controle por unidade locada. | Estabelece os parâmetros de identificação da unidade no IBS, úteis para a fruição do redutor. |
| Creditamento pelo locatário | Permite o crédito da CBS quando o locatário utilizar o imóvel em sua atividade econômica sujeita à CBS. | Detalha a vinculação do crédito ao destaque da CBS no documento fiscal. | Trata do crédito do IBS, em estrutura simétrica. |
IX. Conclusão
A locação de imóveis por pessoa jurídica sai favorecida na transição para o CBS. Em 2026 mantém-se a tributação atual de PIS e Cofins, sem alteração de carga. A partir de 1/8/2026 passa a ser obrigatória a emissão de documento fiscal eletrônico, com destaque da CBS em alíquota simbólica de 0,9%. Em 1/1/2027 ocorre a transição definitiva: extinguem-se o PIS e a Cofins e a CBS passa a ser cobrada com alíquota cheia estimada em 6%, reduzida em 70% para a locação de imóvel, o que resulta em alíquota efetiva de 1,8% sobre a receita.
Em receita mensal de R$ 100.000,00, a carga cai de R$ 3.650,00 (Lucro Presumido em 2026) para R$ 1.800,00 em 2027 — redução de 50,68% — antes da aplicação do redutor social residencial e dos créditos de CBS pelo locatário.
Para os anos de 2027 e 2028, portanto, há redução efetiva da carga fiscal sobre as locadoras pessoa jurídica, em algo que se estima ser 1,8% do faturamento decorrente da locação de bem imóvel — resultado da aplicação da alíquota cheia de 6% combinada com a redução de 70% prevista para o regime específico. Esse percentual pode ser ainda menor quando aplicáveis o redutor social na locação residencial e o aproveitamento do crédito do CBS pelo locatário.
A holding patrimonial e a empresa com atividade múltipla devem, desde já: (a) revisar o cadastro do imóvel e a habilitação da PJ para fins do CBS; (b) ajustar o sistema de emissão de NFS-e para começar a destacar o CBS em 1/8/2026; (c) revisar contratos de locação para esclarecer quem suporta o eventual repasse do tributo; e (d) avaliar com o locatário a apropriação do crédito do CBS, que se torna fator relevante na negociação do valor do aluguel a partir de 2027.
Piraci Oliveira
OAB/SP 200.270
